Cour d'appel, chambre civile 1-1, 2 juin 2026 — n° 24/02404

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition, Dans les limites de l'appel, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne in solidum M. et Mme [J] aux dépens ; Condamne in solidum M. et Mme [J] à verser à MM. [H] et [F] [Z] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toutes autres demandes. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

FAITS ET PROCEDURE, Par acte notarié du 3 décembre 1982, [G] [Z] et [M] [R] ont vendu à M. [N] [J] et Mme [S] [Q], épouse [J], une propriété située à l'angle du [Adresse 4] et du [Adresse 5] à [Localité 3] (Eure-et-Loir) comprenant une maison d'habitation et un bâtiment divisé en deux garages et deux buanderies, le tout sur une parcelle cadastrée AR [Cadastre 1]. L'extrait du plan cadastral annexé à l'acte notarié de vente comporte deux mentions manuscrites portées sur la parcelle A[Cadastre 1] : '2 garages vendus' et '4 garages conservés'. Désireux de revendre leur maison en 2017, M. et Mme [J] ont fait procéder à une division cadastrale par un géomètre de la parcelle AR [Cadastre 1], en deux parcelles : - la parcelle AR [Cadastre 2] (celle qu'ils ont ultérieurement vendue à la société ABREJ.2) et qui constitue 1'assiette de la maison d'habitation, du terrain qui l'entoure ainsi que des deux garages ; - la parcelle AR [Cadastre 3] qui constitue exclusivement l'assiette des quatre garages. Cette division a été enregistrée sans le concours de [M] [R], [G] [Z] étant quant à lui décédé en 2006. Par acte notarié du 19 mai 2017, M. et Mme [J] ont vendu à la société ABREJE.2 la maison et son terrain ainsi que les deux garages, le tout figurant sur la parcelle AR [Cadastre 2]. Cet acte stipule dans sa partie descriptive du bien vendu 'deux débarras mitoyens à un ensemble de garages ne faisant pas partie de la vente'. Par lettre recommandée du 18 avril 2018, soit près de 30 ans après l'acquisition de leur bien, M. et Mme [J] ont proposé à [M] [R] de lui acheter les quatre garages pour la somme de 10 000 euros. Puis, par lettre recommandée du 1er juin 2018 adressée à [M] [R], M. et Mme [J], invoquant l'absence de réponse de cette dernière à la proposition d'achat dans le délai de 15 jours qui lui était imparti, ont indiqué annuler leur proposition d'achat et vouloir ainsi récupérer les garages (qu'ils décrivent dans cette lettre comme leur appartenant) ainsi que le règlement des loyers, taxes foncières dus pour les quatre garages depuis 1982. Suivant attestation notariée du 24 janvier 2019, la société ABREJE.2 a proposé à [M] [R] et à ses deux fils, MM. [H] et [F] [Z] (ci-après, autrement dénommés 'les consorts [Z]'), d'acheter les quatre garages situés sur la parcelle AR [Cadastre 3] pour la somme de 36 000 euros. Par acte d'huissier de justice du 13 janvier 2020, M. et Mme [J] ont fait assigner [M] [R] devant le tribunal judiciaire de Chartres. [M] [R] étant décédée en cours de procédure, les consorts [Z] ont repris pour leur compte l'argumentation de leur mère. M. et Mme [J] ont soutenu que lors de la vente intervenue en 1982, [G] [Z] et [M] [R] utilisaient toujours les quatre garages et qu'ils ont donc alors gracieusement laissé ces derniers user de leurs garages, au titre d'un prêt à usage. Souhaitant obtenir la restitution des quatre garages, M. et Mme [J] ont invoqué les dispositions de l'article 1875 du code civil relatif au commodat aux fins d'entendre le tribunal la condamner à restituer les garages dans le délai d'un mois et ce sous astreinte, outre le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la date de libération effective lieux. [M] [R] a répliqué que les quatre garages litigieux ne faisaient pas partie de la vente conclue en 1982 et n'avaient donc pu faire l'objet d'un prêt à usage. Reconventionnellement, elle a demandé la condamnation de M. et Mme [J] à lui payer la somme de 5000 euros en réparation du préjudice causé par la revendication de ces quatre garages, invoquant que le litige portant sur la contestation de son droit de propriété sur ces garages l'avait empêchée d'en poursuivre la vente à la société ABREJE.2, lui causant ainsi un préjudice matériel et moral. Par jugement contradictoire rendu le 13 mars 2024, le tribunal judiciaire de Chartres a : -

