Cour d'appel, chambre civile tgi, 29 mai 2026 — n° 24/00181

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 26 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-[N] de la Réunion ; Y ajoutant Condamne in solidum Monsieur [H] [S] et Monsieur [Q] [N] [S] aux dépens d'appel ; Déboute Monsieur [H] [S] et Monsieur [Q] [N] [S] de leur demande au titre des frais irrépétibles ; Condamne in solidum Monsieur [H] [S] et Monsieur [Q] [N] [S] à payer à la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Greffière lors du depot de dossiers : Véronique Fontaine , Greffière Greffière lors de la mise à disposition: Mme Wardali KASSIM, Greffière. LA COUR : Un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier situé à Saint-Joseph pour un prix de 328.000 euros a été signé le 10 novembre 2020 en l'étude de Me [T], notaire, entre M. [H] [S], M. [Q] [N] [S], bénéficiaires, et la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] représentée par M. [M] [F] (la SCI), promettant, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt bancaire. La date à laquelle les bénéficiaires de la promesse devaient justifier de l'accord de principe d'un organisme prêteur a été fixée au plus tard au 31 janvier 2021. Une indemnité d'immobilisation de 14.475 euros a été versée par ces derniers à l'étude du notaire. Par courrier du 6 mai 2021, la SCI a informé Messieurs [S] de sa décision d'annuler la vente eu égard à l'absence de respect de la condition suspensive susmentionnée. Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) datée du 26 juillet 2021, Messieurs [S] ont mis en demeure la SCI de leur restituer l'indemnité d'immobilisation et de leur régler les frais engagés pour un total de 34.989,06 euros, en vain. Suivant acte du 11 juillet 2022, Messieurs [S] ont fait assigner la SCI devant le tribunal judiciaire de Saint-[N] de la Réunion. Dans leurs dernières écritures, Messieurs [S] ont demandé au tribunal de condamner la SCI à leur verser les sommes de 14.475 euros en restitution de l'indemnité d'immobilisation, 16.400 euros au titre de la clause pénale, 8.344,06 euros au titre des frais exposés, 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice lié à la perte de chance d'investir dans un projet, 684,20 euros au titre des intérêts de retard majoré en vertu de l'article L 341-35 du code de la consommation et 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. La SCI a a conclu au débouté des prétentions de Messieurs [S] et sollicité la condamnation solidaire de ces derniers à lui verser les sommes de 14.475 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 6 mai 2021, 16.400 euros au titre des dommages et intérêts forfaitaires contractuellement prévus et 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Saint-[N] de la Réunion a statué en ces termes : « Déboute M. [H] [S] et M. [Q] [N] [S] de l'intégralité de leurs prétentions ; Condamne solidairement M. [H] [S] et M. [Q] [N] [S] à verser à la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] représentée par M. [M] [F] la somme de 16 400 euros au titre de la clause pénale selon les modalités suivantes : - Versement par Me [I] [T], notaire, à la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] représentée par M. [M] [F], de la somme provisionnée à hauteur de 14 475 euros ; - Versement par M. [H] [S] et M. [Q] [N] [S] à la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] représentée par M. [M] [F] de la somme résiduelle de 1 925 euros (16 400 -14 475); - Avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Condamne solidairement M. [H] [S] et M. [Q] [N] [S] à verser à la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne solidairement M. [H] [S] et M. [Q] [N] [S] aux dépens. » Par déclaration au greffe en date du 19 février 2024, Messieurs [S] ont interjeté appel de cette décision. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025. *** Dans leurs dernières conclusions n°2 transmises par voie électronique le 10 décembre 2024, Messieurs [S] demandent à la cour, au visa des articles 1104 et 1231-6 du code civil, de : -Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Et statuant à nouveau -Ordonner à la SCI la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 14.475 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2021 ;

MOTIFS A titre liminaire La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur le périmètre de l'appel La cour constate que Messieurs [S] ont exclu du périmètre de leur appel leur demande de condamnation de la SCI à leur verser la somme de 684,20 euros au titre des intérêts de retard majoré conformément aux dispositions de l'article L.341-35 du code de la consommation. La SCI n'ayant pas formé appel incident de ce chef, celui-ci a donc un caractère définitif. S'agissant de la demande formée par Messieurs [S] devant le premier juge tendant à voir condamner la SCI à leur verser la somme de 16.400 euros au titre de la clause pénale, demande dont ils ont été déboutés, si le dispositif de leurs conclusions ne mentionne pas le débouté de la SCI qui a formé, avec succès et quelques aménagements, la même demande, force est de constater que ce chef du dispositif du jugement critiqué figure dans la déclaration d'appel et emporte effet dévolutif de l'appel (Civ. 1re, avis, 20 nov. 2025, B, n° 25-70.017). Sur l'indemnité d'immobilisation Les premiers juges ont considéré qu'en application de la clause stipulée au compromis de vente, l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 14.475 euros versée par Messieurs [S] à la SCI restait acquise à cette dernière et s'imputait sur la clause pénale dès lors que ceux-ci n'avaient pas satisfait à la réalisation de la condition suspensive. Et estimant qu'il avait été démontré que Messieurs [S] avaient failli dans l'accomplissement