Cour d'appel, 1ère chambre, 29 mai 2026 — n° 25/00228

PAR CES MOTIFS La Cour, RECOIT la SELAS [J] et associés, prise en la personne de Me [Y] [J], mandataire judiciaire de la SAS Victoir'Invest sous l'enseigne Lapetite.Agence.com, en son intervention forcée ; Au fond, INFIRME le jugement rendu le 23 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Bourges, sauf en ce qu'il a dit que chacune des parties conserverait la charge de ses frais irrépétibles ; Et statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, DIT que la SAS Victoir'Invest, exerçant sous l'enseigne Lapetite.Agence.com, est redevable de dommages-intérêts d'un montant de 500 euros envers M. [X] [R], en indemnisation de son préjudice matériel ; FIXE la créance de M. [X] [R] au passif de la SAS Victoir'Invest, exerçant sous l'enseigne Lapetite.Agence.com, pour un montant de 500 euros ; DEBOUTE M. [X] [R] du surplus de ses demandes indemnitaires ; REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ; DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [X] [R] à supporter la charge de la moitié des dépens de l'instance d'appel ; FIXE au passif de la SAS Victoir'Invest, exerçant sous l'enseigne Lapetite.Agence.com, la somme correspondant à la moitié des dépens de première instance et d'appel. L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, S. MAGIS R. PERINETTI La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe. P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE

************** EXPOSE [X] [R] est propriétaire de trois appartements situés [Adresse 4] à [Localité 2] (18), dont il a confié la gestion au mois de septembre 2019 à l'agence immobilière « la Petite Agence » dans le cadre de trois mandats distincts. Reprochant à cette agence immobilière d'avoir manqué à ses obligations de mandataire, M. [R] l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bourges par acte du 18 avril 2023 aux fins de condamnation au paiement de la somme de 7007 € au titre du préjudice matériel subi, 5000 € à titre de dommages-intérêts outre une indemnité d'un même montant sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement rendu le 23 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a débouté M. [R] de l'intégralité de ses demandes, l'a condamné aux dépens et a dit que chacune des parties conserverait la charge de ses frais irrépétibles. Le tribunal a notamment retenu que M. [R] ne démontrait pas l'existence de défaillances imputables à l'agence mandataire, que son implication constante dans les échanges entretenus avec ses locataires en toute matière favorisait la mise à l'écart de l'agence, que si celle-ci n'avait pas toujours fait preuve d'une réactivité immédiate, le comportement de M. [R] l'avait souvent empêchée d'exécuter ses obligations, et que le demandeur avait participé à sa propre turpitude. M. [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 4 mars 2025 et demande à la cour, dans ses dernières écritures à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de : JUGER M. [R] recevable et fondé en sa demande. JUGER recevable et bien fondée la demande en intervention forcée formulée à l'encontre de la SELAS [J] et associés prise en la personne de Me [Y] [J] Mandataire judiciaire de la SAS Victoir'Invest sous l'enseigne la Lapetite.Agence.com. JUGER que l'arrêt à intervenir sera opposable à la SELAS [J] et associés prise en la personne de Me [Y] [J] Mandataire judiciaire de la SAS Victoir'Invest sous l'enseigne la Lapetite.Agence.com. Par conséquent, INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Bourges rendu le 23 janvier 2025 en ce qu'il a : DEBOUTE M. [R] de toutes ses demandes tendant à : - Voir condamner la SARL La Petite Agence à régler à M. [R] la somme de 7 007€ au titre du préjudice matériel que ce dernier a subi. - Voir également condamner la SARL La Petite Agence à régler à M. [R] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts. - Voir également condamner la même à régler à M. [R] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - Voir condamner la SARL La Petite Agence aux entiers dépens CONDAMNER M. [R] aux dépens DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles Par conséquent, il est demandé à la Cour de : REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SAS Victoir'Invest sous l'enseigne La Petite Agence CONDAMNER la SAS Victoir'Invest sous l'enseigne La Petite Agence à régler à M. [R] la somme de 7 007 € au titre du préjudice matériel que ce dernier a subi. CONDAMNER la SAS Victoir'Invest sous l'enseigne La Petite Agence à régler à M. [R] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts. CONDAMNER la SAS Victoir'Invest sous l'enseigne La Petite Agence à régler à M. [R] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de défense de première instance et d'appel. CONDAMNER la SAS Victoir'Invest sous l'enseigne La Petite Agence aux entiers dépens de première instance et d'appel, FIXER la créance détenue par M. [R], au passif de la société la SAS Victoir'Invest sous l'enseigne la Lapetite.Agence.com.

MOTIFS Il sera observé, à titre liminaire, que l'intervention à hauteur d'appel de la SELAS [J] et associés, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS Victoir'Invest exerçant sous l'enseigne la Lapetite.Agence.com, ne fait l'objet d'aucune contestation et sera par conséquent admise. Sur les demandes indemnitaires présentées par M. [R] : Les articles 1103 et 1104 du code civil posent pour principe que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. L'article 1353 du même code impose à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 1991 du même code énonce que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure. L'article 1992 du même code prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. En l'espèce, M. [R] reproche tout d'abord à la SAS Victoir'Invest de ne pas avoir mis en 'uvre tous les moyens nécessaires pour l'avertir du départ de locataires et relouer rapidement les logements concernés, lui faisant en conséquence subir des périodes prolongées de vacance locative. Il soutient ainsi qu'à la suite du départ de M. [K], le logement qu'il occupait n'a été de nouveau proposé à la location que deux mois plus tard, tandis que celui qui avait été donné à bail à M. [G] n'a fait l'objet d'aucune démarche de relocation durant plus de trois mois. Il sera tout d'abord relevé que M. [R] ne rapporte nullement la preuve, dont la charge lui incombe, d'un défaut de remise en location des deux logements concernés après le départ des locataires. Eu égard à l'existence des mandats de gestion locative consentis à la SAS Victoir'Invest, le fait que M. [R] ait souhaité élaborer une annonce avec diaporama et communiquer avec l'agent chargé du suivi des appartements dont il était propriétaire et le défaut de conclusion de nouveaux contrats de bail sont insuffisants à démontrer que l'agence n'ait pas de son côté proposé les biens concernés à la location, notamment par le biais d'un affichage en vitrine. Il doit en effet être rappelé que l'offre de location formulée au sujet d'un bien immobilier n'entraîne pas ipso facto et de façon immédiate la conclusion d'un nouveau bail, qui dépend notamment de la volonté des potentiels locataires. Il peut également être relevé, à titre surabondant, que M. [G] atteste que plusieurs visites de l'appartement qu'il occupait ont été organisées après qu'il eut donné son préavis. Dès lors, les demandes formulées par M. [R] tendant à la condamnation de la SAS Victoir'Invest au paiement de sommes correspondant au montant des loyers qu'il aurait pu percevoir en cas de relocation des appartements occupés par MM. [G] et [K] après leur départ seront rejetées. M. [R] affirme ensuite que lors de la prise à bail de l'un des appartements par M. [C], le 8 avril 2020, l'agence aurait refusé de procéder à l'état des lieux d'entrée en raison de la période de confinement sanitaire, l'obligeant à se déplacer en personne à cette fin. Toutefois, le contrat de bail produit a été conclu entre M. [C] et M. [R], et ne mentionne nullement l'intervention, à quelque titre et quelque niveau que ce soit, de la SAS Victoir'Invest. La preuve du refus allégué de cette dernière de réaliser l'état des lieux d'entrée n'est ainsi pas rapportée. Il peut à cet égard être relevé qu'il ressort des propres pièces communiquées par M. [R] (pièce appelant n° 10) que M. [C] l'a informé directement de la résiliation à son initiative du contrat de bail, de son souhait de prolonger sa présence dans les lieux pour quinze jours (suivant courrier remis en mains propres au bailleur) et de la date à laquelle il souhaitait procéder à l'état des lieux de sortie, et que le bailleur et le locataire ont par ailleurs échangé de nombreux messages relatifs aux problèmes d'humidité et de dégâts des eaux survenus dans le logement. Ces éléments confirment ainsi la gestion directe et de son propre chef par M. [R] d'une grande partie, à tout le moins, des événements afférents à ce contrat, sans que cette situation ne résulte d'un manquement de Lapetite.Agence.com à ses obligations de mandataire. Dans ces conditions, le rappel adressé à l'agence par M. [R] de la nécessité de procéder à une augmentation du loyer de M. [C] n'apparaît pas caractériser de comportement fautif de Lapetite.Agence.com, les termes du message portant ce rappel semblant par surcroît indiquer que cette dernière n'avait pas été tenue informée de la conclusion du contrat de bail en cause (pièce appelant n° 12). Les pièces produites aux débats démontrent par ailleurs que Lapetite.Agence.com, conformément à ses obligations contractuelles, a fait intervenir un artisan au domicile de M. [C], puis a adressé à ce dernier un courrier daté du 4 octobre 2021 faisant état du mauvais état de l'appartement constaté par l'artisan qu'elle avait mandaté et de l'interdiction de détenir des chiens dangereux dans le logement. Il n'est pas établi que les difficultés relatives à des nuisances sonores provenant de l'appartement de M. [C], dont s'était plainte Mme [A], locataire au sein de l'immeuble, aient été communiquées à Lapetite.Agence.com afin qu'elle puisse intervenir auprès de l'intéressé pour les faire cesser. M. [G] souligne pour sa part la réactivité dont a toujours fait preuve à son égard l'agence gestionnaire lorsqu'il l'a informée de difficultés rencontrées durant le bail. Il y a lieu en conséquence de débouter M. [R] de sa demande indemnitaire tendant à la condamnation de la SAS Victoir'Invest au paiement de dommages-intérêts correspondant au montant des loyers qui auraient dû être perçus durant six mois au titre de l'appartement initialement occupé par M. [C], qui n'a pu être remis en location après le départ de celui-ci en raison de la nécessité (au demeurant alléguée et non démontrée par l'appelant) d'y effectuer des travaux importants. Si M. [R] reproche à Lapetite.Agence.com son inertie dans le traitement des problèmes de salubrité rencontrés par Mme [A], les SMS envoyés par celle-ci au bailleur indiquent que là encore, l'agence n'était pas intervenue dans la conclusion du contrat de bail relatif à ce logement (« vous me demandez également de prendre contact avec l'agence hors à ce jour nous n'avons pas d'agence il me semble donc qui dois-je contacter ' » - Pièce appelant n° 12). Il n'est pas établi que Lapetite.Agence.com ait été informée des problèmes d'humidité rencontrés par la locataire avant que M. [R] ne mandate l'artisan qu'il avait choisi, son défaut d'intervention ne pouvant dès lors être jugé fautif. Elle démontre en revanche avoir transmis au bailleur les réclamations ultérieures de Mme [A] comme celles qu'a pu émettre M. [G], conformément à son mandat. La demande de renseignements effectuée par courriel de M. [R], le 13 décembre 2021, au sujet du complément de loyer de 74 euros dont M. [K] était redevable en raison de son maintien dans les lieux pour une durée supplémentaire d'une semaine est par ailleurs insuffisante à établir que l'agence n'ait pas d'elle-même réclamé ce montant au locataire. M. [R] ne verse par ailleurs aucun élément de preuve au soutien de sa demande de condamnation de la SAS Victoir'Invest au paiement d'un reliquat de loyer d'un montant de 31 euros qui aurait été dû au départ de M. [K]. Il sera en conséquence débouté de cette demande. Par courriel en date du 17 juin 2022, M.