SUR CE, LA COUR, A titre liminaire et sur l'objet de l'appel, La cour constate qu'une erreur matérielle s'est glissée dans le jugement déféré en page 4 en ce que les dernières conclusions en réplique notifiées le 28 février 2023 n'émanent pas de M. et Mme [J], comme indiqué de manière erronée dans le jugement, mais des consorts [Z]. M. et Mme [J] limitent leur appel aux dispositions du jugement qui leur font grief. Ils poursuivent en effet l'infirmation du jugement, mais seulement en ce qu'il : - Dit qu'en vertu d'un acte notarié du 3 décembre 1982 les consorts [Z] sont propriétaires de quatre garages sis [Adresse 4] cadastrés anciennement AR[Cadastre 1] et désormais AR [Cadastre 3] ; - Ordonne la publication du dispositif aux frais des époux [J] ; - Déboute ceux-ci de leur demande de restitution desdits garages ; - Condamne les époux [J] à payer 1.800 euros au titre d'un préjudice matériel constitué par la perte de chance de vendre les garages à la société ABJEJE et 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. Les consorts [Z] ne demandent pas l'infirmation du jugement dans son intégralité, mais seulement la confirmation des dispositions que leurs adversaires combattent. Toutefois, dans le dispositif de leurs conclusions en page 17, sous une rubrique intitulée 'statuant à nouveau', ils demandent la condamnation de leurs adversaires à leur verser 'la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses (sic) préjudices'. La cour rappelle que, conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions récapitulées dans le dispositif des dernières conclusions. Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier ressort, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. L'article 909 du même code précise, notamment, que l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 du code de procédure civile pour former, le cas échéant, appel incident. Il résulte ainsi de la combinaison de ces différents articles que le dispositif des conclusions de l'intimé remises dans le délai de l'article 909 doit comporter une prétention sollicitant expressément l'infirmation du jugement pour former appel incident. Si tel n'est pas le cas, conformément à l'article 954, alinéa 3, la cour d'appel ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif, ne peut que confirmer le jugement en ses dispositions non critiquées. En l'espèce, les intimés n'ont pas formé appel incident dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile. Ainsi, dans le dispositif de leurs uniques conclusions, ils ne sollicitent pas l'infirmation du jugement qui rejette leur demande au titre du préjudice moral et qui minore le montant de leur préjudice matériel. De leur côté, M. et Mme [J] ne sollicitent pas plus l'infirmation de ces chefs du dispositif du jugement. La cour, qui n'est donc pas saisie d'une demande d'infirmation du rejet de la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral des consorts [Z], venant aux droits de leur mère, ne peut pas remettre en cause le rejet de cette demande. Elle ne peut pas plus réviser le montant du préjudice matériel. Les demandes des consorts [Z] au titre des préjudices tant moral que matériel ne sauraient dès lors prospérer. Sur la propriété des quatre garages Se fondant sur les dispositions des articles 552, 1317 devenu 1369, 1103, 1104, 116 devenu 1188, 1157 devenu 1191 du code civil, des arrêts de la Cour de cassation, après avoir reproduit d'une part les énonciations de la clause intitulée 'Désignation' figurant en page 2 de l'acte notarié de vente reçu le 3 décembre 1982 entre Mme et M. [Z] et M. et Mme [J], d'autre part celles figurant de manière manuscrite sur l'extrait cadastral annexé à cet acte notarié ' 2 garages vendus' et '4 garages conservés' avec une flèche matérialisant l'emplacement des '4 garages conservés' situés [Adresse 6], énonciations qui bien que non authentifiées par le notaire ne faisaient que corroborer les mentions de l'acte authentique figurant dans le corps de l'acte, dans la rubrique 'Désignation', le tribunal a retenu que l'intention commune des parties consistait à exclure de la vente les quatre garages et l'assiette correspondant à la surface au sol de ceux-ci. Selon le tribunal, ces quatre garages appartenaient donc à Mme et M. [Z]. Le tribunal a ajouté que de nombreux éléments résultant de la procédure et des productions étaient de nature à le confirmer ; qu'ainsi en était-il de : * la circonstance selon laquelle M. et Mme [J] ont fait procéder à une division cadastrale par un géomètre de la parcelle AR [Cadastre 1] en deux parcelles, d'une part, la parcelle AR [Cadastre 2] constituant l'assiette de la maison d'habitation, du terrain l'entourant et de deux garages, le tout vendu ultérieurement à la société ABREJE.2 ; d'autre part, la parcelle AR [Cadastre 3] constituant la seule assiette des quatre garages, propriété actuelle des consorts [Z] ; * la circonstance que cette division a été enregistrée sans le concours de Mme veuve [Z] ; * l'acte de vente et l'extrait du plan cadastral du 19 mai 2017 entre M. et Mme [J] et la société ABREJ.2 établissant très clairement que les quatre garages ne sont pas compris dans la vente réalisée en 2017 ; * le fait que M. et Mme [J] ont offert le 18 avril 2018 par lettre recommandée avec accusé de réception à Mme veuve [Z] de lui acheter ces quatre garages et la parcelle AR [Cadastre 3] les contenant, preuve qu'ils savaient ne pas en être les propriétaires ; * le fait que Mme veuve [Z], puis ses héritiers, ont réglé les taxes foncières des années 1993 à 2021 afférentes aux garages litigieux. Moyens des parties M. et Mme [J] poursuivent l'infirmation du jugement de ce chef et font valoir, en substance, que : * le tribunal a violé les dispositions de l'article 552 du code civil, par dénaturation de l'acte de vente du 3 décembre 1982, dont les termes sont clairs en ce qu'il indique, au titre de la désignation du bien vendu 'le tout d'un seul ensemble cadastré section AR [Cadastre 1] pour une superficie de ...' de sorte qu'il apparaît évident que c'est bien l'ensemble de la parcelle AR [Cadastre 1] qui leur a été vendu, y compris donc les quatre garages litigieux se trouvant sur cette parcelle ; * la restriction que le tribunal déduit de la seule mention de 'deux garages' n'est 'au mieux qu'implicite et surtout totalement ambiguë' de sorte que le tribunal ne pouvait pas considérer que 'nécessairement' cette prétendue restriction devait entraîner une sorte d'accession allant de la construction vers le sol de l'assiette ce qui caractérise une inversion totale de la règle ; * l'article 1319 ancien du code civil a également été violé et le notaire n'a très vraisemblablement pas été avisé de la restriction alléguée par les consorts [Z] aujourd'hui sinon il n'aurait pas manqué, afin d'assurer sa pleine efficacité à l'acte authentique, d'inviter les parties à procéder à une division de cette parcelle en deux lots ; * le tribunal a donné un sens et une valeur totalement exagérés aux énonciations figurant sur l'annexe d'un acte sous seing privé dont la force probante est inférieure aux mentions figurant sur l'acte authentique ; * c'est à tort que le tribunal confère de la valeur à la revente partielle et à leur proposition de rachat, circonstances survenues plusieurs décennies après la rédaction de l'acte authentique ; * le paiement des taxes foncières ne peut pas plus caractériser la propriété des garages à leurs adversaires.