Cour d'appel, 1ère chambre, 2 juin 2026 — n° 23/01287

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

FAITS ET PROCÉDURE 1. Suivant actes sous seing privé des 27 et 29 mai 2019 rédigés par la société Blot Immobilier, l'indivision [N], composée de Mme [H] [N] épouse [K], M. [Y] [N], Mme [P] [N] épouse [S], M. [G] [N] et Mme [F] [N] (ci-après les consorts [N]), ont consenti à M. [W] [C] et Mme [M] [Z] épouse [C] une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison à usage d'habitation sise [Adresse 8] à [Localité 2] (44) au prix de 340.000 €. 2. L'acquisition devait être financée à hauteur de la somme de 15.000 € sur deniers personnels et de la somme de 365.200 € au moyen d'un prêt relais d'une durée de 24 mois au taux de 1,5 % dont les acquéreurs devaient justifier de l'obtention dans le délai de 60 jours commençant à courir le lendemain de la promesse. 3. Les parties devaient réitérer la vente par acte authentique au plus tard le 27 août 2019. 4. M. et Mme [C] ont justifié d'un refus de prêt le 8 octobre 2019. 5. Estimant que la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt avait échoué par la faute des acquéreurs, les consorts [N] s'opposaient le 24 décembre 2019 à la restitution de la somme de 15.000 € séquestrée par M. et Mme [C] à titre de dépôt de garantie. 6. Par courrier du 7 février 2020, ils ont mis en demeure M. et Mme [C] qui faisaient savoir par courrier de leur conseil du 6 avril 2020 qu'ils n'entendaient pas régulariser la vente. 7. Par actes d'huissier en date du 3 juillet 2020, les consorts [N] ont fait assigner M. et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts. 8. Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire a : - condamné M. et Mme [C] in solidum à payer aux consorts [N] la somme de 34.000 € au titre de la clause pénale prévue dans l'acte sous seing privé des 27 et 29 mai 2019, - débouté M. et Mme [C] de l'ensemble de leurs demandes, - dit que le dépôt de garantie de 15.000 € séquestré entre les mains de la société Blot Immobilier devait être libéré entre les mains des consorts [N] et que ce montant venait en déduction de la somme de 34.000 € due par M. et Mme [C], - débouté les consorts [N] de leurs demandes de dommages et intérêts, - condamné M. et Mme [C] in solidum à payer aux consorts [N] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les mêmes in solidum aux dépens. 9. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a jugé que : - aucun des courriers versés par M. et Mme [C] ne permettait de démontrer qu'ils avaient satisfait à la condition d'obtention du prêt, - ils n'ont pas sollicité de prorogation du délai pour justifier auprès de l'agence immobilière de l'obtention ou du refus du prêt, - la condition suspensive devait donc être considérée comme réalisée et M. et Mme [C] se devaient de régulariser l'acte authentique en trouvant une autre solution de financement, d'où il s'ensuivait qu'en refusant de le faire, ils avaient commis une faute, - M. et Mme [C] ont été condamnés à payer la clause pénale équivalente à 10 % du prix de vente ainsi qu'habituellement pratiqué, aucun élément ne permettant de considérer que son montant était exagéré, - les consorts [N] ne justifiaient pas du préjudice lié à la nécessité d'entretenir le bien ni du préjudice moral. 10. M. et Mme [C] ont interjeté appel par déclaration du 28 février 2023. 11. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 février 2026. PRÉTENTIONS DES PARTIES 12. M. et Mme [C] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 26 février 2026 aux termes desquelles ils demandent à la cour de : - réformer le jugement en toutes ses dispositions, - en conséquence et à titre principal, - débouter les consorts [N] de leurs demandes,

MOTIVATION DE LA COUR 1) Sur la conformité de la clause de condition suspensive de prêt 15. M. et Mme [C] soutiennent que la condition suspensive d'obtention du prêt n'est pas conforme aux articles L. 313-40 et suivants du code de la consommation car elle prévoit que la condition est réputée réalisée si les acquéreurs n'ont obtenu aucun prêt ni même aucune réponse à leur demande de prêt alors qu'il est jugé qu'est contraire aux dispositions d'ordre public une clause disant l'indemnité acquise au promettant à défaut de réponse du prêteur. 16. Les consorts [N] répliquent qu'il résulte des articles L.313-40 et L.313-41 du code de la consommation que la promesse de vente doit indiquer si le prix sera payé à l'aide d'un ou plusieurs prêts, que la durée de cette condition ne peut être inférieure à un mois, ce qui est le cas en espèce puisque le délai est de 60 jours, que l'obligation sanctionnée par la fiction de l'acquisition de la condition suspensive n'est pas celle de justifier de toute offre ou de tout refus, mais bien celle de constituer un dossier conforme aux prévisions de la clause dans les meilleurs délais, d'effectuer toutes démarches nécessaires à l'obtention du prêt et d'en justifier auprès du rédacteur de l'acte. Réponse de la cour 17. M. et Mme [C] ne sollicitent pas au dispositif de leurs conclusions le prononcé d'une quelconque nullité ou sanction de « réputé non écrite » de la clause de condition suspensive de prêt de sorte que la cour n'étant tenue de ne statuer « que sur les prétentions énoncées au dispositif » des écritures en application de l'alinéa 4 de l'article 954 du code de procédure civile, elle n'a pas à statuer sur ce point. 18. Surabondamment, il sera rappelé que l'article L. 313-41 du code de la consommation dispose que « Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention (souligné par la cour) du ou des prêts qui en assument le financement. » 19. Sur la base de ce texte, il ne peut être imposé aux acquéreurs des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences légales d'ordre public (par exemple en les obligeant à déposer le dossier de crédit dans le délai de 15 jours à compter de la signature de l'acte de vente, Civ. 3ème, 6 juill. 2005, n° 04-13.381). 20. En l'espèce, la condition suspensive de prêt est ainsi formulée en page 16 du compromis de vente : « L'ACQUEREUR déclare solliciter un prêt relais pour l'acquisition du BIEN objet des présentes d'un montant de 365.200 € sur une durée de 24 mois à un taux de 1.5%. ['] L'ACQUÉREUR s'oblige à constituer son dossier dans les meilleurs délais et à effectuer toutes les démarches nécessaires afin d'obtenir le ou les prêts mentionnés ci-dessus. ['] La durée de validité de cette condition suspensive est de 60 jours commençant à courir le lendemain de la signature des présentes. Dans ce délai, l'ACQUÉREUR s'oblige à justifier au REDACTEUR DES PRESENTES, la réception de toute offre ou de tout refus du ou des prêts correspondant à la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus. Faute d'avoir, pour l'ACQUÉREUR, satisfait à cette obligation dans le délai imparti, la condition suspensive sera considérée comme réalisée, l'ACQUEREUR ne pouvant plus se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. » 21. Ainsi, la condition suspensive met à la charge des bénéficiaires de la promesse d'une part de démontrer qu'ils ont déposé leur demande de prêt « dans les meilleurs délais » et, d'autre part, en combinaison de cet alinéa 2, de « justifier ['] de la réception de toute offre ou de tout refus du ou des prêts correspondant à la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies », ce dans le délai de 60 jours imparti sous peine d'acquisition de la condition suspensive. 22. Cette clause exige donc des bénéficiaires de constituer leur dossier dans les meilleurs délais puis de justifier de la réception de toute offre ou de tout refus de prêt, ce qui correspond à la notion « d'obtention » dudit prêt telle qu'elle est retenue par l'article L. 313-41 du code de la consommation. 23. Elle ne fait pas du défaut de réponse du prêteur, contrairement à l'analyse morcelée et erronée qu'en font M. et Mme [C], une circonstance permettant de considérer que la condition est réalisée. Autrement dit, la condition suspensive n'est pas réputée réalisée simplement parce que les acquéreurs n'auraient obtenu aucun prêt, ni aucune réponse à leur demande de prêt, mais d'abord parce que ceux-ci ne peuvent justifier de leurs diligences de constitution et de présentation du dossier à la banque selon les spécifications définies à la promesse de vente puis de l'obtention du prêt ou de son refus. Ainsi, l'appréciation de la justification des diligences mises à la charge des bénéficiaires précède-t-elle la mise en 'uvre par les promettants de la présomption de réalisation de la condition suspensive. En cela, cette clause ne contient pas d'obligation contractuelle aggravant la situation des acquéreurs. Elle est parfaitement conforme aux exigences légales d'ordre public. 24. Par ailleurs, le délai d'obtention est quant à lui d'une durée de 60 jours, soit une durée deux fois supérieure au délai légal d'un mois, ce qui confirme également la conformité de la clause à cet égard. 25. Il s'ensuit que le moyen tiré de la non-conformité de la clause de condition suspensive d'obtention d'un prêt n'aurait pu, à le supposer exploité sur le terrain d'une nullité ou du réputé non écrit, qu'être rejeté. 2) Sur la l'imputabilité de la non-levée de la condition suspensive d'obtention de prêt 26. M. et Mme [C] soutiennent que dans la mesure où ils n'ont reçu aucune offre, ni aucun refus de la part des banques dans le délai de 60 jours imparti par la promesse de vente, l'absence de transmission d'un justificatif ne leur est pas imputable, qu'il était indifférent de savoir quelles étaient les caractéristiques du prêt sollicité, que le fait de justifier auprès du rédacteur de l'acte n'avoir reçu aucune réponse à leur demande de prêt n'aurait pas permis de satisfaire aux exigences de la clause, pas plus que celui de solliciter une prorogation du délai. Ils ajoutent qu'il est tout aussi indifférent qu'ils aient ou non respecté l'obligation de constituer leur dossier dans les meilleurs délais et aient effectué toutes les démarches nécessaires afin d'obtenir le ou les prêts mentionnés, cette obligation n'étant pas sanctionnée par la réalisation de la condition suspensive et qu'en tout état de cause, ils ont, dès la fin du mois d'avril 2019, soit avant même la régularisation du compromis de vente, saisi leur banque puis un courtier d'une demande de prêt tel qu'ils s'y étaient engagés, à savoir pour un crédit relais à hauteur de 365.200 € et que, dès lors, ils n'ont pas manqué à leur obligation de justification d'une offre ou d'un refus et que la condition suspensive ne peut donc être regardée comme réalisée. Ils soulignent enfin qu'eu égard au caractère excessif du taux d'endettement, la condition aurait, en application de l'article 1304-3 du code civil, défailli indépendamment de l'absence de toute diligence de leur part et que, de ce fait, aucune faute ne peut être retenue à leur encontre. 27. Les consorts [N] répliquent que M.