Cour d'appel, 1ère chambre, 2 juin 2026 — n° 23/01070

Par ces motifs, La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement rendu le 1er juin 2023 par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains (RG 21-01719) en toutes ses dispositions, Ajoutant, Condamne la SCI Heu-[A] aux dépens d'appel distraits au bénéfice de Me Ratel pour ceux dont elle aura fait l'avance, Condamne la SCI Heu [A] à payer à Mme [I] [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Déboute la SCI Heu [A] de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente,

NH/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 02 Juin 2026 N° RG 23/01070 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HJGO Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [M] LES BAINS en date du 01 Juin 2023 Appelante S.C.I. HEU-[A], dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par Me Luc HINTERMANN, avocat au barreau de [M]-LES-BAINS Intimée Mme [I] [H] née le 30 Novembre 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Isabelle RATEL, avocat au barreau de [M]-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 16 Février 2026 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 avril 2026 Date de mise à disposition : 02 juin 2026 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance lors des débats de Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Selon contrat reçu par notaire le 2 octobre 2020, la société civile immobilière Heu-[A] a consenti à Mme [I] [H] une promesse de vente portant sur un terrain cadastré C [Cadastre 1] situé au lieudit [Localité 2] sur la commune de [Localité 3], sur lequel, selon les mentions de la promesse de vente, avaient été réalisés les travaux de viabilité ainsi que de terrassement et de maçonnerie pour les fondations et la dalle en béton ainsi que la structure en maçonnerie pour la piscine. La promesse précise en outre que le terrain est raccordé au réseau d'assainissement. La promesse a été consentie pour une durée expirant le 4 juin 2021, elle est assortie des conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours et d'un prêt bancaire et prévoit une indemnité d'immobilisation de 42.500 euros dont 21.250 à payer au plus tard le 20 octobre 2020 par le bénéficiaire et le solde au plus tard à l'expiration de la promesse. Le versement par Mme [H] de la première moitié de l'indemnité d'immobilisation, a été constaté par un avenant à la promesse de vente du 28 janvier 2021. Le permis de construire a été délivré le 19 février 2021 et le financement bancaire du projet de construction a été obtenu par Mme [H]. Mme [H] a informé la SCI Heu-[A] de sa volonté de renoncer à l'acquisition du terrain et a sollicité la restitution de l'indemnité d'immobilisation, ce à quoi la promettante n'a pas consenti. Les tentatives de règlement amiable du litige ont échoué. Par acte d'huissier délivré le 1er septembre 2021, Mme [H] a assigné la SCI Heu-[A] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en paiement de la somme de 21.250 euros et en réparation de ses préjudices. Par acte d'huissier du 21 septembre 2021, la SCI Heu-[A] a assigné Mme [H] devant ce même tribunal en paiement du montant total de l'indemnité d'immobilisation. Les deux instances ont été jointes le 18 janvier 2022. Par jugement du 01 juin 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : - Prononcé la nullité de la promesse de vente établie par acte notarié du 2 octobre 2020 entre la société Heu-[A] et Mme [H], - Débouté la SCI Heu-[A] de toutes ses demandes, - Condamné la SCI Heu-[A] à régler à Mme [H] la somme de 21.250 euros séquestrée entre les mains de Maître [T], notaire et ordonné au notaire séquestre de décaisser ladite somme au profit de Mme [H], - Dit que la somme de 21.250 euros due par la SCI Heu-[A] à Mme [H] produira intérêt de retard au taux légal à compter du 21 juin 2021, - Condamné la SCI heu-[A] à verser à Mme [H] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice financier, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021, - Condamné la SCI Heu-[A] à payer à Mme [H] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021, - Condamné la SCI Heu-[A] à verser à Mme [H] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Motifs de la décision I - Sur la nullité de la promesse de vente En application des dispositions de l'article 1112-1 du code civil : '[Localité 4] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.' La jurisprudence retient qu'il résulte de l'article 1112-1 du code civil que le devoir d'information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie (Com., 14 mai 2025, pourvoi n° 23-18.082, 23-17.948, 23-18.049, 3e Civ., 27 novembre 2025, pourvoi n° 23-18.439). Ainsi l'absence de délivrance d'une information simplement 'utile' ou 'en lien' avec l'opération ne suffit pas à engager la responsabilité du débiteur de l'information, le caractère déterminant doit être établi concrètement (3e civ., 27 nov. 2025, n° 23-18.439). S'il appartient par principe à celui qui se prévaut d'un manquement d'en rapporter la preuve pour engager la responsabilité de son cocontractant, lorsque le vendeur est un professionnel, tenu comme tel envers son acquéreur profane d'une obligation de renseignement et d'information, il lui incombe d'établir qu'il a exécuté cette obligation (1re Civ., 1 février 2023, pourvoi n° 20-22.176). La sanction d'un manquement à cette obligation se traduit par principe en dommages et intérêts et ne peut entraîner l'annulation du contrat que si est caractérisé un vice du consentement énoncé à l'article 1130. Ce texte dispose que 'L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.' S'agissant du dol, l'article1137 du code civil énonce que 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.' Il appartient à celui qui recherche la nullité, de rapporter la preuve du dol qui suppose que le manquement constaté à l'obligation d'information soit intentionnel et que le débiteur de l'obligation avait connaissance du caractère déterminant de l'information pour l'autre partie. Ainsi en l'espèce, la nullité du contrat, telle que recherchée par Mme [H], ne peut être prononcée que s'il est établi que la SCI Heu [A] n'a intentionnellement pas délivré à Mme [H] une information ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, dont l'importance était déterminante pour le consentement de l'intimée, ce dont l'appelante avait connaissance. La SCI Heu [A] dont l'objet social est 'l'acquisition en état futur d'achèvement ou achevés, apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l'aménagement, l'administration, la localisation et la vente exceptionnelle de tous biens et droits immobiliers' selon l'extrait du registre du commerce produit aux débats et dont il apparaît qu'elle loue au moins un bien immobilier à un tiers, doit être considérée comme un professionnel. Il lui appartient dès lors de démontrer qu'elle a satisfait à son obligation d'information à l'égard de Mme [H]. La promesse de vente signée par les parties énonce en ce qui concerne l'état du terrain vendu : - en page 3 : 'les présentes portent sur un terrain sur lequel seuls les travaux de viabilité, de terrassement et maçonnerie pour les fondations et la dalle béton ont été réalisés, tels que les travaux sont décrits dans les factures demeurées annexées (et les devis pour la société Bati Mont Blanc)' ; - en page 18, à la suite des mentions relatives à la création d'une servitude des réseaux Enédis, Télécom et eau potable sur le fonds vendu au profit du fonds voisin, la mention 'précision étant faite que les réseaux ont été exécutés' ; - en page 22 : 'Travaux réalisés sur le terrain Le [Q] déclare avoir fait réaliser par la société Cayales les travaux suivants sur le terrain : ~ terrassement, viabilisation du terrain avec les raccordements jusqu'aux fondations, ~ fondation - dalle béton, ~ la structure en maçonnerie pour la piscine, Le [Q] déclare avoir payé les factures pour la pose du coffret électrique en bordure de terrain. (...) Le [Q] déclare ne pas avoir réalisé d'autres travaux. (...) Travaux à réaliser sur le terrain Le [Q], à la demande des services télécom, doit installer une gaine jusqu'au réseau existant ainsi qu'un regard 30*30, tel que les travaux figurent de manière approximative sur le plan annexé aux présentes et ce au plus tard le jour de la réitération par acte authentique' ; - en page 25, sous le titre 'Raccordement aux réseaux : Les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d'eau s'il existe, et d'électricité de la construction à édifier par le BENEFICIAIRE, dans la mesure où le raccordement n'existerait pas à ce jour, seront intégralement supportés par ce dernier, et à défaut d'assainissement collectif ce seront les frais de création d'un dispositif d'assainissement individuel qui seront supportés par lui et également le ou les taxes afférentes. Le [Q] déclare que le terrain est raccordé au réseau d'assainissement ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée par [M] [R] dont une copie est demeurée annexée aux présentes' Le terrain vendu est ainsi décrit comme ayant été l'objet des travaux de viabilisation. Il est communément admis que ces travaux consistent dans le raccordement de la parcelle aux réseaux essentiels : eau, électricité, gaz, assainissement et télécommunications. La promesse énonce du reste que 'les réseaux ont été exécutés', cette mention concernant les réseaux électriques, télécom et d'eau pluviales. Cette mention n'est pas contredite par celle figurant en page 25 qui ne concerne que les raccordements qui 'n'existeraient pas à ce jour' sans qu'aucune précision soit apportée. Il apparaît encore que les seuls travaux énoncés comme à réaliser sont des travaux complémentaires concernant le réseau Télécom, à la demande de l'opérateur. Enfin, aucune des parties et notamment pas la SCI Heu [A] débitrice de l'obligation d'information, ne produit les devis et factures annoncés comme annexés à la promesse pour vérification des travaux réalisés. Dès lors, faute d'information spécifique contraire sur ce point, la rédaction de la promesse de vente permet de considérer qu'elle porte sur un terrain disposant du raccordement au réseau électrique, la pose du coffret ayant d'ailleurs été mentionnée comme payée par le promettant. Un tel raccordement, qui participe de la viabilité du terrain, a un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat.