Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 15 juin 2026 — n° 25/09245

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet du 23 septembre 2019, l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [S] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 355,81 euros. Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1277,98 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [Q] le 14 mai 2025. Par assignation du 21 août 2025, l'établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [S] [Q] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 1889,04 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. Appelée à l'audience du 21 janvier 2026 l'affaire a été renvoyée, à la demande de l'une des parties, à l'audience du 14 avril 2026. A l'audience l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 3 avril 2026, s'élève désormais à 2864,81 euros. Il considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience et déclare accepter le plan d'apurement de la dette proposé par le défendeur. M. [S] [Q], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande : - de lui accorder 36 mois de délais de paiement comme suit : un moratoire de six mois puis 30 mensualités soldant le reliquat éventuel de sa dette, - suspendre les effets de la clause résolutoire et dire qu'elle ne pourra reprendre ses effets qu'après une mise en demeure de régler l'échéance et ou le loyer courant restée infructueuse pendant 15 jours, - débouter l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH de ses demandes, - laisser à l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la charge de ses dépens - écarter l'exécution provisoire pour les seuls chefs du jugement le concernant. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 mai 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1277,98 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juillet 2025. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 mars 2026 selon décompte du 3 avril 2026, M. [S] [Q] lui devait la somme de 2766,66 euros, soustraction faite des frais de procédure (104,15). M. [S] [Q], qui a par ailleurs reconnu ce montant à l'audience, sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025 sur la somme de 1277,98 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 611,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [Q] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 juillet 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [S] [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile et à l'article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, en ce compris le coût du commandement de payer. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mai 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat à effet du 23 septembre 2019 entre l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH, d'une part, et M. [S] [Q], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] est résilié depuis le 14 juillet 2025, CONDAMNE M. [S] [Q] à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2766,66 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2026 selon décompte du 3 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025 sur la somme de 1277,98 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 611,06 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [S] [Q] à se libérer de sa dette selon les modalités suivantes : - un moratoire de six mois, - puis 30 mensualités, en plus du loyer courant, d'un montant minimal de 92 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que les paiements suivants interviendront au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [Q], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 juillet 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [S] [Q] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [S] [Q] sera condamné à verser à l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE M. [S] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mai 2025, DÉBOUTE l'établissement public [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge