Cour d'appel, 1ère chambre, 2 juin 2026 — n° 24/01043

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Confirme le jugement du 21 mai 2024 en toutes ses dispositions soumises à la cour, Condamne la SCI YEMA à payer à la SCI OXALYS la somme de 1500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI YEMA à payer à Maître [P] [J] la somme de 1000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI YEMA à payer à Maître [G] [Z] la somme de 1000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI YEMA aux dépens d'appel. Le greffier Le président

EXPOSE DU LITIGE : Au terme d'une promesse unilatérale de vente reçue le 13 août 2021 en l'étude de Maître [J], notaire à [Localité 3] avec la participation de Maître [O], notaire à [Localité 2], la SCI OXALYS s'est engagée à vendre à la SCI YEMA un appartement, deux chambres mansardées et une cave constituant les lots 2, 3 et 5 dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 5], au prix de 150'000 €. La promesse était assortie d'une indemnité d'immobilisation de 7500 € qui expirait le 20 octobre 2021. Par courrier du 7 décembre 2021, la SCI YEMA a mis en demeure la SCI OXALYS de lui restituer la somme de 7500 € versés à titre d'indemnité d'immobilisation en se prévalant de l'absence de communication du règlement de copropriété et de l'état du bâtiment nécessitant d'importants travaux de remise en état. Par acte du 24 février 2022 la SCI YEMA a assigné la SCI OXALYS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de solliciter la libération de l'indemnité d'immobilisation séquestrée en l'étude de Maître [G] [Z]. Par ordonnance du 5 juillet 2022, le juge des référés a rejeté les demandes et renvoyé les parties à mieux se pourvoir. Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2022, la SCI YEMA a fait assigner la SCI OXALYS, Maître [P] [J] et Maître [G] [Z] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de demander la libération de l'indemnité d'immobilisation et la condamnation des notaires à réparer ses préjudices. Par jugement contradictoire rendu le 21 mai 2024, le tribunal judiciaire a rendu la décision suivante : - rejette la demande de la SCI YEMA tendant à la libération de l'indemnité d'immobilisation de 7500 € à son profit ; - rejette les demandes de la SCI YEMA formée à l'encontre de Maître [P] [J] et de Maître [G] [Z] en paiement de dommages et intérêts ; - ordonne la libération de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 7500 € prévus par la promesse unilatérale de vente du 13 août 2021 est détenu en la comptabilité du notaire rédacteur de la promesse de vente, au profit de la SCI OXALYS ; - rejette la demande de la SCI OXALYS en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral ; - condamne la SCI YEMA aux dépens ; - condamne la SCI YEMA à payer à la SCI OXALYS la somme de 3000 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne la SCI YEMA à payer à Maître [P] [J] la somme de 1500 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne la SCI YEMA à payer à Maître [G] [Z] la somme de 1500 € titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' rejette la demande de la SCI YEMA au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement ; ' rejette les demandes plus amples ou contraires des parties. La SCI Yema a fait appel de la décision le 21 juin 2024. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 mai 2025, la SCI Yema demande à la cour : - RÉFORMER le jugement du 21 mai 2024 du Tribunal Judiciaire de CLERMONT- FERRAND notamment en ce qu'il : « REJETTE la demande de la SCI YEMA tendant à la libération de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 7 500 euros, séquestrée chez Maître [G] [Z] notaire instrumentaire, à son profit ; REJETTE les demandes de la SCI YEMA formées à l'encontre de Maître [P] [J] et de Maître [G] [Z] en paiement de dommages et intérêts ; ORDONNE la libération de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 7 500 euros prévue par la promesse unilatérale de vente du 13 août 2021 et détenue en comptabilité du notaire rédacteur de la promesse au profit de la SCI OXALYS ; CONDAMNE la SCI YEMA à payer à la SCI OXALYS la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE la SCI YEMA à payer à la Maître [P] [J] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande d'anéantissement du contrat En premier lieu, la SCI YEMA soutient qu'elle a valablement exercé son droit de rétractation dès lors qu'en l'absence de communication du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, le délai de rétractation n'a jamais commencé à courir. L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation [...], l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Est un acquéreur professionnel la SCI qui a pour objet social la propriété, l'acquisition, la location de tous biens ou droits immobiliers, nonobstant son caractère familial, le fait qu'elle ne soit propriétaire que d'un seul bien et qu'elle n'ait jamais réalisé d'opération d'achat-revente. (Civ. 3e, 16 sept. 2014 no 13-20.002). En l'espèce, il sera rappelé que la SCI YEMA a pour objet social 'l'acquisition par voie d'achat et/ou d'apport ou de crédit/bail immobilier, de la propriété de tous immeubles, biens et droits immobiliers ; la mise en valeur, la transformation, la construction, l'aménagement ainsi que la réfection des biens immobiliers'. Il ne peut être valablement contesté qu'elle a conclu la promesse de vente dans le cadre de son objet social et qu'elle ne saurait donc être considérée comme un acquéreur non professionnel pouvant bénéficier d'un droit de rétractation. La promesse de vente prévoit au surplus en page 28 une clause dépourvue d'ambiguité ainsi rédigée : 'le représentant de la société acquéreur déclare que, compte tenu de son objet social et du rapport direct de celui-ci avec la présente acquisition, celle-ci doit être assimilée à un professionnel de l'immobilier, par suite, il reconnaît qu'elle ne peut se prévaloir des dispositions de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation'. La demande d'anéantissement du contrat sur ce fondement ne peut donc prospérer. En deuxième lieu la SCI YEMA indique que son consentement a été vicié, dès lors que ni les documents obligatoires sur la copropriété ni les diagnostics ne lui ont été remis, et se prévaut d'une erreur sur les qualités essentielles du bien. La SCI OXALYS indique au contraire que la SCI YEMA était parfaitement informée de la situation du bien objet de la promesse et ne peut valablement dénier ses engagements. En application de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. L'article L721-2 II du code de la construction et de l'habitation (CCH) prévoit qu'en cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants : 1- Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble : a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ; c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic. En l'espèce, au terme de la promesse unilatérale de vente conclue le 13 août 2021, la SCI YEMA était informée de l'existence d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété publié au service de la publicité foncière le 11 août 1956, l'acte n'étant pas annexé à la promesse, toutefois l'acte mentionne en page 29 que le règlement de copropriété a été communiqué au bénéficiaire préalablement par mail. La promesse de vente contient en outre une information sur les contrats de location en cours, outre les mentions suivantes relatives à la copropriété : - le syndicat des copropriétaires n'est pas encore immatriculé compte tenu de l'absence de syndic de copropriété, mais il est prévu une régularisation par le notaire après la signature de l'acte de vente, - il n'existe aucun carnet d'entretien de l'ensemble immobilier, - la fiche synthétique prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 195 n'a pas été établie, - la copropriété n'a ni syndic ni président nommés par les copropriétaires et qu'il n'est donc pas possible d'obtenir les renseignements obligatoires prévus à l'article L721-2 du CCH ; il est expressément stipulé en page 29 que malgré cette impossibilité pour le promettant de délivrer les éléments obligatoires, le bénéficiaire déclare vouloir persister dans sa volonté d'acquérir. S'agissant particulièrement de la désignation du syndic, la SCI YEMA produit différents échanges de courriers relatifs à des désaccords entre les copropriétaires de l'immeuble notamment sur la prétendue désignation d'un syndic bénévole. Toutefois, aucune pièce versée aux débats ne permet d'affirmer qu'un syndic même bénévole avait effectivement été nommé. La SCI YEMA prétend en outre que l'existence d'un litige entre les copropriétaires n'a pas été portée à sa connaissance alors que la promesse de vente ne mentionne aucun litige, et qu'en outre des travaux irréguliers auraient été exécutés dans les parties communes. A l'examen des pièces versées, la cour considère toutefois que le différend opposant les copropriétaires à savoir la SCI OXALYS d'une part et Madame [E] d'autre part relève davantage de désaccords familiaux, la gérante de la SCI OXALYS étant au vu de la teneur des échanges, la cousine de Madame [E], plutôt que d'un litige de nature à porter atteinte au droit de propriété de l'acquéreur éventuel. L'existence de travaux qui auraient été effectués sur les parties communes par la SCI OXALYS ne résulte que des seules déclarations de Madame [E] dans son courrier, mais d'aucun autre élément de preuve. S'agissant de l'assainissement, la SCI YEMA reproche à l'intimée de n'avoir communiqué le diagnostic que le 19 novembre 2021. Sur ce point, la promesse de vente prévoit que le vendeur s'engage à faire effectuer le diagnostic de contrôle de l'installation avant la réitération de la vente par acte authentique tout en laissant à l'acquéreur la faculté de renoncer à la vente sans indemnité en cas de non conformité de l'installation d'assainissement. Par ailleurs, la société venderesse verse aux débats une attestation de CLERMONT-AUVERGNE-METROPOLE confirmant le raccordement au réseau public datée du 19 octobre 2021. La promesse de vente du 13 août 2021 mentionne encore que les diagnostics techniques en ce compris l'état parasitaire des parties privatives ont été établis par AUDIT IMMO et sont annexés à la promesse ce qui est confirmé par l'exemplaire du promettant versé aux débats. Dans ces conditions, la SCI YEMA ne peut valablement soutenir que des informations essentielles lui ont été dissimulées par le vendeur puisqu'en tout état de cause, elle avait confirmé sa volonté d'acquérir malgré l'impossibilité d'obtenir les éléments exigés par l'article L721-2 du CCH.