Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 15 juin 2026 — n° 25/09168

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 24 juin 2022, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à Mme [Y] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 643,20 euros. Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2720,45 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Y] [B] le 29 mars 2025. Par assignation du 22 septembre 2025, la société IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de Mme [Y] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % et des charges, subsidiairement d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, - 3826,08 euros au titre de l'arriéré locatif, - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de tout acte rendu nécessaire. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. Appelée à l'audience du 22 janvier 2026 l'affaire a été renvoyée à la demande de la demanderesse à l'audience du 14 avril 2026. A cette audience la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 10 avril 2026, s'élève désormais à 5142,13 euros. Elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience et déclare accepter le plan d'apurement de la dette proposé par la défenderesse. Mme [Y] [B], assistée de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demande : - A titre principal : des délais de paiements sur 36 mois à hauteur de 100 euros par mois suspensifs des effets de la clause résolutoire, - Subsidiairement : un délai de 3 ans pour quitter les lieux, - Le rejet de la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la demanderesse et aux conclusions de la défenderesse visées ci-dessus pour l'exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer dans le délai de six semaines et visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 12 juin 2024. Il convient cependant de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines. Il apparait que la somme de 2720,45 euros n'a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2024. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 10 avril 2026, Mme [Y] [B] lui devait la somme de 5142,13 euros. Mme [Y] [B], qui a par ailleurs reconnu ce montant à l'audience, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Y] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 13 août 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Mme [Y] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et sans qu'il ne soit nécessaire d'énumérer les frais inclus aux dépens. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 juin 2022 entre la société IMMOBILIERE 3F, d'une part, et Mme [Y] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 13 août 2024, CONDAMNE Mme [Y] [B] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5142,13 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 avril 2026, AUTORISE Mme [Y] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 142 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [Y] [B], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [Y] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [Y] [B] sera condamnée à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Mme [Y] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2024, DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge