Cour d'appel, chambre 1-1, 2 juin 2026 — n° 21/16257

PAR CES MOTIFS , La cour, Confirme le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a débouté Mme [L] [R] et [S] [R] de leur demande de dommages et intérêts ; L'infirme pour le reste ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne solidairement à payer à la SARL GLSV Immo la somme de 13'393 euros au titre de clause indemnitaire; Déboute M. [C] [Z] et Mme [Q] [I] épouse [Z] de leur demande de condamnation de Mme [L] [W] épouse [R] et [S] [R] à les relever et garantir de toutes condamnations ; Condamne M. [C] [Z] et Mme [Q] [I] épouse [Z] solidairement à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et ordonne leur recouvrement direct au bénéfice des conseils qui en a fait la demande en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, La présidente.

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 27 septembre 2017, Mme [D] [I], épouse [Z] et M. [C] [Z] ont signé un mandat de vente exclusif avec la Sarl Glsv Immo, agence immobilière, aux fins de vendre leur pavillon situé à [Localité 1]. Puis, par un second acte authentique du 11 avril 2018, les époux [Z] ont signé un mandat de vente non exclusif avec la Sarl Glsv Immo, portant sur le même pavillon. Le 31 mai 2018, Mme [L] [P], épouse [R] et M. [S] [O], ont formalisé une proposition d'achat à hauteur de 195 000 euros auprès de l'agence immobilière Draguimmo. La vente a été finalisée par acte notarié du 28 août 2018, au terme duquel les époux [R] ont fait l'acquisition du bien immobilier pour un montant total de 190 000 euros. Se prévalant d'avoir fait visiter aux époux [R] le bien préalablement et d'une violation des clauses contenues dans les deux mandats de vente, la Sarl Glsv Immo a, par lettre recommandée du 26 juin 2018, mis en demeure les époux [Z] de s'acquitter du paiement de l'indemnité forfaitaire prévue au contrat en cas de vente conclue sans son concours auprès des acquéreurs qu'elle leur a présentés, en vain. Par acte du 27 août 2018, la Sarl Glsv Immo a fait assigner les époux [Z], devant le tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de les voir condamner solidairement à lui régler la somme de 13 393 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1194, 1231-1 et 1231-3 du Code civil, outre la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte du 14 juin 2019, les époux [Z] ont appelé en garantie les époux [R] devant le tribunal judiciaire de Draguignan. La jonction des procédures a été ordonnée le 14 novembre 2019. Par jugement contradictoire rendu le 15 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a : débouté la Sarl Glsv Immo de sa demande de paiement d'une indemnité forfaitaire, dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire des époux [Z] de voir les époux [R] les relever et garantir, débouté les époux [R] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, condamné la Sarl Glsv Immo à payer aux époux [Z] la somme de 2 500 euros et aux époux [R] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la Sarl Glsv Immo aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Laure Bonnevialle-Haller, avocat sous sa due affirmation de droit, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu l'existence d'une novation intervenue entre les parties sur le contrat de vente exclusif du 27 septembre 2017 et ses accessoires, entrainant l'extinction de la clauses d'interdiction de vente du bien et de la clause indemnitaire, au profit du mandat non exclusif de vente, conclu le 11 avril 2018. Il a rappelé que si la demanderesse avait effectivement fait visiter le bien aux époux [R] dans le cadre du premier mandat de vente, elle ne rapportait pas la preuve d'avoir refait visiter le même bien aux mêmes personnes dans le cadre du second mandat. Il a par ailleurs, souligné qu'il résultait des pièces produites aux débats que la demanderesse n'établissait pas qu'elle avait donné connaissance aux vendeurs des visites qu'elle avait pu effectuer dans le cadre des deux mandats et que les billets signés par les clients lors des visites ne leur avaient jamais été communiqués. Il en a déduit que la Sarl Glsv Immo ne rapportait pas la preuve d'une fraude des époux [Z] destinée à faire échec à ses droits d'agence. Il a par conséquent, estimé n'y avoir lieu de statuer sur la demande subsidiaire formée par les époux [Z] visant à appeler en garantie les époux [R]. Enfin sur la demande formée par les époux [R] à l'encontre des époux [Z] pour procédure abusive, le tribunal a retenu qu'ils ne démontraient pas en quoi leur action en justice avait pu dégénérer en abus.

