Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 15 juin 2026 — n° 25/08928

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 22 février 2013, Mme [D] [L] a consenti un bail d'habitation à M. [F] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4] (bâtiment [Adresse 5], lot 11) à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1400 euros et d'une provision pour charges de 130 euros. Mme [D] [L] étant décédée le 8 octobre 2017, M. [W] [G] qui avait la nue-propriété des lieux loués, en est devenu pleinement propriétaire. M. [W] [G] a confié la gestion locative des locaux à l'agence OPTIMO- CGSE par mandat en date du 16 décembre 2020. Le 18 novembre 2022, l'agence OPTIMO- CGSE a souscrit une assurance garantie des loyers auprès de la société [Z], laquelle a délégué à la société SEYNA notamment le recouvrement des loyers impayés (incluant la procédure d'expulsion et de surendettement) par actes des 17 décembre 2019 et 14 juin 2021. Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, M. [W] [G] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3494,10 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [J] le 3 juin 2025. Par assignation du 18 septembre 2025, M. [W] [G] et la société SEYNA ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [F] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,4395,09 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon répartition suivante :4030, 29 euros à M. [W] [B] euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits de M. [G] à hauteur de ce montant,1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 15 janvier 2026, l'examen de l'affaire a été renvoyé aux fins de vérification de la régularisation des charges locatives. À l'audience du 3 avril 2026, M. [W] [G] et la société SEYNA sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils précisent que la régularisation des charges locatives a bien été réalisée et qu'elle apparaît sur le décompte actualisé de la dette locative au 1er avril 2026. Ils considèrent également, eu égard à ce document, qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [F] [J] expose qu'il bénéficie d'un échéancier en vue de régler sa dette octroyé par la société SEYNA et qu'il lui reste deux échéances à régler. M. [F] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [F] [J] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 08 juin 2026 mise à disposition des parties au greffe, délibéré prorogé au 15 juin 2026.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [W] [G] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 juin 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3494,10 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 août 2025. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [F] [J] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 313 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [F] [J] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, M. [W] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er avril 2026, M. [F] [J] lui devait la somme de 3751,27 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [F] [J] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 3 août 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [W] [G] ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [F] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [W] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 juin 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 février 2013 entre M. [W] [G], d'une part, et M. [F] [J], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (bâtiment rue, 5ème étage, porte droite, lot 11) à [Localité 2] est résilié depuis le 3 août 2025, CONDAMNE M. [F] [J] à payer à M. [W] [G] la somme de 3751,27 euros (trois mille sept cent cinquante et un euros et vingt-sept centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon répartition suivante : 3386,47 euros à M. [W] [B] euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits de M. [G] à hauteur de ce montant, AUTORISE M. [F] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 313 euros (trois cent treize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [J], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 août 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [F] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [F] [J] sera condamné à verser à M. [W] [G] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [F] [J] à payer à M. [W] [G] la somme de 300 euros (deux cent quarante-neuf euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [F] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 juin 2025 et celui de l'assignation du 18 septembre 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge