Cour d'appel, chambre civile tgi, 29 mai 2026 — n° 23/00569

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 22 septembre 2020 en ce qu'il alloue à la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT une indemnité d'un montant de 3000 € au titre des frais irrépétibles et condamne M. [A] [T] aux dépens ; L'infirme pour le surplus ; Statuant de nouveau et y ajoutant, Dit que le moyen de défense tiré de la déchéance des intérêts conventionnels est recevable ; Dit que les dispositions du code de la consommation ne sont pas susceptibles de trouver application ; Dit n'y avoir lieu à la déchéance du droit aux intérêts conventionnels ; Condamne M. [A] [T] à payer à la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT les intérêts conventionnels calculés au taux de l'index EURIBOR 6 mois en vigueur à la date du 28 août 2014 majoré de 2,20 % et appliqué dans les conditions suivantes : - à la somme de 408 044, 58 € entre le 11/08/2014 et le 16/01/2019 ; - sur la somme de 273 778, 98 € entre le 17 / 01/ 2019 et le 17/ 06/ 2022 ; - sur la somme de 235 103, 70 € entre le 18/06/ 2022 et 03/ 05/ 2023 ; - sur la somme de 99 465, 51 € entre le 04/ 05/ 2023 et le 11/ 05/ 2023 ; - sur la somme de 69 465, 51 € entre le 12/ 05/ 2023 et le 26/ 12/ 2023 ; Ordonne la capitalisation des intérêts échus par année entière ; Dit que les demandes indemnitaires de M. [A] [T] ne sont pas prescrites ; Condamne la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT à verser à M. [A] [T] des dommages-intérêts à hauteur de 10 % des sommes dues au titre des intérêts conventionnels ; Ordonne la compensation des deux obligations réciproques ; Déboute M. [A] [T] de sa demande de frais irrépétibles ; Condamne M. [A] [T] à verser à la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT une indemnité d'un montant de 1500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Dit que les dépens de l'appel sont à la charge de M. [A] [T]. Le présent arrêt a été signé par M. Cyril OZOUX, président de chambre, et par Mme Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Greffière lors du dépôt de dossiers : Mme Malika STURM, Greffière. Greffière lors de la mise à disposition: Mme Wardali KASSIM, Greffière. [P] 1- M. [A] [T] a obtenu deux prêts immobiliers de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIÈRE RHÔNE AIN, aux droits de laquelle vient la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT (ci-après le CIFD), afin d'acquérir 3 appartements, intégralement financés à crédit, destinés à la location. 2- Le premier prêt (n° 24965) a été consenti par offre acceptée le 19 juillet 2003, pour un montant de 169 000 €, remboursable sur 240 mois, au taux nominal initial de 4, 70 % et au taux effectif global de 5,043 %, révisable en fonction de la variation de l'index EURIBOR 6 mois outre une marge fixe de 2,20 %. 3- Le second prêt (n° 26400) a été consenti par offre acceptée le 25 octobre 2003, pour un montant de 427 112 €, remboursable sur 240 mois, au taux nominal initial de 4, 70 % et au taux effectif global de 5,055 %, révisable en fonction de la variation de l'index EURIBOR 6 mois outre une marge fixe de 2,20 %. 4- Les deux demandes de prêts ont été formalisées par la société APOLLONIA, une société de gestion de patrimoine, rémunérée à la fois par les promoteurs et la banque, sans que celle-ci n'ait de contact direct avec l'emprunteur. 5- Le 2 décembre 2003, M. [A] [T] s'est immatriculé auprès du registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel. 6- M. [A] [T] a cessé de rembourser les prêts en février 2014. 7- La société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHÔNE ALPES AUVERGNE, aux droits de laquelle vient le CIFD, lui a notifié la déchéance du terme par deux lettres recommandées avec accusé de réception présentées le 28 août 2014, puis, par acte du 19 mars 2015, l'a assigné en paiement devant le tribunal de grande instance de Créteil. 8- Par ordonnance du 23 décembre 2016, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Créteil s'est déclaré incompétent territorialement au profit du tribunal de grande instance de Saint-Denis. 9- Par un jugement contradictoire du 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a : - DÉCLARÉ irrecevables comme prescrites les exceptions de nullité soulevées par Monsieur [T] [A] ; - DÉBOUTÉ Monsieur [T] [A] de l'ensemble de ses demandes ; - CONDAMNÉ Monsieur [T] [A] à payer à la banque CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT les sommes de 127 526, 46 € et 280 617, 48 €, avec intérêts au taux contractuel à compter du 28 août 2004 ; - DIT que les versements opérés ultérieurement par Monsieur [T] [A] viendront en déduction des sommes dues ; - REJETÉ la demande de capitalisation des intérêts ; - ORDONNÉ l'exécution provisoire ; - CONDAMNÉ le défendeur à payer au demandeur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNÉ le défendeur aux dépens. 10- Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 29 octobre 2020, M. [T] [A] a interjeté appel du dit jugement. 11- Aux termes de ses dernières écritures communiquées par un envoi sur le RPVA du 18 janvier 2024, M. [T] [A] demande à la cour de : - INFIRMER le jugement du 22 septembre 2020 en son intégralité, sauf en ce qu'il a débouté le CRÉDIT IMMOBILIER DE France DÉVELOPPEMENT de sa demande de capitalisation des intérêts ; Statuant à nouveau, de : Sur la demande de paiement du crédit immobilier de France A titre principal, de : - JUGER recevable et bien fondée la demande de déchéance des intérêts conventionnels pour non-respect du formalisme des offres de prêts ; - DÉBOUTER le CIFD de sa demande de condamnation au paiement des intérêts conventionnels ; - ORDONNER la déchéance de la totalité des intérêts conventionnels sur les deux offres de prêt n°024965 et n° 026400 ;

MOTIFS Sur la déchéance des intérêts conventionnels : En ce qui concerne la recevabilité de la demande : Sur la demande en restitution des intérêts conventionnels : 17- La prescription de l'action en déchéance des intérêts conventionnels se décompte à partir de la conclusion du contrat. 18- Depuis la loi du 17/06/2008 portant réforme de la prescription en matière civile, cette prescription est soumise à un délai de 5 ans. 19- La prescription de 5 ans s'est substituée aux prescriptions en cours, ouvrant un nouveau délai, dans la limite de la durée de 10 ans prévue par la loi antérieure. 20- Le 30 janvier 2012, M. [T] [A] a assigné le crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne devant le tribunal de grande instance de Marseille afin d'obtenir, entre autres demandes, une déchéance des intérêts. 21- Cette assignation a interrompu la prescription et un nouveau délai de 5 ans a commencé à courir. 22- Il n'est justifié d'aucun autre acte interruptif que M. [T] [A] aurait exercé dans les 5 années qui se sont ensuivies. 23- Sa demande portant sur la restitution de l'ensemble des intérêts versés n'est donc pas recevable puisque l'action en déchéance des intérêts conventionnels est prescrite depuis le 30 janvier 2017. Sur le moyen de défense tiré de la déchéance des intérêts conventionnels : 24- La déchéance des intérêts conventionnels que l'emprunteur oppose au prêteur lorsque celui-ci le poursuit en paiement constitue une défense au fond. 25- Les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause (article 72 du code de procédure civile). 26- A ce titre, la prescription ne peut donc être opposée à M. [A] [T]. 27- Sa demande visant à voir écarter les intérêts conventionnels est donc parfaitement recevable. En ce qui concerne l'application des dispositions du code de la consommation : 28- Le code de la consommation exclut du champ d'application des mesures qu'il consacre à la protection du consommateur, les prêts [ immobiliers] destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance (cf article L. 312- 3 du code de la consommation en sa rédaction en vigueur au temps de la formation des contrats). 29- Une soumission volontaire de la part de la banque reste cependant toujours possible. 30- Pour caractériser une soumission volontaire, il doit être établi que la banque avait connaissance de l'activité professionnelle et qu'elle a malgré tout, de manière non équivoque, entendu se soumettre aux dispositions du code de la consommation. 31- En l'espèce, les 3 acquisitions financées par le CIFD s'inscrivent dans le cadre d'un projet de plus grande envergure qui a consisté pour M. [A] [T] à se porter acquéreur, en l'espace de quelques mois, de 9 appartements, tous destinés à une location en meublé, pour un coût global d'investissement de 1567 K€. 32- M. [A] [T] s'est immatriculé au RCS, le 2 décembre 2003, déclarant une activité de location meublée professionnelle (LMP). 33- Les appartements ont été financés en recourant à des crédits à long terme (20 ans pour ceux du CIFD) qui étaient adossés sur les loyers lesquels donnaient lieu à délégation au profit du prêteur. 