Cour d'appel, chambre 2 a, 29 mai 2026 — n° 25/01252

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONFIRME le jugement rendu le 2 février 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a condamné la SAS Maisons Happy à payer à M. [R] [H] et Mme [Q] [S] la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement'; L'INFIRME de ce chef'; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, CONDAMNE la SAS Maisons Happy à payer à M. [R] [H] et Mme [Q] [S] la somme de 20 033,60 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt'; CONDAMNE la SAS Maisons Happy aux dépens d'appel'; DIT n'y avoir lieu à distraction des dépens au profit de Me Roussel'; CONDAMNE la SAS Maisons Happy à payer à M. [R] [H] et Mme [Q] [S] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; CONDAMNE la SAS Maisons Happy à payer à M. [G] [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; REJETTE la demande de la SAS Maisons Happy sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, Le président,

*** FAITS ET PROCÉDURE M. [R] [H] et Mme [Q] [S] (ci-après les consorts [H] - [S]) ont conclu le 22 décembre 2015 avec la SAS Maisons Happy un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans, sur leur terrain sis [Adresse 4] à [Localité 3], le coût total de l'opération étant fixé à 478'745 euros (le prix convenu avec la SAS Maisons Happy pour la construction étant de 345 775 euros et le coût des travaux à la charge des maîtres de l'ouvrage de 132 970 euros). Le contrat prévoyait que le constructeur était mandaté par les maîtres de l'ouvrage pour intervenir auprès des autorités administratives en vue de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives le cas échéant nécessaires, et que le constructeur déposerait la demande de permis de construire dès sa signature par les maîtres de l'ouvrage. M. [G] [D] est intervenu en qualité d'architecte. Le permis de construire, obtenu le 4 mai 2016, a été annulé par le tribunal administratif le 12 octobre 2017, au motif que l'implantation de la construction ne respectait pas le recul d'au moins 4 mètres par rapport à la limite séparative, exigé au PLU. Les travaux de terrassement avaient alors déjà commencé, le chantier ayant été suspendu par le constructeur selon courrier du 14 juin 2016, en raison du refus d'un voisin d'autoriser que sa parcelle soit creusée afin de pouvoir achever le terrassement. Les consorts [H] - [S] ont fait assigner la SAS Maisons Happy devant le tribunal de grande instance de Besançon par acte signifié le 31 juillet 2019 pour notamment, faire prononcer, au visa des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, et 1103 et 1104 du code civil, la résolution du contrat de construction de maison individuelle du 22 décembre 2015 aux torts de la SAS Maisons Happy et obtenir l'indemnisation de leur préjudice. La SAS Maisons Happy a appelé en la cause M. [D] par assignation signifiée le 19 août 2019 pour être garantie par lui de toute condamnation susceptible d'être prononcée contre elle. Les deux instances ont été jointes par mesure d'administration judiciaire le 17 octobre 2019. Selon jugement contradictoire rendu le 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Besançon a : - prononcé la résolution du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans signé le 22 décembre 2015, aux torts de la SAS Maisons Happy, - condamné la SAS Maisons Happy à payer aux consorts [H] - [S] la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - ordonné la capitalisation des intérêts, - débouté M. [H] et Mme [S] de leurs autres demandes, - débouté la SAS Maisons Happy de sa demande de garantie formée contre M. [D], - condamné la SAS Maisons Happy à payer à M. [H] et Mme [S] la somme de 4 000 euros et à M. [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SAS Maisons Happy de sa demande sur ce même fondement, - condamné la SAS Maisons Happy aux dépens avec le bénéfice du recouvrement direct au profit de la SELARL Jean-Philippe Devevey, avocat, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. La SAS Maisons Happy a interjeté appel de ce jugement à l'encontre des consorts [H] - [S] et de M. [D] par déclaration parvenue au greffe le 24 mars 2021. L'appel critique expressément toutes les dispositions du jugement, à l'exception du débouté du surplus des demandes des consorts [H] - [S]. Cette décision a été confirmée par arrêt rendu par la cour d'appel de Besançon le 4 avril 2023, à l'exception du montant des dommages et intérêts, fixé à 98 768 euros à hauteur de cour.

MOTIFS Sur la résolution du contrat de construction de maison individuelle Selon l'article 1184 du code civil, dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat 'La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances'. Pour s'opposer à la résolution du contrat sollicitée par les consorts [H]-[S], la SAS Maisons Happy invoque la caducité du contrat du fait de la défaillance des conditions suspensives prévues à l'article 11 des conditions générales. Il résulte de l'article 11 des conditions générales que 'le présent contrat est conclu sous des conditions suspensives de l'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire, de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives éventuellement nécessaires à la construction, du financement de la construction, de la souscription de l'assurance de dommages à l'ouvrage (dommages-ouvrage) et de l'obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus. Si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières entraînant, ipso facto, la non-réalisation des autres conditions suspensives, le contrat sera caduc et les sommes versées par le MAÎTRE D'OUVRAGE lui seront remboursées, conformément aux dispositions de l'article 9". Aux termes des conditions particulières du contrat signé le 22 décembre 2015, les parties étaient convenues que les conditions suspensives devaient être réalisées dans un délai de 12 mois à partir de la signature du contrat et que la date limite du dépôt de demande de permis de construire était fixée au 10 janvier 2016. Le contrat était ainsi notamment soumis à la réalisation de la condition suspensive de l'obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue par l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation. Une attestation nominative délivrée par la compagnie CEGC devait être adressée au maître d'ouvrage par le constructeur dans le délai de réalisation des conditions suspensives. Or, par courrier adressé le 11 janvier 2017 à la SAS Maisons Happy, la compagnie CEGC a refusé d'accorder la garantie de livraison, de sorte que cette condition n'a pas été réalisée dans le délai et que la caducité du contrat était encourue. Il apparaît toutefois que les travaux de terrassement ont débuté au mois de juin 2016. Contrairement à ce que soutient la SAS Maisons Happy, le démarrage des travaux n'est pas imputable aux maîtres de l'ouvrage. En effet, dans son courrier du 14 juin 2016, elle indiquait aux consorts [H] - [S] : 'Suite à l'ouverture de votre chantier le 09 juin 2016, Maisons Happy a entamé les travaux de terrassement. A ce jour, ces travaux sont suspendus en raison des difficultés rencontrées en limite de propriété'. Cette reconnaissance est également corroborée par la demande en paiement de la somme de 51 866,16 euros qu'elle a adressée le 9 juin 2016 aux maîtres de l'ouvrage correspondant au 'stade 15 % Ouverture du chantier'. Or, en application de l'article L231-6 du code de la construction, 'la garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus (...)'. Ainsi, en débutant de manière effective les travaux le 9 juin 2016, alors que la garantie de livraison n'avait pas été obtenue, la SAS Maisons Happy a commis une faute d'une gravité telle qu'elle justifie la résolution du contrat à ses torts exclusifs, l'absence de production de la déclaration d'ouverture de chantier étant sans incidence. En considération de cette faute, commise avant l'expiration du délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives, elle ne saurait dès lors échapper à sa responsabilité du seul fait que la caducité était encourue postérieurement. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat aux torts exclusifs de la SAS Maisons Happy. Sur l'indemnisation du préjudice des consorts [H] - [S] Les consorts [H] - [S] ne sont plus propriétaires du terrain, acquis le 19 janvier 2016 au prix de 60 000 euros, pour l'avoir revendu le 29 juillet 2024 au prix de 185 000 euros. Cet élément doit être pris en considération dans l'appréciation de leur préjudice. Les frais de branchement aux réseaux Les factures produites par les consorts [H] - [S] relatives au branchement d'eau potable et à l'installation d'un compteur électrique ne permettent pas d'établir qu'il s'agissait de branchements provisoires destinés exclusivement à la réalisation des travaux comme ils le soutiennent, et que ces travaux n'ont été par la suite d'aucune utilité, particulièrement pour les nouveaux acquéreurs du terrain, qui ont versé le prix de vente précité. Ce prix de vente tenant compte de l'amélioration réalisée par les vendeurs, il ne sera par conséquent retenu aucun préjudice à ce titre. Les frais et honoraires de l'architecte La somme de 840 euros supportée par les consorts [H] - [S] au titre des honoraires de M. [D] a été exposée en pure perte, dès lors que le projet de construction n'a pas été mené à son terme. Il sera ainsi retenu un préjudice de 840 euros. Les frais d'étude de sol Il résulte du rapport établi par B3G2 que les travaux d'études de géologie, géophysique et géotechnique se rapportaient spécifiquement au projet de construction des consorts [H] - [S], à savoir la création d'une villa de type R+4 dont 3 niveaux semi-enterrés. Le projet de construction n'ayant pas été mené à son terme, la somme de 4 500 euros, que les maîtres d'ouvrage justifient avoir payée, a par conséquent été exposée en pure perte. Les travaux de terrassement Les consorts [H] - [S] justifient avoir supporté une somme de 6 405,60 euros au titre de la facture de la société Pointurier en date du 14 juin 2016, correspondant aux travaux de terrassement à leur charge selon le contrat. Ces travaux, destinés à l'implantation de leur maison ont été exposés en pure perte dès lors le projet de construction n'a pas été mené à son terme. Il sera retenu un préjudice de 6 405,60 euros à ce titre. Les frais bancaires exposés Les consorts [H] - [S] ne justifient pas avoir supporté une somme de 1 000 euros pour le début de la période de remboursement de l'emprunt qu'ils affirment avoir obtenu pour le financement de leur construction, sans toutefois le produire. Il ne peut être retenu de préjudice à ce titre. Les frais d'assurance dommages-ouvrage Il n'est pas établi que la demande de règlement adressée par la SAS Maisons Happy aux consorts [H] - [S] le 9 juin 2016 pour un montant de 5 171,62 euros au titre de l'assurance dommages-ouvrage ait été effectivement suivie d'un paiement. Il ne sera pas retenu de préjudice à ce titre. Le préjudice de jouissance En considération de la résolution du contrat de construction de maison individuelle, qu'ils ont demandée et obtenue, les consorts [H] - [S] ne sont pas fondés à invoquer un préjudice de jouissance résultant de l'inexécution du même contrat. Le préjudice moral L'échec du projet de construction des consorts [H] - [S] en raison de la faute commise par la SAS Maisons Happy leur a causé un préjudice moral, en considération de la déception d'avoir pu mener à terme ce projet dans lequel ils s'étaient investis, ainsi que de la perte de temps et des tracas en résultant, notamment s'agissant des difficultés rencontrées avec leurs voisins.