Cour d'appel, 1ère ch. civile, 3 juin 2026 — n° 25/02191

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition, Dans les limites de l'appel formé, Confime le jugement entrepris, Y ajoutant, Condamne in solidum Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à payer à M. [V] [A] et Mme [U] [F] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, Déboute les parties du surplus des demandes, Condamne in solidum Mme [X] [B] et M. [L] [Z] aux dépens d'appel. La greffière, La présidente,

* * * EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE Par acte notarié du 6 février 2023, M. [V] [A] et Mme [U] [F] ont consenti à M. [L] [Z] et Mme [X] [B] une promesse unilatérale de vente de leur appartement constituant les lots 3 et 6 dans le bâtiment A de l'ensemble immobilier, organisé en copropriété et situé [Adresse 3], ainsi que leur garage, constituant le lot 53, situé au rez-de-chaussée du bâtiment B sis [Adresse 4] du même boulevard, pour le prix de 580 000 euros. Sa durée expirait le 31 août 2023 à 18 heures. Par courrier daté du 4 septembre 2023 et adressé en copie à M. [A] et Mme [F], Mme [B] a indiqué au notaire instrumentaire que la promesse était entachée de nullité pour manque d'information préalable sur l'environnement immédiat de l'immeuble, pour indétermination de son objet pour chaque bénéficiaire indivisaire, et pour absence de notification à M. [Z] de son droit de rétractation. Elle a sollicité la restitution de la somme de 29 000 euros, correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation versée à l'étude notariale. Par courrier recommandé du 15 septembre 2023, l'avocat de M. [A] et Mme [F] a mis en demeure M. [Z] et Mme [B] de verser à ses clients l'indemnité d'immobilisation de 58 000 euros. M. [A] et Mme [F] ont, par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, fait assigner M. [Z] et Mme [B] devant le tribunal judiciaire d'Evreux en paiement de cette indemnité, majorée des intérêts. La Sas [R] et associés, agence immobilière investie d'un mandat de vendre les lots de copropriété en cause, est intervenue volontairement à l'instance en indemnisation de ses préjudices. Par jugement contradictoire du 15 mai 2025, le tribunal a : - rejeté la demande en nullité de la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023 formulée par Mme [X] [B] et M. [L] [Z], - condamné in solidum Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à verser à Mme [U] [F] et à M. [V] [A] la somme de 58 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023, au taux d'intérêt légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2023, - ordonné l'anatocisme des intérêts conformément à l'article 1342-3 du code civil, - ordonné que la somme de 29 000 euros, séquestrée entre les mains de Me [W] [S], notaire à [Localité 6], sera débloquée par simple signification du jugement à intervenir au profit de Mme [U] [F] et de M. [V] [A], - ordonné que le solde de 29 000 euros soit réglé directement par Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à Mme [U] [F] et à M. [V] [A] compte tenu de leur condamnation susmentionnée, - rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à l'encontre de la société [R] et associée, - rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par la société [R] et associée à l'encontre de Mme [X] [B] et de M. [L] [Z], - condamné Mme [X] [B], M. [L] [Z] et la société [R] et associée aux dépens, - condamné in solidum Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à verser à Mme [U] [F] et à M. [V] [A] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 13 juin 2025, Mme [B] et M. [Z] ont formé un appel contre ce jugement uniquement à l'encontre de M. [A] et Mme [F]. EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2025, Mme [X] [B] et M. [L] [Z] demandent, en application des articles 1124, 1163, 1130, 1112-1, 1178, et 1104 du code civil, de : - se voir recevoir en leur appel du jugement rendu le 15 mai 2025 par le tribunal judiciaire d'Evreux en ce qu'il a : . rejeté la demande en nullité de la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023 formulée par Mme [X] [B] et M. [L] [Z], . condamné in solidum Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à verser à Mme [U] [F] et à M.

MOTIFS Sur la nullité de la promesse de vente L'article 1103 du code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l'article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L'article 1124 alinéa 1er du même code définit la promesse unilatérale de vente comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Les causes de nullité de l'acte s'apprécient au jour de sa formation. 1) pour défaut de précision sur la quote-part de chaque bénéficiaire indivis La promesse de vente stipulait à page 2, dans le paragraphe relatif aux quotités acquises, que : 'Monsieur [L] [Z] et Madame [X] [B] acquièrent ensemble la totalité en pleine propriété selon des quote-parts indivises qui seront définies au plus tard le jour de la réitération des présentes par acte authentique.'. L'objet de la promesse a été défini ainsi à la page 5 : 'Le PROMETTANT confère au BENEFICIAIRE la faculté d'acquérir, les [Etablissement 1] ci-dessous identifiés. Le PROMETTANT prend cet engagement pour lui-même ou ses ayants droit même protégés. Le BENEFICIAIRE accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation.'. L'identification des parties, ainsi que des lots de copropriété, objets de la vente à venir, les modalités de réalisation de la promesse de vente, et le prix ont été clairement spécifiés respectivement aux pages 1 à 3, à partir de la page 5, et à la page 16. Les éléments essentiels à la formation de cet avant-contrat de vente n'ont donc pas fait défaut. Mme [B] et M. [Z], assistés de leur propre notaire Me [I] au jour de la signature de cet acte, ont en connaissance de cause reporté la détermination entre eux de leurs quotes-parts respectives dans leur indivision au plus tard au jour de la conclusion de la vente à venir. Cette décision, dont ils étaient seuls à l'initiative, n'a pas remis en cause la validité de leur consentement envers les promettants de la faculté d'acquérir les lots de copropriété offerts à la vente. Ce moyen de nullité infondé sera écarté. 2) pour dissimulation dolosive sur l'environnement de l'appartement L'article 1130 du code civil énonce que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Selon l'article 1137 alinéa 2 du même code, constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. L'article 1112-1 du même code précise que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. En l'espèce, la promesse unilatérale de vente prévoyait aux pages 46 et 47, dans un paragraphe ayant trait à la situation environnementale quant aux activités dans l'environnement proche de l'immeuble, que : ' Préalablement à la signature des présentes, le BENEFICIAIRE déclare s'être assuré par lui-même, des activités, professionnelles ou non, de toute nature, exercées dans l'environnement proche de l'immeuble, susceptibles d'occasionner des nuisances, sonores, olfactives, visuelles ou autres. Le rédacteur des présentes a spécialement informé le BENEFICIAIRE savoir : [...] ' Qu'outre les dispositions législatives ou réglementaires spéciales dont relèvent certaines activités, la législation, relative aux troubles anormaux du voisinage, se fonde sur les articles 1240 et 1241 du Code civil [...]. Chaque rapport de voisinage peut susciter des désagréments, il n'en reste pas moins qu'il ne caractérise pas nécessairement un trouble 'anormal'. Serait considéré, par le Tribunal judiciaire, comme anormal, un trouble répétitif, intensif, ou un trouble qui outrepasse les activités normales attendues de la part du voisinage.'. La nullité du premier paragraphe de cette clause n'est pas sollicitée par les appelants dans le dispositif de leurs écritures. En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour n'a donc pas à statuer sur ce moyen invoqué dans leur argumentation. Il ne peut être fait grief à Mme [B] et M. [Z] de ne pas s'être renseignés le jour de la promesse sur l'existence d'activités de prostitution dans le voisinage de l'appartement qu'ils envisageaient d'acquérir. Aucun élément d'une prostitution nocturne pratiquée dans le quartier du boulevard des belges, à proximité immédiate du lieu d'implantation de l'immeuble, et de nature à attirer leur attention avant la conclusion de la promesse sur cette activité susceptible de leur occasionner des nuisances, n'est justifié. Il en est de même à l'égard de M. [A] et Mme [F]. Les trois procès-verbaux de constat du 5 mars 2024 qui reproduisent des photographies prises par M. [Z] sur un temps très limité et en plein été les 11, 13, et 16 août 2023 à proximité du [Adresse 2], versés aux débats par les appelants, ne sont pas révélateurs d'un trouble de voisinage. Dans le premier, M. [Z] a effectué une observation de 1h11 à 1h53 au cours de laquelle deux à quatre femmes étaient aux abords du trottoir sans avoir été abordées par d'autres personnes. Dans le deuxième, sont visibles deux à trois femmes à proximité du passage clouté sur la plage horaire surveillée de 1h33 à 2h26, qui n'ont pas davantage été approchées par d'autres personnes. Dans le troisième, le même constat est fait s'agissant d'un groupe d'une à deux femmes entre 1h33 et 2h45. Aux termes de son procès-verbal du 13 septembre 2023, Me [T], huissier de justice, fait état de constatations ponctuelles entre 1h30 et 3h00 de la présence de quatre personnes qui attendent et à 2h50 de l'intervention d'un camion de Médecins du monde pour des personnes devant le [Adresse 5] pour une cause ignorée. Aucun élément évocateur de 'clients' n'en ressort. L'entreprise Exposito astrée détectives mandatée par Mme [B] et M. [Z] a effectué une surveillance pendant 20 heures 50 du 16 au 23 février 2024, soit un peu plus d'un an après la conclusion de la promesse de vente critiquée. Il ne peut donc en être tiré d'éléments probants contemporains de celle-ci. La seule présence de quelques femmes en pleine nuit dans le quartier du [Adresse 6], sur une période très limitée en termes de nuits et d'heures de présence, ne caractérise pas un trouble de voisinage. De plus, n'est pas apportée la preuve de la connaissance par M. [A] et Mme [F] au jour de la conclusion de la promesse de vente d'une implantation récurrente de prostituées aux abords de leur immeuble. Il ne peut être déduit aucun élément probant de la teneur de leurs écritures successives.