Tribunal judiciaire, chambre des référés, 15 juin 2026 — n° 26/00962

EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2026 , le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner en référé d’heure à heure, suivant une ordonnance sur requête du 29 mai 2026, la SCI CT FONCIERE devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, à l’audience du 1er juin 2026 aux fins : - ordonner à la SCI CT FONCIERE d’arrêter tous travaux en ses droits et biens immobiliers notamment au sein des combles de l’immeuble qui se trouvent être des parties communes qu’elle a annexées illégalement et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance - ordonner une expertise avec mission habituelle en pareille matière - réserver les dépens A l’audience du 4 juin 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a maintenu ses demandes. La SCI CT FONCIERE régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat. L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026. Le 9 juin 2026, le conseil de la SCI CT FONCIERE a sollicité la réouverture des débats en indiquant que cette dernière venait de lui remettre l’assignation du 1er juin 2026 et qu’elle souhaitait présenter ses observations. Le 11 juin 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] s’y est opposé en faisant valoir que la SCI CT FONCIERE continuait ses travaux au sein des parties communes en les accélérant . La réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 12 juin 2026. A l’audience du 12 juin 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a sollicité le rejet des demandes adverses et a maintenu ses demandes. Il a sollicité la condamnation de la SCI CT FONCIERE à lui payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La SCI CT FONCIERE sollicite dans ses conclusions en réponse : - le rejet des demandes - la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts outre la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens - à titre subsidiaire, rejeter la demande d’arrêt total des travaux sans distinction entre les combles et les parties privatives et en conséquence ordonner l’arrêt des travaux au sein des combles de l’immeuble en ce non compris le lot 38 - rejeter le chef de mission tendant à demander à l’expert de dire si les travaux entrepris ont impacté et affecté la solidité de l’immeuble et sa structure - rejeter le surplus des demandes - prendre acte de ses protestations et réserves concernant la demande d’expertise - condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts L’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande d’arrêt des travaux Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SCI CT FONCIERE est propriétaire de biens immobiliers au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 1], à savoir les lots 38 et 78 correspondant à un appartement situé au troisième étage et une mezzanine. Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que : - de façon générale toutes les parties selon les lois et les usages qui ne sont pas affectés à l’usage exclusif de l’un des propriétaires des parties d’immeubles sont des parties communes - chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure de son appartement tout en restant seul responsable de tout affaissement, dégradation, qui pourrait se produire ainsi que tout préjudice qui pourrait être occasionné par ces modifications et transformations aux voisins immédiats ou à l’ensemble des copropriétaires mais dans aucun cas il ne pourra toucher à l’âme vive de la maison, c’est-à-dire aux gros murs de façade, aux murs de refend ou piliers et qui portent la dalle en ciment armé des planchers pas plus qu’aux colonnes montantes de l’eau du gaz et d’électricité, colonnes de distribution et d’évacuation. La défenderesse a acquis ses droits et biens immobiliers de Monsieur [S] [N] qui avait sollicité préalablement qu’une partie des combles, parties communes, lui soit vendue afin de faire poser trois fenêtres de toit et effectuer un empiètement sur la hauteur des parties communes, résolution qui a été rejetée par les copropriétaires lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2024. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] expose cependant que la SCI CT FONCIÈRE s’est permise malgré le refus de l’assemblée générale, d’annexer illégalement 40 m² de combles qui sont en cours de transformation en habitation lors de la rénovation de ses biens immobiliers en portant atteinte aux parties communes et à la structure de l’immeuble. Il verse en ce sens un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 19 mai 2026 décrivant: - qu’il se transporte au dernier étage de l’immeuble, que le logement à gauche est l’appartement nouvellement acquis par la société CT FONCIÈRE et qu’il accède aux combles de l’immeuble par la trappe d’accès située sur le palier de l’étage - qu’il constate que des travaux d’agrandissement du logement du dessous sont en cours dans les combles et que des cloisonnements sont en cours de pose jusqu’à atteindre la charpente de l’immeuble - que la structure métallique du cloisonnement est en cours de réalisation, qu’une trémie d’escalier apparaît afin d’accéder au niveau des combles depuis le logement, qu’un tuyau a été fixé sur les poutres de la charpente de la toiture et part en direction de l’appartement situé en dessous et que la structure métallique du cloisonnement a été fixée sur les poutres de la charpente de la toiture de l’immeuble - que selon le syndic aucune demande n’a été effectuée auprès de l’assemblée générale aux fins d’acceptation de tels travaux d’agrandissement - que l’annexion des parties communes des combles est évaluée approximativement à 40 m² . Bien que la SCI CT FONCIÈRE soulève que la demande d’annexion des parties communes qui a été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires concernait une autre partie des combles, qu’elle a acquis une mezzanine correspondant au lot numéro 78 et qu’elle a légitimement pensé que cette dernière incluait l’ensemble du volume accessible depuis son logement, en soutenant qu’à ce jour rien ne le contredit, force est de relever qu’elle ne rapporte pas la preuve que la mezzanine qu’elle a acquise correspond à une partie des combles dans lequel les travaux sont en cours de réalisation . En outre, il ressort des éléments susvisés que lesdits travaux sont en cours au niveau des parties communes et qu’il a notamment été constaté qu’un tuyau ainsi que la structure métallique du cloisonnement ont été fixés sur les poutres de la charpente de la toiture de l’immeuble, sans que la SCI CT FONCIÈRE ne justifie de l’autorisation nécessaire pour y procéder. Par ailleurs, bien qu’elle soutienne que le syndicat a fait preuve de tolérance pour des travaux identiques dans les combles concernant un autre copropriétaire, force est de relever qu’elle n’en rapporte pas la preuve et que le moyen soulevé est inopérant dans la mesure où elle ne justifie de son côté d’aucune autorisation s’agissant des travaux entrepris, affectant les parties communes. Dès lors, force est de considérer en l’absence d’éléments probants et au vu des éléments susvisés à savoir la décision de l’assemblée générale des copropriétaires ayant refusé de vendre une partie des combles à l’ancien propriétaire des lots acquis par la société CT FONCIERE et du constat établissant que des travaux sont en cours au sein des combles, qu’une trémie d’escalier a été créée afin d’y accéder depuis l’appartement outre qu’un tuyau et une structure métallique ont été fixés sur les poutres de la charpente sans qu’il ne soit justifié d’une autorisation préalable de l’assemblée générale autorisant les travaux entrepris sur les parties communes, que le trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires est caractérisé.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS