Tribunal judiciaire, chambre 6/section 5, 15 juin 2026 — n° 24/09698

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Dans le cadre d’un projet immobilier, la SARL Les Dunes de Flandres a conclu plusieurs promesses unilatérales de vente stipulées sous conditions suspensives : - le 8 mars 2021, avec M. [X] et Mme [J], épouse [X], portant sur un bien sis [Adresse 5] – [Localité 2] ; - le 10 mars 2021, avec M. [F] et Mme [L] épouse [F], portant sur un bien sis [Adresse 1] – [Localité 2] ; - le 10 mars 2021, avec M. [I], Mme [H], portant sur un bien sis [Adresse 3] – [Localité 2] ; - le 15 mars 2021, avec M. [M] et Mme [O], portant sur un bien sis [Adresse 4] – [Localité 2] ; - le 19 mars 2021, avec M. [JT] et Mme [HV] épouse [JT], portant sur un bien sis [Adresse 9] – [Localité 2] ; - le 25 mars 2021, avec M. [G] [U] et Mme [Q], portant sur un bien sis [Adresse 2]n – [Localité 2] ; - le 12 avril 2021, avec M. [PV] et Mme [PV], portant sur un bien sis [Adresse 8] – [Localité 2] ; - le 12 avril 2021, avec M. [V], Mme [N] épouse [V], portant sur un bien sis [Adresse 6] – [Localité 2] ; - le 14 avril 2021, avec M. [CC], portant sur un bien sis [Adresse 7] – [Localité 2]. Par avenants, la durée des promesses a été prolongée au 31 mars 2023. En avril 2023, la SARL Les Dunes de Flandres a découvert l’existence d’un cahier des charges de lotissement affectant le bien [V] et a renoncé à la poursuite de la vente au motif de l’échec de la condition suspensive ainsi rédigée : « Les présentes sont soumises à la condition que les BIENS ne soient grevés d’aucune servitude conventionnelle, légale, judiciaire, ou découlant de la situation naturelle et environnementale des lieux, à l’exception de celles déclarées aux présentes et qu'il n'existe aucun lotissement ou cahier des charges susceptible de déprécier la valeur des BIENS ou d’empêcher ou de gêner la réalisation totale ou partielle de l’opération de construction envisagée par le BENEFICIAIRE ou d’en augmenter le coût. » Le 20 juin 2023, par un courriel commun, l’ensemble des promettants ont mis en demeure la SARL Les Dunes de Flandres aux fins de paiement de leur indemnité d’immobilisation. C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 1er octobre 2024, M. [F], Mme [L] épouse [F], M. [V], Mme [N] épouse [V], M. [CC], M. [PV], Mme [PV], M. [JT], Mme [HV] épouse [JT], M. [G] [U], Mme [Q], M. [I], Mme [H], M. [M], Mme [O], M. [X] et Mme [J], épouse [X] ont fait assigner la SARL Les Dunes de Flandres devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice. La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 février 2026 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 23 mars 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 15 juin 2026, date de la présente décision. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, M. [F], Mme [L] épouse [F], M. [V], Mme [N] épouse [V], M. [CC], M. [PV], Mme [PV], M. [JT], Mme [HV] épouse [JT], M. [G] [U], Mme [Q], M. [I], Mme [H], M. [M], Mme [O], M. [X] et [J], épouse [X] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de : A titre principal, - condamner la société Les Dunes de Flandres à verser à M. [F] et Mme [L] épouse [F] la somme de 85 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 20 juin 2023 ; - condamner la société Les Dunes de Flandres à verser à M. [V] et Mme [N] épouse [V] la somme de 68 250 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 20 juin 2023 ; - condamner la société Les Dunes de Flandres à verser à M. [CC] la somme de 48 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 21 juin 2023 ; - condamner la société Les Dunes de Flandres à verser à Mme [PV] et M.

MOTIFS DE LA DECISION Sur le sort des indemnités d’immobilisation L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il résulte de l’article 1304-2 du code civil qu’est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause. Le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 14 février 2019, pourvoi n° 18-10.601). Par ailleurs, à défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment, selon l'article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts, conformément à l’article 1231-1 du même code. L'article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent ne consistent que dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l'éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu'en cas de mauvaise foi du débiteur. Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. En l’espèce, il est constant et justifié que les promesses unilatérales de vente litigieuses stipulent que l’indemnité d’immobilisation n’est acquise aux promettants que lorsque le bénéficiaire ne donne pas suite à la vente, bien que les conditions suspensives soient réalisées ou réputées réalisées au sens de l’article 1304-3 du code civil ; dans le cas contraire, les promettants sont tenus de supporter l’immobilisation pendant la période de validité de la promesse, sans indemnité. Il est également constant que la SARL Les Dunes de Flandres n’a pas poursuivi la vente, de sorte qu’il convient de déterminer si les conditions suspensives se sont réalisées ou non. Il doit ici être relevé que toutes les promesses comportent une condition suspensive assurant l’indivisibilité de l’opération immobilière en prévoyant que « les présentes sont conclues sous la condition suspensive que les actes de vente par les propriétaires des parcelles cadastrées section AD numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] au profit du BENEFICIAIRE aux présentes, objet de la promesse de vente susvisée au paragraphe précédent, soient régularisées concomitamment à la régularisation de l’acte authentique de vente objet des présentes. Il est convenu entre les parties que si les actes de vente des parcelles cadastrées section AD numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] ne sont pas régularisées, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue au seul choix du BENEFICIAIRE et l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée par le BENEFICIAIRE lui sera rendue dans le délai de trente (30) jours », ce dont il se déduit que la non réalisation d’une condition suspensive de l’une des promesses permet au bénéficiaire (la SARL Les Dunes de Flandres) de se dédire du tout. Sur ce, il y a lieu d’envisager la réalisation de la condition suspensive en litige, ainsi stipulée aux promesses de vente : « Les présentes sont soumises à la condition que les BIENS ne soient grevés d’aucune servitude conventionnelle, légale, judiciaire, ou découlant de la situation naturelle et environnementale des lieux, à l’exception de celles déclarées aux présentes et qu'il n'existe aucun lotissement ou cahier des charges susceptible de déprécier la valeur des BIENS ou d’empêcher ou de gêner la réalisation totale ou partielle de l’opération de construction envisagée par le BENEFICIAIRE ou d’en augmenter le coût ». Il y a lieu de relever que la clause comporte en réalité deux conditions séparées par la conjonction « et » : - une première visant spécifiquement la révélation de servitudes affectant « les BIENS », qui font l’objet d’une définition contractuelle (cf. le paragraphe « terminologie » en page 2 des promesses: « le mot « BIEN » l’immeuble objet de la présente promesse de vente ») et d’une identification renvoyant expressément à l’immeuble objet de chaque promesse ; - une seconde, cumulative, visant l’hypothèse de la découverte d’un cahier des charges susceptible « d’empêcher ou de gêner la réalisation totale ou partielle de l’opération », dont la formulation doit conduire le tribunal à considérer qu’il n’est pas requis pour son efficacité que le cahier des charges grève spécifiquement le bien visé par chaque promesse, mais empêche, de façon générale, la réalisation du projet, peu important que la source de cet empêchement soit située dans le bien visé par le contrat ou par un autre faisant partie de l’assiette du projet. Il est ainsi justifié que la parcelle AD [Cadastre 2] appartenant aux consorts [V] est soumise à un cahier des charges, dont la SARL Les Dunes de Flandres rapporte la preuve puisque le document est versé aux débats en annexe à la promesse de vente [V], et dont il revient aux demandeurs, conformément à l’article 1353 du code civil, de prouver l’extinction s’agissant d’un document contractuel. Si la SARL Les Dunes de Flandres n’a point pris la peine de surligner les clauses dans le document, force est de constater qu’elles sont correctement reportées dans ses écritures. En effet, la clause d’habitation bourgeoise figure en page 4 in fine et la clause « construction des habitations » figure en page 5 in fine. Sur ce, le tribunal ne peut que constater que le descriptif du projet contenu dans les promesses de vente indique une construction en R+3 et attique alors que le cahier des charges de lotissement prohibe, dans la clause « construction des habitations », les ouvrages de plus de deux étages. Il y a donc lieu de considérer que le cahier des charges constitue un empêchement total ou partiel à la réalisation du projet. Pour autant, la SARL ne saurait s’en prévaloir à l’égard des consorts [PV] (promesse du 12 avril), [V] (12 avril) et [CC] (14 avril 2021) dans la mesure où elle avait la clause entre ses mains dès le 12 avril, sans pouvoir se prévaloir de la mention lui permettant d’en différer l’analyse, qui revient à lui octroyer le droit de provoquer la défaillance de la condition suspensive grâce à une information qu’elle détenait ou ne devait ignorer au moment de la signature de la promesse et s’analyse en une condition potestative au sens de l’article 1304-2 du code civil. Pour ces mêmes raisons, la SARL Les Dunes de Flandres ne peut davantage se prévaloir de la condition suspensive d’indivisibilité du projet à l’égard de ces promettants dans la mesure où, au moment de signer les promesses, elle aurait dû savoir que l’un des lots était grevé d’un cahier des charges de lotissement. Il y a donc lieu de condamner la SARL Les Dunes de Flandres à payer le montant des indemnités d’immobilisation outre intérêts au taux légal à compter des mises en demeure, conformément à l’article 1231-6 du code civil : - 68 250 euros au profit des époux [V] outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 20 juin 2023 ; - 48 000 euros au profit de M.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SARL Les Dunes de Flandres à payer au titre des indemnités d’immobilisation : - 68 250 euros au profit des époux [V] outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 20 juin 2023 ; - 48 000 euros au profit de Monsieur [CC] outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 21 juin 2023 ; - 51 000 euros au profit des consorts [PV] outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 20 juin 2023 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ; DEBOUTE les consorts [X], [F], [I]-[H], [M]-[O], [JT], [G] [U]-[Q] de leurs demandes principales en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation ; CONDAMNE la SARL Les Dunes de Flandres à payer à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’immobilisation du bien : - 75 000 euros au profit des époux [F] ; - 55 500 euros au profit des époux [JT] ; - 48 750 euros au profit des époux [ZF]-[Q] ; - 41 000 euros au profit des consorts [I]- [H] ; - 40 500 euros au profit des consorts [M]-[O] ; - 43 500 euros au profit des époux [X] ; DEBOUTE les consorts [X], [F], [I]-[H], [M]-[O], [JT], [G] [U]-[Q] de leurs demandes de leurs demandes tendant à voir la condamnation assortie des intérêts au taux légal ; CONDAMNE à payer à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral : - 1000 euros au profit des époux [V] ; - 1000 euros au profit de M. [CC] ; - 1000 euros au profit des consorts [PV] ; - 1000 euros au profit des époux [F] ; - 1000 euros au profit des époux [JT] ; - 1000 euros au profit des époux [ZF]-[Q] ; - 1000 euros au profit des consorts [I]- [H] ; - 1000 euros au profit des consorts [M]-[O] ; - 1000 euros au profit des époux [X] ; MET les dépens à la charge de la SARL Les Dunes de Flandres ; ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL Les Dunes de Flandres à payer aux demandeurs la somme totale de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SARL Les Dunes de Flandres de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT