Cour d'appel, chambre 3 a, 28 mai 2026 — n° 25/02552

PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, REJETTE les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture, de réouverture des débats et d'interruption de l'instance, DECLARE recevable la demande de M. [S] [R], représenté par son tuteur, de condamnation de M. [X] [P] au paiement d'arriérés d'indemnités d'occupation et de provisions sur charges, CONFIRME l'ordonnance déférée SAUF en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel M. [X] [P] à payer à M. [S] [R], représenté par son tuteur, une indemnité mensuelle d'occupation de 400 euros à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, Statuant à nouveau du chef de demande infirmé et y ajoutant, CONDAMNE à titre provisionnel M. [X] [P] à payer à M. [S] [R], représenté par son tuteur, la somme de 4 000 euros (20 mois X 200 euros) au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation due pour la période du 1er août 2023 et 31 mars 2025, REJETTE la demande de condamnation au titre des charges locatives, CONDAMNE M. [X] [P] aux dépens de l'instance d'appel, CONDAMNE M. [X] [P] à payer à M. [S] [R], représenté par son tuteur, la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [X] [P] à payer à la Sarl B&H immobilier la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier La conseillère

***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte de commissaire de justice délivré le 17 février 2025, M. [X] [P] a fait assigner M. [D] [R] représenté par son tuteur, M. [L] [I], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg. Par acte du 12 mars 2025, M. [P] a fait assigner la Sarl B&H immobilier en intervention forcée. Le demandeur a sollicité en dernier lieu de voir : - condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur et la société B&H immobilier, subsidiairement M. [R] représenté par son tuteur, à réaliser les travaux nécessaires à résoudre l'ensemble des désordres constatés au sein du logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] et ce, à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, - condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur et la société B&H immobilier, subsidiairement M. [R] représenté par son tuteur, à le reloger dans un logement de même superficie et à proximité du logement loué, à prendre en charge les frais d'hébergement et à prendre en charge l'intégralité des frais de déménagement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, - autoriser M. [P] à suspendre le paiement des loyers et charges depuis le 1er février 2023 et ce, jusqu'à achèvement de l'intégralité des travaux permettant de résoudre les désordres constatés, - condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur et la société B&H immobilier, subsidiairement M. [R] représenté par son tuteur, à verser à M. [P] une provision de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, - condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur et la société B&H immobilier au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance, - débouter les parties défenderesses de leurs demandes, - à titre subsidiaire, déclarer commune et opposable à la société B&H immobilier la décision. M. [P] a fait valoir qu'il occupait depuis novembre 2022 un logement insalubre appartenant à M. [R] et qu'un contrat de bail avait été régularisé le 1er février 2023. Il a indiqué ignorer que le bailleur était sous mesure de protection et que le jugement de tutelle n'était pas opposable aux tiers en l'absence de mention en marge de l'acte de naissance de M. [R]. Il a soutenu que le tuteur et l'agence immobilière étaient pleinement informés de sa présence au sein du logement et qu'il avait été contraint de vivre dans des conditions indignes en raison des manquements du bailleur et de la société B&H immobilier. M. [R], représenté par son tuteur, a conclu au rejet des demandes, à la nullité du contrat de bail du 1er février 2023, à l'expulsion de M. [P] et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 400 euros par mois, outre la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le défendeur a fait valoir qu'il avait été placé sous le régime de la tutelle par jugement du 20 décembre 2021 et que le contrat de bail régularisé par sa secrétaire le 1er février 2023, sans signature du tuteur, était nul et de nul effet. La société B&H immobilier a conclu au rejet des demandes et à la condamnation de M. [P] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. Elle a soutenu que la gestion locative de l'immeuble lui avait été confiée le 17 novembre 2023, date à laquelle M. [P] occupait déjà les lieux. Elle a indiqué que les obligations de réaliser des travaux et de relogement du locataire incombaient exclusivement au propriétaire du bien et ne sauraient être mises à la charge du gestionnaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la révocation de l'ordonnance de clôture et l'interruption de l'instance : Il résulte de l'article 371 du code de procédure civile, qu'en aucun cas l'instance n'est interrompue si l'événement survient ou est notifié après l'ouverture des débats. Il s'en déduit qu'a fortiori, le décès d'une partie survenu après la clôture des débats n'interrompt pas l'instance et qu'une décision doit être rendue à l'égard de celle-ci. Il y a donc lieu de rendre un arrêt quand bien même M. [R] est décédé en cours de délibéré, et la décision à venir devra être notifiée à ses héritiers. Sur la recevabilité de la demande de condamnation au paiement d'arriérés d'indemnités d'occupation et de provisions sur charges : En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. ». Selon l'article 565 du même code « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ». L'article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Les exceptions au principe de l'irrecevabilité des demandes nouvelles en appel doivent être interprétées restrictivement dès lors qu'elles atteignent le principe du double degré de juridiction. En l'espèce, M. [R] a sollicité devant le premier juge la condamnation provisionnelle de M. [P] au paiement d'une indemnité d'occupation de 400 euros jusqu'à complète libération des lieux. A hauteur de cour, il sollicite la condamnation de l'appelant à lui verser la somme de 7 624,19 euros correspondant aux indemnités d'occupation et provisions sur charges pour la période du 1er août 2023 au 1er avril 2025. Il en résulte que la demande relative à l'indemnité d'occupation a bien été présentée devant le premier juge, la différence devant la cour quant à la période concernée ne remettant pas en cause l'identité de l'objet de la demande. Dès lors, il convient d'écarter le moyen d'irrecevabilité de cette demande. Sur la nullité du contrat de bail : Aux termes de l'article 473 du code civil, sous réserve des cas où la loi ou l'usage autorise la personne en tutelle à agir elle-même, le tuteur la re présente dans tous les actes de la vie civile. Toutefois, le juge peut, dans le jugement d'ouverture ou ultérieurement, énumérer certains actes que la personne en tutelle aura la capacité de faire seule ou avec l'assistance du tuteur. En vertu des dispositions de l'article 465 du même code, si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être représentée, l'acte est nul de plein droit. L'article 444 du même code dispose que les jugements portant ouverture, modification ou mainlevée de la curatelle ou de la tutelle ne sont opposables aux tiers que deux mois après que la mention en a été portée en marge de l'acte de naissance de la personne protégée, selon les modalités prévues au code de procédure civile, sauf à rapporter la preuve que le tiers avait connaissance de cette mesure. En l'espèce, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim a, par jugement du 20 décembre 2021, prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de M. [S] [R] et a désigné M. [L] [I], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de tuteur. Le juge n'a pas réservé au majeur protégé la capacité d'accomplir seul certains actes. Il n'est pas contesté par l'appelant que la mention de cette décision a été portée en marge de l'acte de naissance de M. [R] le 14 janvier 2022, de sorte que l'ouverture de la tutelle était opposable aux tiers à compter du 15 mars 2022. Il est également constant que le contrat de bail dont se prévaut M. [P] est daté du 1er février 2023, après que M. [R] ait été placé sous tutelle, et qu'il n'a pas été signé par le tuteur qui indique n'en avoir jamais eu connaissance. La cour relève qu'il s'agit d'un contrat constitutif d'un acte d'administration que le majeur sous tutelle ne peut faire seul, en l'absence d'autorisation expresse du juge des tutelles, en application de l'article 473 du code civil, inexistante en l'espèce. Par ailleurs, l'examen de la signature figurant sur le contrat de bail, précédée de la mention « PO » tend à confirmer les dires de M. [R] qui affirme que le bail a été signé par sa secrétaire, Mme [Q] [C] qui n'était pas habilitée à le représenter. A cet égard, M. [P], dans un courrier non daté (pièce n° 2), admet être entré dans les lieux du chef de M. [T], son ancien employeur, qui lui a remis le contrat de bail signé le 1er février 2023 en lui précisant qu'il serait son seul interlocuteur et qu'il ne sera pas nécessaire de contacter le bailleur. Les circonstances entourant la signature du contrat de location ne font que corroborer la thèse d'un contrat de location signé à l'insu de M. [R]. En outre, la preuve de l'existence d'un bail verbal consenti par Monsieur [I] en sa qualité de tuteur n'est pas rapportée par l'appelant et ne saurait résulter du mandat confié par lui à la société B&H Immobilier pour la gestion de l'immeuble, ni des démarches entreprises dans le but de lui proposer une solution de relogement et régulariser sa situation. En ce qui concerne l'acte authentique du 6 novembre 2025, la cour relève qu'il contient des mentions contradictoires puisqu'il mentionne à la fois que le logement du 3ème étage à gauche est loué par M. [P] aux termes d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 mais également que M. [P] est occupant sans droit ni titre du logement à la suite de l'ordonnance rendue le 12 juin 2025 par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 3]. La référence à l'existence d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 apparaît relever d'une erreur matérielle imputable au rédacteur de l'acte dans la mesure où la procédure opposant M. [P] et M. [R] et ses conséquences font l'objet de développements détaillés et M. [R], vendeur, déclare expressément en page 6 de l'acte de vente que M. [P] est occupant sans droit ni titre et n'a pas libéré les lieux à ce jour. Dès lors, l'appelant n'est pas fondé à se prévaloir de l'acte authentique de vente pour caractériser l'existence d'un contrat de bail. Il résulte des développements qui précèdent que le contrat de bail dont se prévaut M. [P] est nul de plein droit, en application de l'article 465 du code civil, l'ordonnance déférée étant confirmée sur ce point. Sur les conséquences de la nullité du contrat de bail : Le contrat de bail du 1er février 2023 étant nul, M. [P] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 1] à [Localité 2], de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné son expulsion. L'appelant sera débouté de sa demande de suspension du paiement des loyers et charges, compte tenu de la nullité du contrat de bail. Il sera également débouté de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte dirigée à l'encontre de M. [R] représenté par son tuteur, en l'absence de lien contractuel dont découlerait l'obligation pour M. [R] d'effectuer des travaux de remise en état conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Au surplus, M. [R] n'est plus propriétaire de l'immeuble et n'a plus qualité pour y entreprendre des travaux. La même demande dirigée contre la société B&H immobilier ne saurait prospérer dans la mesure où l'obligation posée à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 repose sur le bailleur et non sur son mandataire.