Tribunal judiciaire, jcp, 15 juin 2026 — n° 25/01819

EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 19 février 2020, avec effet au 27 février 2020, Monsieur [E] [R] a donné à bail à Madame [Z] [H] un appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 5] contre paiement d’un loyer mensuel initial de 540 euros avec provision sur charges de 85 euros. Par acte sous seing privé du 24 février 2020, Monsieur [Y] [H] s’est porté caution solidaire des engagements de sa fille auprès de Monsieur [E] [R]. Monsieur [E] [R] a fait délivrer un commandement de payer à Madame [Z] [H] pour un montant de 5232,17 euros le 20 mars 2025. Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [Y] [H] le 22 mars 2025. Par exploit de commissaire de justice en date du 8 août 2025, Monsieur [E] [R] a fait assigner Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de : -juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 20 mai 2024 ; -subsidiairement prononcer la résiliation du contrat, -jugé que le bail d’habitation est résilié au 20 mai 2024, -ordonner l’expulsion de Madame [H] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de 15 jours courant à compter de la signification du jugement à venir ; -condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives ; -condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 5595,76 euros selon décompte arrêté au 15 juillet 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ; -condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution. L’affaire appelée à l’audience du 19 janvier 2026, a été renvoyée à l’audience du 16 février 2026. A cette date, Monsieur [E] [R] est représenté par son conseil. Celui-ci s’en rapporte à ses écritures pour demander au juge des contentieux de la protection de : -rejeter les demandes, fins et conclusions de Madame [Z] [H] ; -juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 20 mai 2024 ; -subsidiairement prononcer la résiliation du contrat, -jugé que le bail d’habitation est résilié au 20 mai 2024, -ordonner l’expulsion de Madame [H] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de 15 jours courant à compter de la signification du jugement à venir ; -condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives ; -condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 5595,76 euros selon décompte arrêté au 15 juillet 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ; -condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -condamner solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution. A l’audience, le conseil du bailleur actualise la créance à 4578 euros. En défense, Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] sont comparants, représentés par leur conseil qui s’en rapporte à ses écritures (conclusions n°2) et demande au juge des contentieux de la protection de : -dire et juger Madame [Z] [H] recevable en ses demandes ; -débouter Monsieur [E] [R] de l’ensemble de ses demandes formulées contre Madame [Z] [H] ; A titre subsidiaire : -dire et juger que Madame [Z] [H] pourra bénéficier d’un délai de paiement de 3 ans pour s’acquitter de la dette locative ; -suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; -réserver les dépens. Il a été rendu compte des conclusions du diagnostic social et financier. L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, prorogé au 15 juin 2026. EXPOSE DES MOTIFS: 1-Sur la recevabilité de l’action: Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 11 août 2025, soit plus de 8 semaines au moins avant l’audience du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [E] [R] justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 8 août 2025 comme l’exige les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action en expulsion est donc recevable. 2- Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire: L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée le 27 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 20 mars 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 8 semaines de la signification de ce commandement de payer. Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 mai 2025. 3- Sur la demande de paiement des loyers et charges: Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges Sur le montant réclamé au titre d’un impayé de loyers Monsieur [E] [R] demande la condamnation solidaire de Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] au paiement de la somme de 4578 euros au titre des impayés de loyers. Selon le bailleur cette somme correspond aux régulations de loyers et de charges successives appliquées qui n’auraient pas été réglées par Madame [Z] [H]. Il fait valoir : -qu’il y a eu une erreur de répartitions des consommations de chauffage au sein de la copropriété. Les comptes de l’exercice 2021 n’ont été approuvés qu’en 2023 ; -que Madame [Z] [H] a une consommation importante d’énergie. Il en résulte qu’il y a eu d’importantes régularisations de charges au printemps 2023 pour l’année 2021, en janvier 2024 pour l’année 2022 et en janvier 2025 pour les années 2021 à 2023. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] [R] produit : -le décompte actualisé de 4578 euros au 13 février 2026 ; -les procès verbaux des AG de copropriété : -AG du 8 février 2023 pour l’exercice comptable de 2021 -AG du 6 septembre 2023 pour l’exercice comptable de 2022 -AG du 1er juillet 2024 pour l’exercice comptable de 2023 -les régularisations de charges pour les années 2021, 2022, et 2023. -les différents courriers explicatifs adressé à la locataire. -l’état des consommations d’énergies de Madame [H] En défense, Madame [Z] [H] conteste les sommes réclamées. Elle fait valoir qu’il appartient au bailleur de démontrer le bien-fondé, le montant et l’exigibilité de la créance qu’il invoque, notamment en mettant les justificatifs des charges récupérables à la disposition du locataire.

PAR CES MOTIFS: Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Madame [Z] [H] et Monsieur [E] [R] le 19 février 2020, à ce à compter du 21 mai 2025 ; CONDAMNE solidairement Madame [Z] [H] et Monsieur [Y] [H] à payer à Monsieur [E] [R] la somme de 2419,95€ au titre de l’arriéré de loyer et charges ; AUTORISE Madame [Z] [H] à s'acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courantes en 24 mensualités de 100 euros, la 25ème correspondant au reliquat de dette et d’intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; RAPPELLE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le contrat de bail pourra se poursuivre ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [R] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [Z] [H] et monsieur [Y] [H] seront condamnés à verser à Monsieur [E] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; * que Madame [Z] [H] et monsieur [Y] [H] seront condamnés solidairement à payer Monsieur [E] [R] l'intégralité des taxes et charges afférents aux locaux loués ; RAPPELLE qu’en cas de respect du plan d’apurement, la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant jamais été acquise, et que le contrat de bail se poursuivra normalement ; DEBOUTE Monsieur [E] [R] de sa demande de condamnation sous astreinte ; DEBOUTE Monsieur [E] [R] de sa demande fondée sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [Z] [H] aux dépens ; CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 15 juin 2026. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire. le : - 1CE et 1CCC par LS à Me Benoît BOMMELAER - 1 CCC par LS à [Y] [H] et [Z] [H] - 1 CCC par dépôt en case à Me LAMY-ROUSSEAU - 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture) - 1 CCC au dossier Décision classée au rang des minutes