Cour d'appel, chambre 1-1, 2 juin 2026 — n° 21/18211

PAR CES MOTIFS , La cour, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celles ayant débouté M.[Q] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de revendre au même prix ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne M.[C] [W] et la SA Axa France Iard in solidum à payer à M.[Q] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] les sommes suivantes : -5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, -10 000 euros au titre de leur préjudice moral, Soit la somme de 15 000 euros au total ; Condamne M.[C] [W] et la SA Axa France Iard à supporter in solidum la charge des dépens de première instance et d'appel ; Les déboute de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Les condamne in solidum à payer à M.[Q] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] la somme de 4 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 27 août 2023, M. [Q] [B] et Mme [D] [S], épouse [B], ont acquis un bien immobilier à [Localité 4] comprenant un appartement en rez de jardin, une cave, un parking extérieur et deux parkings couverts en sous-sol de l'immeuble, moyennant le prix de 387 500 euros. Dans le cadre de cette vente, M. [C] [W], agissant pour le cabinet Definir, exerçant l'activité d'expertise technique immobilière, est intervenu pour le compte du vendeur en vue de l'établissement de l'état des risques naturels devant être annexé à l'acte d'achat, le 3 juin 2013. En raison de plusieurs intempéries survenus le 3 octobre 2015, les époux [B] ont vu leur appartement ainsi que leurs deux garages en sous-sol de l'immeuble, inondés. Un arrêté de catastrophe naturelle du 7 octobre 2015 a été pris par le préfet des Alpes Maritimes. Indiquant que l'état des risques naturels annexé à leur acte d'achat ne précisait pas que le logement était exposé au risque naturel d'inondation, les époux [B] ont sollicité auprès de leur compagnie d'assurance Pacifica, une expertise extrajudiciaire. Dans son rapport du 18 juillet 2016, l'expert missionné par la compagnie d'assurance a indiqué que le bien immobilier est situé dans une zone à fort risque d'inondation selon la carte de zonage du plan de prévention des risques inondation approuvé le 29 décembre 1998. Par courrier du 4 mars 2016, la compagnie d'assurance Pacifica en qualité d'assureur des époux [B], a mis en cause la responsabilité du cabinet Definir, en vain. Par actes des 22 et 29 novembre 2016, les époux [B] ont fait assigner la Sa Axa France et M. [W], devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins d'obtenir leur condamnation en réparation de leurs préjudices. Par ordonnance du 11 juin 2018, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l'instance pour défaut de diligences des parties. Par conclusions notifiées le 5 septembre 2018, les époux [B] ont sollicité le réenrôlement de la procédure. Par jugement contradictoire rendu le 2 décembre 2021, cette juridiction a : débouté les époux [B] de leurs demandes en réparation de leurs préjudices, dit n'y avoir lieu à indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné les époux [B] aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Me Isabelle Bensa, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision. Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord considéré que même si l'obligation d'information concernant les risques d'inondation incombait au vendeur, les acquéreurs pouvaient parfaitement engager une action contre le diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Puis, il a retenu que même si le diagnostic réalisé par M. [W] ne permettait pas de déduire qu'un risque d'inondation existait effectivement, il rappelait que celui-ci s'en tenait aux informations délivrées par la préfecture et qu'était annexé à l'acte de vente du bien un certificat d'urbanisme mentionnant clairement ce risque. Il a ainsi retenu qu'il avait commis une faute dans l'établissement de son diagnostic et que sur la base de ce manquement contractuel les acquéreurs étaient fondés à agir contre lui. Néanmoins, le tribunal a estimé qu'il résultait des éléments produits aux débats et notamment de l'acte de vente dans sa partie « développée », que les acquéreurs disposaient également de cette information et qu'ils avaient contracté en toute connaissance de cause, M. [W] ne pouvant être tenu responsable de l'ampleur des intempéries ayant eu lieu en octobre 2015. Ainsi, les acquéreurs ne pouvaient se voir indemnisés au titre de la perte de chance (de ne pas contracter ou d'acquérir à un moindre prix), les autres préjudices allégués n'étant pas en lien direct et certain avec la faute commise par M. [W].

MOTIVATION 1-Sur la responsabilité du diagnostiqueur 1.1Sur la faute 1.1.1 Moyens des parties Les époux [E] font valoir qu'ils sont fondés à engager la responsabilité de M. [W] et de son assureur même en l'absence d'existence d'un lien contractuel direct, car les fautes qu'il a commises dans le cadre de sa relation contractuelle avec le vendeur leur ont causé un préjudice dont ils peuvent obtenir indemnisation sur le fondement de la responsabilité délictuelle ; qu'en effet le cabinet Definir a manqué à son obligation de conseil et d'information, en rédigeant un état des risques naturels qui ne permettait pas de prendre connaissance du risque d'inondation existant, alors qu'il lui incombait de procéder à toutes les vérifications nécessaires, notamment en consultant la carte de zonage du plan de prévention des risques, de manière à les informer du risque important d'inondation du bien et leur permettre d'acquérir en connaissance de cause. Ils ajoutent que la Sa Axa France Iard assureur de M.[W] doit le garantir au titre de sa responsabilité civile professionnelle souscrite par ce dernier. M. [W] et son assureur AXA France Iard répliquent qu'en application des articles 125-5 du code de l'environnement et de l'article 271-4du code de la construction et de l'habitation l'obligation d'information des risques naturels, miniers et technologiques incombent au vendeur ; que le diagnostiqueur n'a aucune obligation de conseil à l'égard de l'acquéreur. Ils soutiennent qu'il s'agit d'une obligation personnelle non transférable à des tiers au contrat qui ne peuvent s'en prévaloir et qu'il leur appartient d'agir directement contre le vendeur. Ils ajoutent que leur diagnostic mentionne l'existence d'un risque d'inondation et l'acte authentique de vente y fait référence à plusieurs reprises, de sorte que les acquéreurs avaient connaissance de cette information et ont acquis le bien en connaissance de cause. Ils rappellent enfin que les appelants étaient assistés d'une agence immobilière qui a dû les en informer, celle-ci étant chargée d'obtenir auprès du vendeur les derniers procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires, relatant l'existence de ces désordres. 1.1.2 Réponse de la cour Selon l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est de jurisprudence constante que (Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255 et Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963) que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Il s'en déduit que l' acquéreur d'un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu'il a conclu avec le vendeur et il est également constant (Ch. mixte., 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686) que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné. En l'espèce, il résulte des mentions de l'état des risques naturels et technologiques établi à la demande du vendeur par le cabinet Définir et M. [W] lors de l'établissement de l'acte de vente que le bien est situé dans le périmètre d'un PPRN approuvé et que les risques naturels pris en compte sont: le risque inondation et le risque feux de forêts; que toutefois, aux termes de ses conclusions le cabinet définir indique qu'au titre de ces 2 risques incendies forêts et inondation, l'immeuble situé [Adresse 4] est : Non exposé. L'acte de vente constate que le vendeur a sollicité le cabinet Définir pour établir l'état des risques conformément aux dispositions de l'article 271-4 du code de la construction et rappelle que cet état est fondé sur les informations mises à la disposition par le préfet, et a été annexé à l'acte; que celui-ci reprend effectivement à la page 2 du rapport du cabinet de diagnostic indiquant que l'immeuble est situé dans le périmètre d'un PPRn approuvé et que les risques sont les inondations et les feux de forêts, mais il ne reprend pas la conclusion de ce dernier situé en page 1 de l'état qui indique comme rappelé ci-dessus : non exposé. Ainsi s'il ne peut être contesté que le rapport bien qu'annexé n'a pas été reproduit in extenso dans l'acte de vente ce qui pouvait non seulement induire en erreur les acquéreurs mais également leur laisser penser que leur bien, bien qu'en zone à risque inondation, n'était pas exposé. Ce d'autant que l'acte mentionne que le vendeur pendant la période où il a été propriétaire, n'a pas subi de sinistre ayant donné lieu à indemnité d'assurance ni n'avait été informé de sinistres précédents. Enfin, la mention au titre des servitudes d'utilité publiques applicables au terrain indique PM1 : Risques naturels, zones exposées aux risques d'inondations (risque modéré- B) ce qui renforce le risque d'erreur des acquéreurs sur le niveau des risques inondation, lequel constitue forcément une qualité essentielle du bien dont ils faisaient l'acquisition. Par ailleurs le fait que la copropriété aient voté des travaux à réaliser « suite aux infiltrations d'eau dans les garages et sous sol, était tout au plus de nature à renseigner les acquéreurs que des pluies exceptionnelles avaient créées une difficulté dans les sous -sol qui devait réparer, nullement sur le niveau de l'exposition au risque d'inondation du bien acquis. Or il n'est pas contesté que le PPRn concernant les risque inondation de la zone dans laquelle se situe la résidence et l'immeuble litigieux a été approuvé le 29 décembre 1998 et a été maintenu dans sa dernière version au 1er janvier 2012. C'est donc avec raison que le tribunal a retenu que le diagnostic réalisé par le cabinet Définir en la personne de M.[W] était erroné, qu'il s'est trompée dans la localisation du bien et a mentionné que le bien vendu n'était pas exposé au risque inondation et que sa faute est établie dés lors que contrairement à ce qu'il a indiqué en conclusion de son rapport, le bien est exposé au risque inondation. En revanche, c'est à tort que le tribunal a considéré que cette faute n'était pas en lien de causalité directe avec les préjudices subis par les acquéreurs. En effet, l'ambiguïté qu'elle a créé sur le niveau de risque auquel était exposé les acquéreurs d'un bien certes situé en zone PPRn inondation comme le rappelle à plusieurs reprises l'acte de vente, mais non exposé selon le cabinet d'expertise à ce risque par sa situation, n'a effectivement pas permis aux époux [B] d'appréhender toutes les caractéristiques du bien acquis. Ainsi le diagnostiqueur ayant délivré une information inexacte doit être condamné à réparer un dommage qu'il n'a pas causé mais que sa négligence a empêché pour les acquéreurs, d'éviter. 1.2 Sur le préjudice subi 1.2.1Moyens des parties Les appelants soutiennent que la faute commise par le diagnostiquer leur cause un préjudice s'analysant selon eux en une perte de chance en ce que s'ils avaient eu connaissance du classement que le bien était exposé aux inondations et situé en zone rouge, ils ne l'auraient pas acquis aux mêmes conditions. Ils estiment que leur préjudice est constitué de l'impossibilité pour eux de revendre le bien au prix de leur achat et celui-ci a été évalué à hauteur de la somme de 75 000 euros par l'expert de la compagnie d'assurance Pacifica en intégrant les données suivantes : l'impact psychologique du risque d'inondation, les frais de remise en état, les dommages consécutifs apparaissant ultérieurement, les difficultés pour obtenir un financement bancaire au regard de la diminution de la valeur du bien et un malus appliqué par certains assureurs sur les biens situés en zone inondable .