des démarches nécessaires aux fins d'obtention de leur prêt, de telle sorte que cette condition suspensive était réputée accomplie et que la vente n'avait pas été réitérée de leur fait, ils ont débouté Messieurs [S] de leurs prétentions aux fins de restitution de l'indemnité d'immobilisation. Pour rappel, Messieurs [S] demandent à la cour d'ordonner à la SCI la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 14.475 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2021. Ils soutiennent en substance qu'ils n'ont pas pu obtenir leur prêt, de sorte que la condition suspensive d'obtention du crédit prévue au compromis n'a pas pu se réaliser et en déduisent que l'indemnité d'immobilisation doit leur être restituée. Ils admettent que la restitution de l'indemnité d'immobilisation est soumise à certaines conditions mais plaident que ces conditions sont réunies : ils ont accompli très tôt les premières démarches en vue de l'obtention du crédit puisqu'ils ont pris contact avec des courtiers en crédit et sont entrés en discussion avec le Crédit Agricole avant même la signature du compromis. Ils admettent que, certes, cette demande n'a été couronnée de succès que tardivement, en grande partie en raison de la crise sanitaire mais qu'il n'en demeure pas moins qu'ils ont bien, dans les délais fixés par le compromis, entrepris les démarches adéquates. Ils arguent encore qu'il ne peut leur être reproché d'avoir délibérément empêché la réalisation de la condition. Ils soutiennent également que la seule chose qui importe est de savoir s'ils ont accompli les démarches nécessaires à l'obtention du prêt : le fait qu'ils n'aient pas obtenu d'accord de principe, ni le prêt lui-même, révèle l'échec de leurs démarches, mais pas l'absence de démarches. Ils font aussi valoir qu'il est parfaitement indifférent que la société Tourism Invest ne figure pas expressément comme partie au compromis, dès lors qu'ils bénéficient d'une faculté de substitution et rappellent qu'il est parfaitement licite et courant que des associés agissent pour le compte d'une société en formation, sans qu'il soit d'ailleurs nécessaire que les associés indiquent expressément représenter cette société : dès l'origine, le projet était destiné à être porté par la société Tourism Invest, qui a bien été constituée en mai 2021, et, dans l'attente, ils agissaient pour le compte de la société en formation. Enfin, ils sollicitent la condamnation de la SCI à leur restituer l'indemnité, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2021 (mise en demeure) conformément à l'article 1231-6 du code civil. La SCI soutient en substance qu'outre la caducité du compromis non contestée par Messieurs [S], elle est bien fondée à solliciter le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation au vu des négligences fautives de Messieurs [S], bénéficiaires, qui au 31 janvier 2021 n'avaient pas justifié auprès d'elle, ni d'un dépôt de demande de financement, ni a fortiori d'une obtention de crédit. Elle fait valoir qu'en matière de prêt immobilier, lorsque le bénéficiaire a empêché la réalisation de la condition suspensive par sa passivité, sa négligence ou sa déloyauté, (tels le fait ne pas avoir déposé de demande ou de l'avoir fait au-delà du délai convenu ou encore le fait de ne pas avoir déposé de demande de prêt conforme à ce qui avait été prévu dans la promesse) il est privé de la protection légale et, en dépit de la non obtention du prêt, le promettant est bien fondé à solliciter le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation. Elle plaide qu'en l'espèce, Messieurs [S], ont commis une négligence fautive caractérisée par l'absence de réalisation de diligences avant le 31 janvier 2021. Elle argue encore que face à la multiplication des carences fautives de Messieurs [S] et à leur incapacité à tenir leurs engagements, déjà échaudée par l'échec du premier compromis de vente et l'attitude de Messieurs [S] qui avaient clairement abusé de son état de faiblesse, tant financier que moral, pour faire baisser drastiquement le prix de vente, la SCI n'avait d'autre choix que de prendre acte de la caducité du compromis par LRAR du 6 mai 2021 et mail du même jour. Elle en déduit qu'il résulte tant de l'article 1304-3 du code civil que de la clause contractuelle visée au compromis de vente que l'indemnité d'occupation doit lui être acquise, la condition suspensive ayant défaillie du seul fait de Messieurs [S]. D'autre part, sur le mal fondé de demande de restitution formée par Messieurs [S]. La SCI soutient que le compromis est très clair : Messieurs [S] devaient être en capacité de justifier d'un accord de principe de l'établissement prêteur et ce, au moyen d'une attestation de ce dernier, ou d'une offre de prêt, au plus tard le 31 janvier 2021, ce qui leur imposait de justifier de leurs démarches auprès d'elle et du notaire rédacteur, ce qui implique, qu'a minima ces démarches devaient être connues d'elle et du notaire rédacteur avant la nullité du compromis. La SCI fait valoir que les démarches invoquées par Messieurs [S] ne sont pas suffisantes pour obtenir la restitution du dépôt de garantie : Messieurs [S] ont été particulièrement négligents dans leurs obligations et n'ont entamé des démarches sérieuses qu'après l'expiration de la date butoir, ce qui équivaut à une absence de démarche ; cette négligence et la désinvolture manifeste qu'ils ont manifesté à l'égard de la SCI dont ils connaissaient les difficultés morales et financières n'est ni loyale ni admissible. Elle plaide encore que c'est en vain que Messieurs [S] arguent de démarches postérieures au 31 janvier 2021 et de l'obtention d'un prêt en date du 17 mai 2021 : ces démarches n'étaient plus valables au regard de la date butoir. Sur ce, Vu l'article 1103 du code civil ;