Cour d'appel, chambre civile tgi, 29 mai 2026 — n° 24/00722

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 28 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ; Y ajoutant, Condamne la SARL Immo Péi aux dépens d'appel ; Déboute la SARL Immo Péi de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Wardali KASSIM, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Greffière lors des débats : CAMINADE Agnes, Greffière Greffière lors de la mise à disposition: Mme Wardali KASSIM, Greffière. LA COUR Par contrat en date du 13 mai 2019, M. [V] [H] a confié un mandat de vente à la SARL Immo Péi s'agissant de plusieurs terrains pour une surface d'environ 5 hectares et 68 ares situés [Adresse 3]. Par lettre-proposition d'achat en date du 14 novembre 2019, la société Immo Péi présentait une offre formulée par M. [U] [B] pour une acquisition des terrains au prix de 1.300.000 euros rémunération du mandataire de vente comprise. L'offre était formulée pour une durée de 3 mois selon M. [H] et de 30 mois selon la société Immo Péi. Le 30 novembre 2020, M. [H] contresignait l'offre pour vente au prix de 1.300.000 euros ainsi que pour des frais d'agence de 130.000 euros hors taxes. Se plaignant de l'inexécution du mandat de vente par M. [H], par acte du 13 septembre 2021, la société Immo Péi a fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de condamnation à lui verser, à titre principal, la somme de 260.040 euros au titre de l'indemnité compensatrice forfaitaire convenue dans le contrat signé entre les parties le 13 mai 2019, subsidiairement la somme de 141.050 euros au titre de la rémunération du mandataire, très subsidiairement, la somme de 141.050 euros au titre des dommages et intérêts causés par le manquement fautif du premier à l'égard de la seconde et, en tout état de cause, les sommes de 54.800 euros au titre du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de son prononcé, et des intérêts au taux légal majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du prononcé et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. M. [H] a conclu au débouté des prétentions de la société Immo Péi et demandé au tribunal, à titre reconventionnel, d'enjoindre la société Immo Péi de produire l'original de l'offre d'achat du 14 novembre 2019, de la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son trouble de jouissance et d'ordonner la restitution de tous les titres de propriété correspondant aux terrains objets du mandat encore en sa possession sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la notification de la décision à venir. C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 28 mai 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes : « DEBOUTE la société IMMO PEI de sa demande visant a voir condamner Monsieur [H] au titre de l'indemnité compensatrice forfaitaire convenue dans le contrat signé entre Ies parties le 13 mai 2019 ; DEBOUTE la société IMMO PEI de sa demande visant à voir condamner Monsieur [H] au titre de la rémunération du mandataire ; DEBOUTE la société IMMO PEI de sa demande visant à voir condamner Monsieur [H] au titre des dommages et intérêts causés par le manquement fautif du premier à l'égard de la seconde ; DEBOUTE la société IMMO PEI de sa demande visant à voir condamner Monsieur [H] au titre du préjudice financier ; DEBOUTE Monsieur [V] [H] de sa demande visant à voir condamner la société IMMO PEI condamnée au paiement de dommage-intérêts en réparation du préjudice subi ; DEBOUTE Monsieur [V] [H] de sa demande visant à voir ordonner la restitution sous astreinte de tous les titres de propriété correspondant aux terrains objets du mandat qui seraient encore en la possession de la société IMMO PEI ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement ; CONDAMNE la société IMMO PEI aux entiers dépens de l'instance. » Par déclaration au greffe en date du 14 juin 2024, la société Immo Péi a interjeté appel de cette décision. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 juillet 2025. ***

MOTIFS A titre liminaire La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Par ailleurs, la cour constate que M. [H] a exclu du périmètre de son appel incident la demande formée en première instance tendant à enjoindre la société Immo Péi de produire l'original de l'offre d'achat du 14 novembre 2019 pour laquelle il avait été débouté. Ce chef a donc un caractère définitif. Sur le terme de la lettre-proposition d'achat Les premiers juges ont jugé que la lettre-proposition d'achat du 14 novembre 2019 avait pour terme, non pas 30 mois, mais 3 mois, relevant que même si M. [H] n'a pas demandé de vérification d'écritures dans le dispositif de ses conclusions, la mention portée de 30 mois n'a pas été écrite d'un trait, que le chiffre 0 était particulièrement repassé et qu'en outre, une durée de 30 mois pour la validité d'une proposition d'achat, si elle n'était pas prohibée, était pour le moins inhabituelle. La société Immo Péi soutient que la lettre-proposition d'achat a été signée par M. [H] pour une durée de 30 mois. M. [H] soutient qu'il a limité la durée de son offre d'achat à 3 mois, n'ayant aucune raison de retenir une durée hors norme de 30 mois. Sur ce, Vu les articles 1103 et 1104 du code civil aux termes desquels les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public ; Vu l'article 1372 du même code civil selon lequel « L'acte sous signature privée, reconnu par la partie à laquelle on l'oppose ou légalement tenu pour reconnu à son égard, fait foi entre ceux qui l'ont souscrit et à l'égard de leurs héritiers et ayants cause. » Vu l'article 1373 du même code qui dispose que « La partie à laquelle on l'oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Les héritiers ou ayants cause d'une partie peuvent pareillement désavouer l'écriture ou la signature de leur auteur, ou déclarer qu'ils ne les connaissent. