Tribunal judiciaire, chambre civile 1, 15 juin 2026 — n° 21/00510

EXPOSÉ DU LITIGE Mme [N] et M. [W] ont acquis une maison d’habitation auprès de M. [R] et de Mme [B] par acte authentique en date du 17 septembre 2015 instrumenté par Me [O]. La vente a été négociée par Mme [G], travaillant auprès de l’agence immobilière IAD. M. [R] et Mme [B] avaient pour leur part acquis ce bien en 2013. Courant 2016 des infiltrations sont apparues dans le sous-sol de l’appentis. Deux experts amiables, des cabinets Eurexe et Arexbati, se sont succédés le 20 juin et le 22 décembre 2016. Au vu des constats de ces professionnels, M. [W] et Mme [N] ont attrait leurs vendeurs devant le juge des référés pour qu’une expertise soit ordonnée. Par ordonnance en date du 27 juillet 2017, M. [D] a été mandaté en qualité d’expert judiciaire. Sa mission a été étendue le 2 juillet 2018. M. [D] a déposé son pré- rapport le 27 juillet 2018. Puis, les acquéreurs ont attrait le [E] à la cause, assureur de la société ouest expertise, ayant diligenté les diagnostics préalables à la vente et placée en liquidation judiciaire depuis le 16 mars 2017. Par ordonnance de référé du 14 février 2019, les opérations d’expertise ont été étendues à Mme [G] ainsi qu’au [E] en sa qualité d’assureur du diagnostiqueur. Le rapport final de l’expert a été déposé le 3 juillet 2020. Par assignations en date des 5 et 19 février 2021, Mme [P] [S] [N] et M. [V] [H] [Z] [W] ont attrait devant la présente juridiction M. [T] [R] et Mme [M] [B] ainsi que le [E] Assurances en qualité d’assureur de la société Ouest Expertises en indemnisation de leurs préjudices liés notamment au coût des travaux de reprise. Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées, expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les époux [N] sollicitent, Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code Civil, Vu les dispositions des articles 1103, 1104 du Code Civil, et 1231-1 du Code Civil Vu les dispositions de l’article 1641 et suivants du Code Civil de : -CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Madame [B] et le [E] à payer àMonsieur [W] et Madame [N] la somme de 113 826 euros au titre du coût de reprise des désordres outre indexation suivant l’indice BT 01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise, au titre des travaux de reprise des étanchéités ; - DIRE que dans l’hypothèse d’une modification de taux de TVA à la date du jugement à intervenir lesdites sommes seraient augmentées de la différence de TVA résultant de l’application du nouveau taux ; - CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Madame [B] et le [E] à payer à Monsieur [W] et Madame [N] au titre du préjudice de jouissance d’ores et déjà subi la somme de 27 000 euros selon décompte arrêté au mois de janvier 2025et à parfaire à hauteur de 250 euros par mois, jusqu’à règlement de l’entier préjudice ; - CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Madame [B] et le [E] à payer à Monsieur [W] et Madame [N] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice à subir pendant la durée des travaux ; - CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Madame [B] et le [E] à payer à Monsieur [W] et Madame [N] à payer la somme de 24 000 euros selon décompte arrêté au mois de janvier 2021 ; - CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Madame [B] et le [E] à payer àMonsieur [W] et Madame [N] la somme de 8 000,00 € sur le fondement de l’article 700 ; - ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Madame [B] et le [E] aux entiers dépens y compris ceux exposés pour les besoins de la procédure de référé, les frais et honoraires de l’expert judiciaire, et ceux exposés pour les besoins de la présente procédure, dont distraction au profit de la SCP NIQUE-SEGALEN-PICHON, Avocat ; - DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2025, expurgées des demandes qui ne constituent pas des p…

MOTIVATION A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d’effet ou de donner acte, l’article 12 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.” Les demandes dépourvues d’effet en ce qu’elles renferment un simple moyen au soutien d’une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l’article 12 du code de procédure civile. En conséquence, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur. Il convient de rappeler en outre que le tribunal ne doit répondre qu'aux demandes qui figurent au sein du dispositif des dernières conclusions des parties. Sur l’indemnisation des préjudices des demandeurs au visa des articles 1792 et suivants du code civil Sur la qualité de constructeur des vendeurs Les demandeurs excipent que M. [R] a réalisé lui-même des travaux d’ampleur alors même qu’il est électricien et donc qualifié pour ce faire. Mme [B], divorcée [R], ayant participé à la vente de cet immeuble qu’elle a fait construire par son époux, doit être réputée constructeur également. Elle est par ailleurs courtier en immobilier. Au demeurant, leur qualité de constructeur ressort de la page 17 de l’acte de vente. Mme [B] conteste pour sa part sa qualité de constructeur. Elle excipe ne pas avoir participé aux travaux de rénovation qui ont été exclusivement réalisés par M. [R]. M. [R] soutient quant à lui que la preuve du lien d’imputabilité entre les désordres et son action n’est pas rapportée, et conteste sa responsabilité désordre par désordre. *** Est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend après achèvement l’ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. *** En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise et de l’acte authentique de vente, en page 17 notamment, que M. [R] et Mme [B] ont acquis le bien en 2013 pour un prix de 115 000 euros et l’ont revendu en 2015 pour un prix de 200 000 euros. Selon l’acte authentique, « le vendeur » a procédé aux travaux suivants : Démolition d’une dépendance et création d’une terrasse surélevée, Transformation d’une fenêtre en porte-fenêtre, Réagencement de l’intérieur notamment par l’abattage de cloisons, l’isolation, la réfection des sols, des murs et d’une chape en béton coulée en sous-sol. Aux termes du compromis de vente intervenu entre les parties le 28 juillet 2015, « le vendeur » s’est engagé à réaliser les travaux suivants avant la vente : Réalisation d’un traitement fongique, Mise en conformité du réseau d’assainissement, Raccordement du chauffage d’une chambre Réparation de la toiture en pignon sud-ouest, Remplacement du meuble de la salle de bains du rez-de-chaussée. Il se déduit de ces éléments, et notamment de l’acte authentique que « le vendeur » désigne tant M. [R] que Mme [B] et qu’aucune différenciation n’est faite entre ces deux personnes pour désigner celui qui a effectivement réalisé les travaux. Par ailleurs, aucune précision n’est apportée quant à la réalisation concrète de ces travaux et de leur ampleur. Par suite, ils ne peuvent qu’être, chacun, considérés comme vendeur réputé constructeur, dans la mesure où ils ont chacun vendu un immeuble dans lequel ils ont construit ou fait construire un ou des ouvrages. Par ailleurs, l’expert judiciaire conclut dans son rapport que la toiture du bien est infiltrante et que sur cette seule base l’immeuble est impropre à sa destination. La responsabilité des vendeurs réputés constructeurs doit donc être recherchée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, si les conditions en sont réunies. Sur l’origine et la qualification des désordres Selon l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. Les dommages ne relevant pas de la garantie décennale engagent la responsabilité du constructeur pour faute prouvée. En l’espèce, plusieurs désordres ont été relevés par l’expert et il convient de les aborder point par point pour déterminer si la responsabilité de M. [R] et de Mme [B] peut être engagée sur cette base. Le mur du sous-sol angle ouest Selon l’expert, ce mur s’effondre sous l’effet « d’importantes infiltrations d’eau récurrentes à partir de la terrasse bétonnée ». Il s’agit de travaux réalisés par M. [R] selon l’expert. M. [R] excipe que ce constat ne repose sur aucune constatation ni démonstration et qu’il n’a réalisé aucun travaux sur ce mur. Les infiltrations constatées existaient selon lui depuis « l’origine de la maison ». Il a fait un dire en ce sens, et l’expert s’est abstenu d’y répondre. Mme [B] soutient que M. [R] n’a réalisé aucun ouvrage neuf incorporé dans les parties existantes. Or, il n’est pas contesté que la terrasse bétonnée a bien été réalisée par M. [R], celui-ci ayant bétonné une partie du terrain pour installer la terrasse carrelée. Une terrasse bétonnée, et donc ancrée dans le sol, est un ouvrage. En outre, M. [R] ne démontre nullement que les infiltrations étaient présentes antérieurement à ces travaux, comme il se contente de le prétendre. L’expert indique que ces travaux ont été réalisés sans soin et sans respect des règles de l’art. Les vendeurs doivent être tenus pour responsable de ces infiltrations. Les descentes de gouttière Selon l’expert ces travaux ont été réalisés par M. [R]. Or, M. [R] indique qu’il conteste depuis le départ ce constat réalisé par l’expert sans aucune preuve. Mme [B] soutient pour sa part qu’il s’agit d’un ouvrage existant et non incorporé. Or, il était convenu entre les parties que les vendeurs devaient avant la réitération de l’acte authentique mettre le réseau d’assainissement en conformité, et donc aussi l’évacuation des eaux de pluie puisqu’il s’agissait de séparer les eaux de pluie et les eaux usagées. Or la descente de gouttières est telle que les eaux de pluie sont actuellement évacuées dans le réseau d’égout des eaux usagées et met en péril la solidité du bâtiment. Cet élément caractérise un désordre de nature décennale. En tout état de cause, les vendeurs ne démontrent aucunement que les gouttières étaient déjà installées lors des travaux d’autant qu’ils s’étaient engagés à mettre en conformité l’assainissement. L’expert soutient au contraire en page 18 de son rapport que M. [R] lui a confirmé pendant les opérations d’expertise avoir posé les gouttières. Enfin, il ressort des échanges entre l’agent immobilier et les acquéreurs et notamment le mail du 26 août 2015 que M. [R] a prévu de poser les gouttières. Du reste, l’expert retient des travaux au titre de l’étanchéité dans sa globalité et non spécifiquement pour ces gouttières dans son chiffrage. En tout état de cause ces gouttières sont posées en dépit des règles de l’art et engagent donc la responsabilité à tout le moins contractuelle des vendeurs constructeurs. La couverture de l’appentis Mme [B] et M. [R] excipent que M. [R] a « seulement remanié la couverture c’est-à-dire repris quelques ardoises et repris le solin ». Il ne s’agit donc pas de la réalisation d’un ouvrage selon elle. M. [R] conteste en outre les autres travaux qui lui sont imputés par l’expert concernant la couverture. Les demandeurs soutiennent quant à eux que leurs vendeurs sont de mauvaise foi. L’expert a repris l’historique des acquisitions successives en comparant notamment les photographies lors de la vente à Mme [B] et M. [R] et lors des opérations d’expertise pour réaliser ses constatations.

En conséquence, La République française mande et ordonne : à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente copie certifiée conforme à la décision numérique et revêtue de la formule a été signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.