Cour d'appel, 1ère chambre, 2 juin 2026 — n° 24/02272

PAR CES MOTIFS La cour d'appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la sas Human Immobilier à payer à la sarl Edelweiss la somme de 45 840 euros à titre de dommages intérêts sur le fondement de sa responsabilité contractuelle ; Et statuant à nouveau du chef de jugement déféré, Condamne la sas Human Immobilier à payer à la sarl Edelweiss la somme de 23 760 euros à titre de dommages intérêts sur le fondement de sa responsabilité contractuelle ; Dit que dans le dispositif du jugement déféré, au lieu de lire : 'Rejette le surplus de la demande en paiement de dommages intérêts formée par la sas Human Immobilier' ; Il faudra lire : 'Rejette le surplus de la demande en paiement de dommages intérêts formée par la sarl Edelweiss' ; Et y ajoutant, Déboute les parties de leurs autres demandes contraires et supplémentaires ; Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

EXPOSÉ DU LITIGE Suivant mandat du 3 mars 2022, la société à responsabilité limitée Edelweiss (ci-après Edelweiss) a confié à la société par actions simplifiée Human Immobilier exerçant sous l'enseigne Adresse Pro (ci-après Human Immobilier) la vente d'un ensemble immobilier, dont elle était propriétaire comprenant deux bâtiments à usage de bureaux et entrepôts situé [Adresse 3] à [Localité 3], cadastrés Section AY n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et ce, moyennant rémunération du mandataire à raison de 31 800 euros à la charge de l'acquéreur. Edelweiss a porté une mention manuscrite au mandat de vente selon laquelle : 'Le prix demandé est de 530.000 euros [...]. Le prix s'entend ht en cas d'option possible par le propriétaire-vendeur pour l'assujettissement de la vente à la tva.' Ce bien a été présenté par Human Immobilier à la société civile immobilière [Localité 4] (ci-après [Localité 4]), laquelle a transmis une offre d'achat le 10 mars 2022 dans les termes suivants : 'Nous nous engageons à acquérir les murs moyennant le prix frais d'agence inclus de 561.800 euros (cinq cent soixante mille huit cent euros). Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur conformément au mandat numéro 2264K2". Cette offre a été acceptée par Edelweiss le jour même dans les termes suivants 'bon pour proposition au prix honoraires d'agence inclus de 561.800 euros'. Le 18 mars 2022, le notaire d'[Localité 5], a transmis au notaire de [Localité 4] le projet de compromis dans lequel il était stipulé : 'la vente, si elle doit se réaliser, aura lieu moyennant le prix principal de 636.000 euros, taxe sur la valeur ajoutée incluse. Le prix hors taxe s'élève à 530 000 euros. La taxe sur la valeur ajoutée s'élève à 106 000 euros'. Condillac a fait déposer son offre d'achat au rang des minutes et soutenant que le bien lui avait été présenté à un prix total de 561.800 euros ttc et non ht, elle a, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2022, fait assigner Edelweiss devant le tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de demander la vente forcée du bien à ce prix. Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2022, Edelweiss a fait assigner Human Immobilier en intervention forcée. La jonction a été ordonnée. Suivant protocole d'accord en date des 19 et 30 janvier 2023, [Localité 4] et Edelweiss sont convenues du versement de la somme de 30.000 euros par la seconde à la première, en contrepartie du renoncement de [Localité 4] à l'acquisition du bien immobilier litigieux. Par ordonnance du 27 avril 2023, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction de l'instance opposant [Localité 4] à [Localité 5] et celle opposant Edelweiss à Human Immobilier et a constaté le désistement parfait d'instance et d'action de [Localité 4] à l'encontre d'[Localité 5]. Devant le premier juge, Edelweiss a sollicité la condamnation de Human Immobilier à lui payer la somme de 73.560 euros à titre de dommages et intérêts et Human Immobilier a conclu au débouté de toutes les demandes formées par Edelweiss à son encontre. Par jugement du 5 septembre 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a : - condamné la société Human Immobilier à payer à la société Edelweiss la somme totale de 45.840 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, - rejeté le surplus de la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la société Human Immobilier, - condamné la société Human Immobilier au paiement des dépens de l'instance, - condamné la société Human Immobilier à payer à la société Edelweiss la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande formée par la société Human Immobilier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

MOTIVATION Sur la responsabilité de l'agent immobilier Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1992 du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Tout mandataire, salarié ou non, répond, au regard de son mandant, de l'inexécution de l'obligation qu'il a contractée et du préjudice qui en est résulté pour le mandant, l'inexécution de l'obligation faisant présumer la faute du mandataire, hors cas fortuit. L'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention (Civ. 1ère, 17 janv. 1995, n° 92-21.193). En l'espèce, Edelweiss, venderesse d'un bien immobilier, reproche à son mandataire Human Immobilier d'avoir commis une faute dans l'exécution de son mandat en omettant de reprendre la mention hors taxes, pourtant essentielle et mise en avant par elle dans le mandat conféré, dans son annonce commerciale et en n'alertant pas son mandat sur la nécessité de ne pas contre-signer l'offre de [Localité 4], laquelle ne contenait pas la mention 'hors taxes' relative au prix du bien proposé à la vente. En effet, sur le contrat de mandat signé entre Edelweiss et Human Immobilier, il est précisé que le prix demandé est de 530 000 euros 'HT' mais sur l'offre d'achat contresignée par Edelweiss, il n'est pas précisé si le prix de vente s'entend hors taxes ou toutes taxes comprises. Il est exact que selon un usage constant entre commerçants et entre professionnels, les prix s'entendent hors taxes, sauf convention contraire. Toutefois, les éléments de la cause ne permettent pas de qualifier la société Condillac de professionnelle. Le seul objet social qui est l'acquisition, la propriété, la mise en valeur la location de tous immeubles bâtis ou non bâtis dont elle pourrait devenir propriétaire ne suffit pas à faire de Condillac une professionnelle alors que Mme [K], directrice de l'agence immobilière, qui prétend avoir informé M. Prudhomme, représentant de la sci, de ce que le prix était stipulé hors taxes, explique elle-même qu'il n'avait 'pas l'habitude des transactions commerciales'. Or, entre non commerçants et entre non professionnels, il est d'usage que le prix soit un prix toutes taxes comprises, sauf convention contraire des parties. Et Mme [K] ne prouve pas avoir délivré au candidat acheteur l'information relative au caractère hors taxes du prix stipulé par sa seule assertion selon laquelle elle a verbalement informé M. Prudhomme sur ce point alors que cela est contesté par la sci Condillac. L'agent immobilier ne peut valablement reprocher à la venderesse de ne pas s'être interrogée sur la question de savoir si le prix stipulé sur l'offre d'achat contre-signée était mentionné hors taxes ou toutes taxes comprises alors qu'elle avait bien spécifié au mandat de vente que le prix s'entendait hors taxes et que c'est l'intermédiaire qui a rencontré l'acheteuse et lui a fait visiter le bien, la venderesse pouvant légitimement considérer que le prix était stipulé hors taxes conformément au mandant qu'elle avait donné à l'agence. Human Immobilier a donc commis une faute dans l'exécution de son contrat de mandat de vente du bien immobilier appartenant à Edelweiss car elle était tenue de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, ce qu'elle n'a pas fait en omettant de préciser que le prix demandé par son mandant était stipulé hors taxes, ce qui impliquait pour l'acheteur une différence de prix de 106 000 euros. Il sera renvoyé pour le surplus à la motivation complète, précise et pertinente du tribunal judiciaire de La Rochelle que la cour adopte pour retenir que la société Human Immobilier a engagé sa responsabilité envers son mandant, la société Edelweiss. Sur le préjudice La faute de l'agent immobilier exposait Edelweiss au risque de se voir assigner en vente forcée du bien au prix convenu entendu toutes taxes comprises, le contre-seing de la société Edelweiss de l'offre d'achat de la société Condillac pouvant avoir pour effet de rendre la vente parfaite dès lors qu'il pouvait être considéré qu'il y avait accord sur la chose, à savoir les murs commerciaux sis [Adresse 3], lot numéro 3, et sur le prix de 561 800 euros, honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Les circonstances que : - l'offre contre-signée devait être suivie de la signature d'un 'acte définitif (...) établi au plus tard le 30 avril 2022" qui s'est avéré être un acte authentique de compromis de vente, - que le projet d'acte authentique qui a été adressé à la société Condillac par la société Edelweiss, non seulement contenait un prix toutes taxes comprises de 106 000 euros de plus que celui auquel la société Condillac avait accepté de s'engager mais contenait aussi des clauses relatives à la chose vendue qui ont été discutées par le notaire de la sci, lequel a lui-même demandé des modifications non consenties par le vendeur, - qu'Edelweiss ait signé un mandat exclusif de location du bien proposé à la vente le 22 mars 2022, soit après l'acceptation de l'offre d'achat, et avant même la contestation émise par [Localité 4] concernant le prix toutes taxes comprises qui lui était demandé dans le projet d'acte authentique alors que le mandat de vente portait sur un bien libre de toute occupation, ne sont pas de nature à exonérer la responsabilité de l'agent immobilier qui, par sa faute, a exposé la société Edelweiss à une assignation en justice, cette action ayant entraîné une immobilisation du bien entre le mois d'avril 2022, date à partir de laquelle il aurait pu être loué alors que le compromis de vente en la forme authentique n'avait pas été signé conformément à l'offre d'achat contre-signée et janvier 2023, date du protocole d'accord entre [Localité 4] et Edelweiss qui sont convenues du versement de la somme de 30.000 euros par la seconde à la première, en contrepartie du renoncement de la société Condillac à l'acquisition du bien immobilier litigieux. Mais, ainsi que le tribunal l'a justement jugé, la société Edelweiss ne démontre pas par les pièces qu'elle verse aux débats, qu'elle serait parvenue de manière effective à louer le bien à partir du mois d'avril 2022 si elle avait été libre de le faire, de sorte qu'une perte de chance évaluée à 60 % de la valeur locative du bien (évaluée par Human Immobilier elle-même) apparaît adaptée et sera confirmée, la durée entre les deux dates étant cependant de 9 mois et non de 6 mois comme retenue par erreur par le premier juge dans son calcul. L'indemnisation d'[Localité 5] à ce titre sera donc de : 4 400 euros x 9 x 60 % = 23 760 euros. En revanche, compte tenu de l'aléa judiciaire attaché à l'action en vente forcée diligentée par la société Condillac à l'encontre de la société Edelweiss, au regard des circonstances de la cause ci-dessus énoncées, et compte tenu de l'appréciation du préjudice de la société Condillac faite dans le cadre d'un protocole d'accord auquel Human Immobilier était étrangère et dont on ne connaît pas les composantes, l'agent immobilier ne peut être condamné à payer à sa mandante en sus de son préjudice de jouissance du bien au paiement de la somme de 30 000 euros qu'Edelweiss a accepté de verser à [Localité 4] pour qu'elle renonce à son action.