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d'écriture. » Vu les articles 287 à 298 du code de procédure civile relatifs à la procédure de vérification d'écriture concernant exclusivement les actes sous signature privée selon lesquels, elle peut être demandée à titre incident ou principal ; Dans le premier cas, elle relève de la compétence du juge saisi au principal, dans le second cas, du tribunal judiciaire ; S'agissant de l'incident de vérification, comme en l'espèce, aux termes de l'article 287 alinéa 1er du code de procédure civile : 'Si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.' Le juge procède à la vérification au vu des éléments dont il dispose et enjoint, s'il y a lieu, aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture. Si ces mesures lui paraissent insuffisantes, le juge peut encore ordonner une consultation ou une expertise réalisée par un graphologue au titre de ses pouvoirs en matière de mesures d'instruction. La vérification d'écriture doit être effectuée au vu de l'original de l'acte contesté mais il n'est pas indispensable que les éléments de comparaison soient fournis en originaux. Si à la suite de ces mesures, il n'est pas possible d'établir la sincérité de l'écriture ou de la signature, alors la partie qui fonde ses prétentions sur cet acte sera déboutée car c'est sur elle que pèse le risque de la preuve. Si le juge retient la sincérité de l'acte, celui-ci acquiert la même foi qu'un acte authentique, cependant, cette présomption de vérité, ne s'étend pas au contenu de l'acte. En l'espèce, le M. [U] [B], représentant la SAS Mozaïc Promotion, a, par l'intermédiaire de la société Immo Péi, fait une proposition d'achat du bien appartenant à M. [H], à savoir d'un terrain de 56.884 m²cadastré section [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] situé [Adresse 4] au prix de 1.300.000 euros. L'acte sous signature privée dénommé « LETTRE ' PROPOSITION d'ACHAT » indique qu'aucun mot ni lignes n'ont été rayés comme nul. Pour autant, comme l'ont justement retenu les premiers juges, ladite lettre comporte un terme de 3 mois et non 30 mois, soit une durée de deux ans et demi, pour le moins assez inhabituelle en la matière, le chiffre 0 apposé après le chiffre 3 ayant manifestement été rajouté : une partie du 0 a été écrite avec un stylo-bille d'une autre couleur et apposé à plusieurs reprises. Il y a donc lieu de retenir que la proposition d'achat de M. [B] arrivait à son terme le 14 février 2019. Sur la clause pénale Après avoir retenu que M. [H] avait ratifié la proposition d'achat faite par M. [B] le 14 novembre 2019 pour une durée de 3 mois, les premiers juges ont jugé que le mandat de vente était arrivé à échéance le 13 août 2020, de sorte que la société Immo Péi ne pouvait fonder ses revendications en inexécution de ce contrat pour des faits générateurs postérieurs à son arrivée à terme. La société Immo Péi soutient que le mandat de vente du 13 mai 2019, d'une durée de 15 mois, mettait à la charge de M. [H] l'obligation de signer, aux prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire, et qu'un acquéreur lui a été présenté le 14 novembre 2019 pendant la durée du mandat, de sorte que le refus du mandant de donner suite à la signature de l'avant-contrat caractérise un manquement ouvrant droit à l'application de la clause pénale et justifie sa condamnation au paiement de 260.040 euros. M. [H] soutient que l'offre d'achat du 14 novembre 2019 était limitée à une durée de trois mois, délai qui n'a pas été respecté, l'offre n'ayant été soumise à sa signature qu'en novembre 2020, de sorte qu'elle était caduque et ne pouvait produire aucun effet juridique. Il fait valoir qu'aucune acceptation claire et non équivoque de l'offre d'achat n'est intervenue, les mentions manuscrites figurant sur la proposition étant contestées et ne pouvant caractériser un consentement certain, de sorte qu'aucun accord de volontés ne saurait être retenu. Il plaide que les conditions essentielles de la vente, notamment celles relatives au séquestre, au déclassement des parcelles, à l'obtention d'un permis d'aménager et à la pré-commercialisation, ont été modifiées ou ajoutées sans son accord, de sorte qu'aucune vente parfaite ne pouvait être formée. Enfin, il argue que le mandat de vente conclu le 13 mai 2019 était arrivé à échéance le 13 août 2020 et que, en tout état de cause, l'agence n'a pas respecté les charges et conditions convenues, de sorte que la clause pénale ne pouvait être valablement invoquée à son encontre Sur ce, Vu les articles 1103 et 1104 du code civil ; Vu l'article 1984 du même code civil en vertu duquel « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. ». Vu les articles 1991 à 1997 du même code qui régissent la responsabilité civile contractuelle du mandataire à l'égard du mandant ;