34- Au vu de ces éléments, il apparaît que les investissements de M. [A] [T] et les crédits permettant de les financer trouvent place dans une activité professionnelle exercée à titre accessoire et habituel à sa profession de pilote de ligne. 35- Les prêts que le CIFD a consentis à M. [A] [T] n'étaient donc pas, par principe, soumis aux dispositions du code de la consommation. 36- S'agissant des informations dont la banque avait connaissance, la procédure révèle que M. [A] [T] n'a jamais rencontré ni communiqué directement avec le CIFD. 37- Les fiches de renseignement bancaire dont disposait la banque pour l'instruction des prêts ne font état que de la seule profession de pilote de l'emprunteur et ne signalent qu'un seul crédit en cours pour la réalisation d'un premier investissement locatif [Localité 3]. 38- L'inscription au RCS à laquelle M. [A] [T] va procéder le 2 décembre 2003, ie postérieurement aux deux prêts, n'y est pas évoquée et rien ne permet d'établir que la banque a été avertie de cette perspective, d'une façon ou d'une autre, au moment de la conclusion de ses contrats. 39- Si le CIFD avait connaissance de la destination locative des investissements qu'il finançait ainsi que cela ressort des mentions de son offre de prêt, rien ne permet par contre de considérer qu'il était informé des contours exacts du projet, de la succession d'acquisitions qui allait s'ensuivre et de l'accumulation de crédits qui allait en résulter. 40- Il n'est donc pas établi que le CIFD avait connaissance au moment de la formation des contrat que les demandes de M. [A] [T] s'inscrivaient dans le cadre d'une activité professionnelle accessoire mais habituelle ce qui rendait par principe inapplicables les dispositions du code de la consommation. 41- Dans ces conditions, la mention visant le code de la consommation dans l'intitulé des offres de prêt éditées par la banque [ 'Offre de prêt immobilier à taux révisable (articles L. 312 et suivants du code de la consommation')] puis la référence dans ses conditions générales à deux de ses articles L. 312- 10 et L. 313- 1 ne peuvent suffire à caractériser une soumission volontaire aux dispositions protectrices du code de la consommation. 42- Les règles que celui-ci impose s'agissant des modalités d'envoi de l'offre, du délai de réflexion ou encore des modalités de calcul du TEG, ne sont pas susceptibles dès lors de trouver application et de venir priver le prêteur de son droit aux intérêts. Sur les sommes réclamées par le CIFD : 43- Le CIFD produit les offres de prêt acceptées, les tableaux d'amortissement des deux prêts en litige, un décompte des sommes dues arrêté au 18/ 02/ 2019 et un décompte actualisé au 07/ 02/ 2024 faisant ressortir les intérêts échus à cette date et les versements réalisés par M. [A] [T] postérieurement au jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis. 44- Le premier juge a réduit le montant de la clause pénale à la somme de 500 € ce qui n'est plus discuté ni par M. [A] [T], ni par la banque. 45- Il est donc possible de fixer ainsi que suit la créance du CIFD à la date de la déchéance du terme : Prêt n° 26400 - capital restant dû à la déchéance du terme : 260 247, 14 € - échéances échues impayées : 19 799, 15 € - clause pénale : 500, 00 € Soit, au total une créance d'un montant de 280 546, 29 € à la date de la déchéance du terme. Prêt n° 24965 - capital restant dû à la déchéance du terme : 118 885, 36 € - échéances échues impayées : 8 112, 93 € - clause pénale : 500, 00 € Soit, au total une créance d'un montant de 127 498, 29 € à la date de la déchéance du terme. 46- A la date à laquelle les déchéances du terme ont été prononcées, la créance du CIFD se montait ainsi à la somme de 408 044, 58 €. 47- Il est établi par le relevé du compte CARPA du conseil de M. [A] [T] que divers règlements sont par la suite intervenus : - le 16/ 01/ 2019 pour la somme de 134 265, 60 € - le 17/ 06/ 2022 pour la somme de 38 675, 28 € - le 03/05/ 2023 pour la somme de 135 638, 19 € - le 11/05/2023 pour la somme de 30 000, 00 € - le 26/12/2023 pour la somme de 168 000, 00 €. 48- Compte tenu de ces paiements successifs, le montant des sommes dues en principal était donc, de : - 408 044, 58 € entre le 11/08/2014 et le 16/01/2019 ; - 273 778, 96 € entre le 17/ 01/ 2019 et le 17/ 06/ 2022 ; - 235 103, 70 € entre le 18/06/ 2022 et 03/ 05/ 2023 ; - 99 465, 51 € entre le 04/ 05/ 2023 et le 11/ 05/ 2023 ; - 69 465, 51 € entre le 12/ 05/ 2023 et le 26/ 12/ 2023. 49- Postérieurement à la déchéance du terme M.