Cour d'appel, pôle 5 - chambre 5, 28 mai 2026 — n° 21/14700

PAR CES MOTIFS , La cour, Infirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bobigny le 6 juillet 2021, sauf en ce qu'il a condamné la société GFI conseil à payer à l'Association Syndicale des Propriétaires de la [Adresse 3] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice commercial subi et en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles ; Statuant à nouveau et y ajoutant, - Rejette la demande d'expertise ; - Rejette la demande d'indemnisation au titre du préjudice financier de l'Association Syndicale des Propriétaires de la [Adresse 3] ; - Rejette la demande au titre des pénalités et intérêts de retard ; - Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ; - Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La Greffière, La Présidente,

FAITS ET PROCÉDURE 1. La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 6 juillet 2021 par le tribunal de commerce de Bobigny dans une affaire opposant l'Association Syndicale des Propriétaires de la [Adresse 3] (ci-après l'association ASL) à la société GFI Conseil (ci-après société GFI). 2. L'association ASL est constituée entre les propriétaires des lots de la zone d'activité [Adresse 4] à [Localité 4]. Selon ses statuts, elle a pour objet de gérer et d'entretenir les espaces communs privés, les voies et ouvrages privés d'intérêt collectif, y compris les espaces verts privés, jusqu'au classement éventuel de ces voies, espaces et ouvrages dans le domaine des collectivités publiques. Elle a également pour objet l'entretien des immeubles lui appartenant, la passation des baux, la répartition des dépenses et des éventuels bénéfices entre les membres du syndicat ainsi que du paiement des dépenses et recouvrement des recettes. 3. Le groupement d'intérêt économique (GIE) de la zone d'activités industrielles [Adresse 4] est composé des propriétaires de lots compris dans la zone d'activités industrielles [Adresse 4]. Il a pour objet de faire bénéficier ses membres des techniques de gestion centralisée (gestion d'un bâtiment interentreprise comprenant notamment un restaurant interentreprise, un centre médico-social, des bureaux et une salle de réunions, des locaux commerciaux) et d'entretenir tous les équipements généraux (voirie, réseaux divers, espaces verts) et, accessoirement, d'exploiter tout autre service utile. 4. La société GFI, qui exerce sous l'enseigne « Century 21 », a pour objet de réaliser toutes opérations entrant dans le cadre de la profession d'agent immobilier et d'administrateur de biens en gestion et transactions, toutes opérations de courtage d'assurances contre tous risques auprès de toutes compagnies, l'expertise immobilière, l'activité de conseil, de prestataire de services et d'une façon générale le recouvrement de créances commerciales et la domiciliation commerciale. 5. Le 16 novembre 2011, la société GFI a adressé à l'ASL une offre de services qui a été signée et acceptée. Puis, par acte sous seing privé, l'ASL a confié à la société GFI un mandat de gestion immobilière n°2319 avec pour mission d'assurer la gestion immobilière de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Par courriers des 15 janvier et 13 février 2014, des prestations supplémentaires ont été acceptées. 6. Estimant que la société GFI avait manqué à ses obligations, l'ASL lui a, par lettre recommandée du 5 octobre 2016, indiqué que les défaillances reprochées constituaient selon elle des fautes génératrices d'un préjudice et l'a mise en demeure de lui communiquer en retour des éléments de réponse et des pièces. 7. Après un échange de courriers, l'ASL a, par courrier du 30 novembre 2016, résilié les contrats signés en 2011 et 2014 moyennant un préavis et a mis en demeure la société GFI d'indemniser le préjudice subi par l'ASL et le GIE. 8. Au terme de plusieurs échanges, l'ASL a, par acte introductif d'instance du 19 avril 2018, saisi le tribunal de commerce de Bobigny de demandes visant à obtenir réparation du préjudice financier et commercial subi. 9. Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal a statué en ces termes : - Condamne la société GFI Conseil à verser à l'association ASL de la somme de 220 900,72 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi ; - Condamne la société GFI Conseil à verser à l'association ASL la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice commercial subi ; - Condamne la société GFI Conseil à verser à l'association ASL la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, nonobstant appel et sans constitution de garantie en application de l'article 515 du code de procédure civile ; - Condamne la société GFI Conseil, partie qui succombe, aux dépens ;

MOTIFS Sur la responsabilité contractuelle de la société GFI Conseil Moyens des parties 17. La société GFI, appelante, fait valoir que : - A titre liminaire, l'ASL ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle allègue : elle ne produit pas les documents comptables et de gestion nécessaires à la vérification des faits allégués, alors que le mandat a cessé en 2017 et qu'elle a rendu les documents afférents ; Elle soutient ensuite que les différentes fautes qui lui sont reprochées ne sont pas démontrées : - Sur le défaut de réalisation de l'audit de l'existant, elle n'était pas tenue de réaliser un audit global de l'immeuble au profit de son mandant, il ne s'agissait que de l'énoncé des conditions à partir desquelles elle prenait ou non en charge la gestion de l'administration de l'immeuble ; - Sur le défaut de refacturation des charges récupérables aux locataires : L'association ASL, qui détient toutes les pièces et archives comptables, ne démontre pas que les provisions sur charges, même non régularisées, auraient été insuffisantes à couvrir les charges locatives annuelles de l'immeuble, à savoir les charges relatives aux locaux loués, hors ceux vacants ; - Sur l'erreur lors de la convocation de l'assemblée 2015 de l'association ASL : la mission de convocation aux assemblées lui a été confiée par le second mandat à effet du 10 mars 2014 et s'il est possible que tous les propriétaires n'aient pas été convoqués et que la réunion ait été reportée pour ce motif, il s'agissait d'une erreur du débutant ne constituant pas « la négligence et le manque de professionnalisme » que soutient l'association ASL, sans en tirer de conséquence ; - Sur l'entretien défectueux de la toiture de l'immeuble collectif, elle soutient que les documents versés aux débats démontrent que l'ASL continuait à prendre des initiatives personnelles dans la gestion de son bâtiment collectif, en l'éludant, sans qu'il soit possible de lui imputer le choix de prestataires qui se seraient révélés coûteux et catastrophiques ; - Sur le dégât des eaux occasionné par la société [Localité 5], elle conteste s'être désintéressée de ce sinistre qui concerne un réseau commun d'évacuation des eaux usées ; ses conséquences dommageables, dont le paiement de la franchise d'assurance, ne résultent que de la gestion du GIE dans le cadre de ses relations contractuelles avec la société Sodexo et l'ASL et elle est étrangère au sinistre ; la facture de 2.665,18 euros n'a rien à voir avec un défaut d'entretien de toiture mais avait une origine accidentelle et ponctuelle, liée aux orages de juin 2014 ; - S'agissant du bac à graisse de la société [Localité 5], il s'agissait de la création d'un l'ouvrage dû par le bailleur à son locataire en raison de la vétusté du système d'évacuation du local commercial, l'association ASL ayant expressément donné son accord pour la réalisation de ces travaux ; la demande tendant à l'imputer au locataire est une revendication survenue quatre ans plus tard pour les besoins de la procédure. - Sur le bail commercial conclu avec la société Diamond club restaurant, exploitante du fonds de commerce jusqu'en avril 2016, elle conteste les faits reprochés : cette société a exploité son fonds de commerce jusqu'en avril 2016 inclus, date à laquelle son solde débiteur était réduit après imputation de son dépôt de garantie qui ne lui a donc jamais été restitué ; son successeur est entré dans les lieux en vertu d'un nouveau bail dès le 1er mai 2016, sans carence à la relocation ; le 15 octobre 2015, la société Diamond club restaurant a signé un bail sur d'autres locaux livrés sans installation pour y