Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 3 juin 2026 — n° 24/00580

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement rendu le 26 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse ; Y ajoutant, Condamne M. [B] [Q] et Mme [F] [A] aux dépens de la procédure d'appel ; Condamne M. [B] [Q] et Mme [F] [A] à verser à M. [T] [U] et Mme [Y] [N] épouse [U] pris ensemble la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. La greffière La présidente La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse. .

EXPOSE DU LITIGE Dans le courant de l'année 2020, M. [T] [U] et Mme [Y] [N] épouse [U] (ci-après désignés les époux [U]) ont mis en vente leur propriété située [Adresse 2] à [Localité 2] (31). Aux termes d'un document intitulé ' offre d'achat maison [Localité 2] ' et daté du 13 décembre 2020, M. [B] [Q] s'est engagé à acheter leur bien au prix de 475.000 euros payable dans son intégralité le jour de l'acte définitif, sous condition d'obtenir l'autorisation préalable de division du fonds en deux lots. Mme [U] a apposé sa signature sur ce document. Un projet de compromis de vente a été élaboré par Me [E], notaire mandaté par M. [B] [Q] et Mme [F] [A], sa compagne, (ci-après désignés les consorts [S]) avec la participation de Me [G], notaire des époux [U]. Cet acte stipulait notamment que la vente était conclue sous condition suspensive d'une non-opposition à déclaration préalable pour le détachement de deux terrains à bâtir mais aussi de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs. Un rendez-vous de signature de ce document a été convenu le 19 janvier 2021. Les époux [U] se sont présentés à l'étude de Me [E] mais ont refusé de signer le compromis de vente. Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 février 2021, ils ont fait savoir à Me [G] qu'ils ne souhaitaient plus vendre leur bien à M. [Q]. Par acte du 12 mars 2021, les consorts [S] ont fait délivrer une sommation interpellative aux époux [U], ayant notamment trait aux raisons pour lesquelles ils n'entendait plus donner suite à leur engagement, à laquelle ces derniers ont refusé de répondre, invitant M. [Q] et Mme [A] à s'adresser à leur notaire, Me [G]. * C'est dans ce contexte que, par acte du 6 avril 2021, les consorts [S] ont fait assigner les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir l'exécution forcée de la vente au moyen de leur condamnation sous-astreinte à signer le compromis et, subsidiairement, le paiement de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers. Par jugement du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - débouté les consorts [S] de l'ensemble de leurs demandes ; - débouté les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l'encontre de Mme [A] ; - condamné les consorts [S] à payer aux époux [U] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné les consorts [S] aux dépens ; - rejeté toutes prétentions contraires ou plus amples ; - rappelé que ledit jugement est de droit assorti de l'exécution provisoire. Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que les époux [U] s'étaient contractuellement engagés à vendre leur bien mais sous la seule condition suspensive d'autorisation de division du fonds et qu'en conséquence, ils étaient bien fondés à avoir refusé de signer le compromis de vente comportant également une condition suspensive afférente à l'obtention d'un financement bancaire. Il en a déduit que tant la demande de condamnation sous astreinte à signer ce document que celle en dommages et intérêts, fondée sur ce même refus, devaient être rejetées. Il a par ailleurs considéré que le refus de signature ne pouvait relever d'une rupture abusive des pourparlers dans la mesure où ce comportement était postérieur à la conclusion du contrat. Il a enfin estimé que, les époux [U] étant parfaitement informés du fait que Mme [A] était partie prenante à la vente, ils ne pouvaient ainsi prétendre être surpris de sa présence aux côtés de M. [Q] dans le cadre de la procédure engagée à leur encontre. Les consorts [S] ont formé appel le 2 février 2024, désignant les époux [U] en qualité d'intimés, et visant dans leur déclaration l'ensemble des dispositions du jugement hormis celle relative au rejet de la demande pour procédure abusive. PRETENTIONS DES PARTIES

MOTIFS DE LA DECISION Sur la saisine de la cour, Aux termes de l'article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. En l'espèce, devant le tribunal, les consorts [S] sollicitaient à titre principal la condamnation des époux [U] à l'exécution forcée de la vente et, à titre subsidiaire, leur condamnation au paiement de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers. Dès lors, cette prétention indemnitaire étant déjà présente dans leurs écritures de première instance, les appelants peuvent valablement en changer le fondement juridique devant la cour, de même que la solliciter également à titre principal en invoquant à ce titre les dispositions de la responsabilité contractuelle. Celle-ci sera par conséquent examinée par la cour. Sur la demande principale en dommages et intérêts fondée sur l'inexécution contractuelle Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Il appartient à celui qui se prévaut de ce texte de démontrer l'existence du manquement contractuel qu'il estime être l'origine du préjudice dont il sollicite réparation. Sur la conclusion du contrat et le refus de signature du projet de compromis de vente du 19 janvier 2021 L'article 1113 du code civil dispose que le contrat se forme par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. L'article 1583 du même code précise que l'accord sur la chose et sur le prix suffit à former le contrat de vente. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En vertu de ce texte, les modalités particulières valablement convenues entre les parties participent de la définition de l'étendue et des limites de leurs engagements respectifs. En l'espèce, par acte en date du 13 décembre 2020, intitulé ' offre d'achat maison [K] [L] ', M. [Q] a émis une offre d'achat au profit des époux [U] ainsi libellée : ' je sous-soussigné [B] [Q], chef d'entreprise m'engage par la présente à vous acheter au prix de 475 000 '' votre maison située [Adresse 2] à [Localité 2]. Le prix sera payable dans son intégralité le jour de l'acte définitif. Je m'engage à acheter votre bien sous 3 mois à compter de notre passage chez le notaire, sous condition d'obtenir une déclaration préalable pour diviser 2 lots (frais de la division à notre charge) '. Si cette offre ne comporte que le contreseing de Mme [U], on peut néanmoins en déduire son acceptation dans la mesure où, à supposer que le fait pour une personne d'apposer sa seule signature sur l'offre dont elle est destinataire puisse présenter un caractère équivoque, il ressort des échanges de SMS versés aux débats que Mme [U] a entendu vendre le bien à M. [Q] ainsi qu'à sa compagne, Mme [A], dont elle s'est également félicitée de la future participation à l'acte lorsqu'elle en a été informée, et non pas simplement accuser réception de l'offre de M. [Q] comme le prétendent les intimés. Il est par ailleurs constant que M. [U] s'est pareillement comporté comme un vendeur puisqu'à l'instar de son épouse, laquelle est apparue comme étant la porte-parole du couple dans leurs rapports avec M. [Q], il a notamment été destinataire du projet de compromis de vente élaboré à l'aide des informations transmises par leur notaire à celui des consorts [S] et s'est présenté avec elle au rendez-vous de signature du 19 janvier 2021. Les époux [U] ayant ainsi tous deux accepté l'offre d'achat émanant de M. [Q] tandis que celle-ci comportait mention de la chose et du prix, pareil échange des consentements a suffi à former la vente dans les termes convenus, c'est-à-dire moyennant la condition suspensive d'obtention d'une autorisation d'urbanisme (division en 2 lots). À ce titre, le projet de compromis de vente leur ayant été soumis le 19 janvier 2021 comportant une condition suspensive supplémentaire tenant à l'obtention d'un financement bancaire par les acquéreurs, c'est à bon droit que les époux [U] ont pu refuser de signer ce document dans la mesure où il ne correspondait pas à l'accord convenu entre les parties. En effet, contrairement à ce que soutiennent les consorts [S] qui entendent se référer au fait que les époux [U] ont pu, par la suite, consentir à cette même condition suspensive d'obtention d'un prêt au profit des époux bourgeois (auxquels ils ont vendu le bien le 22 juin 2021), seuls les termes du contrat querellé, lequel constitue la loi des parties, doit être pris en considération afin apprécier la légitimité du refus des intimés de signer le projet de compromis du 19 janvier 2021. C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté les consorts [S] de leur demande en exécution forcée de la vente au moyen de la condamnation sous astreinte des époux [U] à signer ce document. En outre, ce même refus étant dépourvu de tout caractère fautif, il ne peut utilement fonder la demande en responsabilité des consorts [S] à l'encontre des époux [U]. Sur le refus de donner suite à la vente Les consorts [S] soutiennent qu'abstraction faite de la condition suspensive qu'ils ont tenté d'ajouter au sein du projet de compromis de vente, l'autorisation de diviser le bien ayant été obtenue, les époux [U] étaient tenus de leur céder le bien. Selon les dispositions du 3ème alinéa de l'article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. En l'espèce, par arrêté du 29 janvier 2021 (pièce n 3 - époux [U]), la commune de [Localité 2] a refusé d'accorder l'autorisation de diviser que les consorts [S] avait sollicité en déposant une demande le 4 janvier 2021. Or, si l'offre acceptée par les époux [U] comportait un délai de 3 mois, celui-ci ne régissait pas la réalisation de la condition suspensive mais uniquement, sous le bénéfice de cette dernière, l'obligation de paiement des consorts [S] qui courait à compter de la formalisation de l'accord des parties au moyen du compromis de vente devant être établi par un notaire. La défaillance de la condition tenant à l'obtention d'une autorisation de division ayant ainsi libéré les époux [U] de leur obligation de vendre, ces derniers n'étaient plus tenus de donner suite au contrat désormais frappé de caducité, sauf à accorder un délai supplémentaire aux consorts [S] afin de leur permettre de tenter à nouveau d'obtenir cette autorisation d'urbanisme. Compte-tenu de la valeur de l'objet du contrat, la preuve de l'existence d'un tel accord devant être rapportée au moyen d'un écrit émanant des époux [U], la production d'un courriel de Me [E] (pièce n 10 - consorts [S]), notaire des consorts [S], daté du 4 mars 2021 et faisant état de ce que Me [G], notaire des époux [U], lui avait confirmé par courriel du 11 février 2021 que ses clients avaient ' accepté de temporiser un mois de plus pour avoir la réponse à la seconde [demande de division] ', ne permet pas de satisfaire aux exigences posées par l'article 1341 du code civil. De sorte que la prorogation du contrat, par l'octroi d'un délai supplémentaire, n'est pas démontrée. Étant déliés de tout engagement contractuel de vendre, les époux [U] ont pu légitimement décider d'adresser à leur notaire une lettre en date du 23 février 2021 afin de l'informer du fait qu'ils n'entendaient plus céder leur bien aux consorts [S] parce qu'ils considéraient l'issue de l'opération comme étant trop hasardeuse.