MOTIVATION 1-Sur la demande de l'agence immobilière Moyens des parties La Sarl Glsv Immo fait valoir en premier lieu, qu'aucune novation n'est intervenue entre les deux mandats signés par les parties, car ils portent sur les mêmes obligations et ne se substituent pas à une obligation éteinte au profit de la création d'une nouvelle obligation, et qu'il ne résulte pas expressement de l'acte la volonté des parties d'opérer une novation. Elle ajoute, que même si la novation était retenue, les époux [Z] ont enfreint l'interdiction qui leur était faite par les deux mandats de vendre leur bien à des acquéreurs qu'elle leur a présentés, les époux [R]. Elle soutient en second lieu, qu'elle a informé les époux [Z] de la visite qu'elle a effectué avec les époux [R] et produit à l'appui de son argumentation le compte rendu de la visite effectuée le 30 novembre 2017 adressé aux époux [Z] par écrit du 1er décembre suivant. Elle rappelle que les intimés ont reconnu dans un courrier du 18 juin 2018 avoir reçu ledit compte-rendu et être parfaitement informés des diligences qu'elle avait effectuées. Elle considère que le fait d'avoir présenté les époux [R] durant le premier mandat et non durant le second n'emporte aucune conséquence sur la validité des clauses indemnitaires prévues par les deux mandats, la clause pénale du premier mandat survivant postérieurement à l'anéantissement du contrat durant les 24 mois suivants. Elle en déduit qu'elle ne s'était pas éteinte lors de la vente du bien, intervenue 2 mois après le terme du premier contrat de mandat ; que c'est donc en violation des dispositions contractuelles qu'ils ont effectivement vendu leur bien sans son concours, à un acquéreur qu'elle leur avait présenté; que de ce fait, l'indemnité compensatrice forfaitaire prévue au contrat du 27 septembre 2017 est due par les époux [Z]. Les époux [Z] en réponse soutiennent qu'ils n'ont commis aucune faute engageant leur responsabilité, car l'agence immobilière ne leur a jamais transmis de bon de visite durant la durée du second mandat, de sorte qu'ils ignoraient l'identité des époux [R] qui ont visité le bien litigieux uniquement avec le concours de l'appelante lors du premier mandat exclusif. Ils considère que le second mandat ayant été conclu sans exclusivité, ils étaient en droit de conclure la vente avec le concours d'une autre agence immobilière sans engager leur responsabilité au titre de l'indemnité forfaitaire. Ils invoquent leur bonne foi et rappellent avoir eux-mêmes informés l'agence de la conclusion de la vente, ainsi que de l'identité des acquéreurs. Ils soutiennent encore que comme l'a retenu le tribunal, une novation a été opérée entre le premier mandat conclu le 27 septembre 2017 et le second conclu le 11 avril 2018, entrainant ainsi l'extinction des obligations et accessoires du premier mandat au profit du second; qu'à ce titre la volonté des parties d'opérer une novation est sans équivoque, produisant à l'appui de ce moyen un courrier du 26 juin 2018 dans lequel l'appelante reconnait que le premier mandat a pris fin.. Elle fait valoir par ailleurs que le courrier du 18 juin 2018, invoqué par l'appelante pour présumer de la réception du bon de visite des époux [R] n'a pas la force probatoire suffisante, puisqu'il ne constitue pas un aveu de leur part et qu'ils contestent avoir reçu le 1er décembre 2017 le bon de visite des époux [R]. Ils soulignent à ce titre qu'il incombe à l'appelante de rapporter la preuve de leur connaissance de la visite effectuée avec son concours, ainsi que de leur réception du bon de visite, ce qu'elle échoue à démontrer. Les époux [R] soutiennent pour leur part qu'ils sont tiers aux contrats de mandat et qu'une novation a été opérée entre le premier mandat conclu le 27 septembre 2017 et le second conclu le 11 avril 2018 entrainant ainsi l'extinction des obligations et accessoires du premier mandat au profit du second, de sorte que les époux [Z] n'avaient aucune obligation de conclure la vente exclusivement avec le concours de ladite agence. Ils ajoutent avoir effectué leur proposition d'achat auprès de l'agence Draguimmo après la conclusion du mandat de vente non exclusif ; qu'enfin, ils contestent avoir signé le bon de visite produit aux débats du 30 novembre 2017, de sorte qu'il n'a aucune valeur juridique et ne peut justifier le versement d'une commission. 1.2 Réponse de la cour Aux termes de l'article1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et aux termes de l'article 1104 du même code (ils) doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Ces dispositions sont d'ordre public. L'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 modifié par le décret n°2015-724 du 24 juin 2015 énonce que Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Enfin aux termes de l'article 1329 du Code civil, la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier et l'article 1330 du même code prévoit que la novation ne se présume par la volonté de l'opérer devant résulter clairement de l'acte. Il est constant que les dispositions protectrices de la loi Hoguet et de son décret d'application imposent un formalisme strict. Les contrats doivent être écrits, préciser leur objet ainsi qu'un certain nombre de mentions obligatoires comme le numéro de mandat, la durée, la rémunération. Ainsi, toute modification substantielle du contrat, doit faire l'objet d'un avenant écrit ou d'un nouveau mandat. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, qu'un premier mandat d'exclusivité a été le 27 septembre 2017 conclu entre l'agence immobilière appelante et les époux [Z] pour la vente de leur bien et qu'ensuite, un second mandat sans exclusivité a été signé entre les mêmes parties le 11 avril 2018. De cette dernière signature, il se déduit la volonté des parties de poursuivre leur relation contractuelle par un nouveau mandat cette fois sans exclusivité. Cette volonté claire et non équivoque, n'était toutefois accompagnée d'aucun élément de nature à démontrer qu'elles entendaient dénoncer l'ensemble des clauses figurant au précédent contrat de mandat et les remplacer intégralement par celle figurant sur le second contrat. Ainsi en l'absence de toute mention expresse, c'est à tort que le premier juge a considéré qu'il y avait eu novation du mandat exclusif en mandat de vente simple, les 2 contrats ayant été conclus successivement. Or le premier mandat dispose au paragraphe « obligations du mandant » qu'il s'oblige à : -s'interdire de vendre son bien directement ou indirectement à qui que ce soit sans le concours du mandataire durant le mandat et au-delà de son terme durant 24 mois, à un acquéreur qui lui aura été présenté par le mandataire ou auquel ce dernier ou un mandataire délégué aura présenté son bien au cours du mandat.