exploiter un restaurant et une franchise et une remise de loyers ont été prévues ; la provision sur charges restait exigible dès le 15 octobre 2015 et le dépôt de garantie était versé ; l'ASL ne peut lui reprocher de ne pas avoir déclaré sa créance au passif alors que depuis le 22 décembre, elle était dessaisie de ce contentieux au profit de son avocat ; - Sur la cession de l'immeuble appartenant à la société Le [P] : si elle n'a pas régularisé, dans son état daté en vue de la vente notariée, les frais irrépétibles de 1 000 euros résultant d'un jugement du tribunal de Bobigny du 15 janvier 2013, ce fait n'est pas générateur de dommage car dans le cadre d'une vente, une copropriété n'est privilégiée que pour l'année de la vente et les deux années antérieures, venant en concours avec la banque pour les années -4 et -5 puis par rang hypothécaire ; les frais irrépétibles sont, au mieux, réglés par rang hypothécaire et au pire, par rang chirographaire à défaut de publication d'une sûreté ; l'ASL ne produit aucun document permettant d'établir qu'elle aurait perdu une chance certaine, réelle et sérieuse d'être payée de ces frais irrépétibles en fonction du prix à distribuer et des créanciers primant ; - Sur le défaut de recouvrement des charges, le document produit n'étant pas clair, daté, authentifié, et n'est pas étayé pour les exercices comptables 2011 à 2016 ; l'ASL ne détermine pas précisément son dommage pour lui permettre de vérifier l'évolution des créances et de répondre au grief de carence allégué. Tenue à une obligation de moyen et non de résultat, elle doit être à même d'apprécier si la transmission des dossiers débiteurs au 28 février 2014 permettait d'engager une action judiciaire, si leur évolution postérieure méritait ou non de poursuivre en ce sens et si les chances de recouvrement étaient ou non certaines, réelles et sérieuses en fonction de la solvabilité des membres défaillants et de l'état d'endettement de leur bien, un gestionnaire n'étant pas personnellement débiteur des charges dues par les membres adhérents à la personne morale qu'il administre ; l'ASL échoue selon elle à justifier du principe et du quantum de sa créance et ne permet pas à la cour de caractériser une faute dont les conséquences dommageables doivent être appréciées au visa de la jurisprudence sur la perte de chance. - Sur le défaut de facturation des charges à deux propriétaires membres de l'association ASL, elle soutient, s'agissant de l'indivision [K], s'être préoccupée de son sort, mais que les pièces justificatives de la créance fournies par l'ASL étaient insuffisantes pour envisager une procédure de recouvrement ; - S'agissant du copropriétaire du [Adresse 5], elle ignore de qui il s'agit et dénonce l'absence de communication d'information ; elle conclut aux mêmes difficultés quant au principe et au quantum de la dette pour chacun des membres concernés ainsi que sur la perte de chance de recouvrement encourue par l'ASL ; - Sur la gestion du bail commercial de la société [Localité 5], locataire de l'association ASL, la société GFI expose qu'il ne saurait lui être reproché l'omission de la liste du matériel dans le nouveau bail alors que la liste produite par l'ASL est dépourvue de valeur probante, ne figurait pas dans le premier bail et que la société GFI en ignorait l'existence ; concernant les charges, l'ASL a transigé directement avec sa locataire sans la présence de la société GFI et sans verser de pièces aux débats. Sur le préjudice financier : - A supposer sa faute contractuelle prouvée et le lien de causalité établi, ce qu'elle conteste, la perte de chance ne peut se confondre avec le bénéfice qu'aurait retiré l'ASL de la survenance de l'évènement favorable ; or, l'association ASL ne caractérise pas la chance perdue par sa supposée faute ni son quantum, ne produisant aucune pièce comptable, en fonction de la probabilité que survienne le gain qu'elle espérait ; - Elle rappelle n'être tenue que d'une obligation de moyen, l'investissement immobilier constituant un aléa en fonction de la nature et/ou de la conformité des locaux offerts à la commercialisation et de l'activité rentable ou non des exploitants du site ;