Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 15 juin 2026 — n° 26/02768

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet du 1er juin 2015, M. [B] [V] et Mme [E] [D] ont consenti un bail d'habitation à M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3500 euros et d'une provision pour charges de 180 euros. Par actes de commissaire de justice du 12 juin 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 21010,04 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Par assignations du 18 décembre 2025, M. [B] [V] et Mme [E] [D] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin, ordonner l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu'à libération des lieux, - 21010,04 euros au titre des causes du commandement de payer, - 8493,92 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus au titre des mois de juillet et août 2025, - 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de ses suites. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 2 février 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 14 avril 2026 M. [B] [V] et Mme [E] [D], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative s'élève désormais à 59232,68 euros. Ils indiquent que le loyer du mois d'avril a été réglé. Ils ne sont pas opposés à l'octroi de délais de paiement sur deux ans mais sans report et sous réserve d'une clause de déchéance du terme, tout en soulevant le caractère peu probant des pièces produites par les défendeurs. M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] assistés de leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demandent : - l'octroi d'un délai de grâce pour le paiement des sommes dues dans la limite de deux années qui ne saurait être inférieure à 8 mois, - à défaut : reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues, - En tout état de cause : o prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire, o rejeter l'ensemble des demandes de M. [B] [V] et Mme [E] [D], o réserver la décision sur les frais et dépens. Ils fondent leur demande de délais de paiement à titre principal sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et à titre subsidiaire sur l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des dispositions de l'article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 juin 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 21010,04 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2025. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation est due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 13 août 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [V] et Mme [E] [D] ou à leur mandataire. Sur la dette locative En l'espèce, M. [B] [V] et Mme [E] [D] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 avril 2026, M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] leur devaient la somme de 59232,68 euros. M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme aux bailleurs, et ce à titre de provision s'agissant d'une procédure de référé. Sur la demande de délais de paiement En l'espèce, les défendeurs ont sollicité un report du paiement de la dette et à défaut des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur une période de deux ans, à titre principal sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil et à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant la loi du 6 juillet 1989 contient, en particulier s'agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire, des dispositions d'ordre public (cf. article 2) et dérogatoires au droit commun. Il s'ensuit que les délais de paiement qui seraient octroyés sur le fondement de l'article 1343-5 ne peuvent être suspensifs des effets de la clause résolutoire, cette suspension étant régie par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte locatif que le loyer du mois d'avril 2026 a été réglé. Par ailleurs, M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] ont produit leur avis d'imposition sur le revenu 2024, des mandats de vente d'une résidence et de 68 parkings, des articles de presse relatifs au secteur de l'immobilier dans lequel travaille M. [L] [Z] lequel indique, en outre, qu'il va prochainement percevoir une somme de 2 millions d'euros. M. [B] [V] et Mme [E] [D] sont opposés à un report total du paiement de la dette mais non à l'octroi de délais de paiement. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient d'accorder à M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] des délais de paiement sur 24 mois suspensifs des effets de la clause résolutoire mais sans report dont la demande sera rejetée, la somme due aux bailleurs étant conséquente. Les modalités seront précisées au présent dispositif. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer du 12 juin 2025 et sans qu'il ne soit nécessaire d'énumérer les frais inclus aux dépens. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande de M. [B] [V] et Mme [E] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat à effet du 1er juin 2015 conclu entre M. [B] [V] et Mme [E] [D], d'une part, et M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 13 août 2025, CONDAMNE M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] à payer à M. [B] [V] et Mme [E] [D] la somme de 59232,68 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 13 avril 2026, DEBOUTE M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] de leur demande de report du paiement de la dette locative ; AUTORISE M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 2468 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] seront solidairement condamnés à verser à M. [B] [V] et Mme [E] [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 juin 2025 ; CONDAMNE M. [L] [Z] et Mme [Y] [Z] à payer à M. [B] [V] et Mme [E] [D] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge