Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 15 juin 2026 — n° 23/06137

EXPOSE DU LITIGE Mme. [Q] [D] est propriétaire, depuis le 8 décembre 2016, d’un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 2] sur lequel est édifié une maison élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec piscine implantée côté Sud. Le 11 mars 2019, la société [Adresse 2] a acquis la parcelle limitrophe, côté Sud, située [Adresse 5] à [Localité 2]. En lieu et place de la maison de plain-pied existante avec garage indépendant et piscine, la société [Adresse 2] a construit sur sa parcelle un immeuble élevé de deux étages sur rez-de-chaussée et sous-sol suivant permis de construire accordé le 19 avril 2018 ayant été modifié le 5 mai 2020. La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée le 11 septembre 2020 et n’a pas fait l’objet de contestation. Invoquant une perte d’ensoleillement, de vue et de valeur de son fonds, outre la création de vue sur celui-ci du fait de la nouvelle construction édifiée par la société [Adresse 2] et estimant subir un trouble anormal de voisinage, Mme. [Q] [D] a saisi le juge des référés en désignation d’expert. Suivant arrêt infirmatif en date du 7 avril 2022, la Cour d’appel d’[Localité 3] a fait droit à sa demande et désigné à cet effet M. [I]. Un arrêt en rectification d’erreur matérielle a été rendu le 10 mai 2022. L’expert initialement désigné a été remplacé par Mme [G] [A] suivant ordonnance du 13 juin 2022 rendue par le Juge chargé du contrôle des expertises. Celle-ci a rendu son rapport le 28 février 2023. Par acte signifié le 28 août 2023, Mme [D] a fait citer la société [Adresse 2] devant le tribunal de céans en réparation de dommages subis du fait de troubles anormaux de voisinage. Aux termes de ses dernières conclusions du 9 septembre 2024, Mme [D] demande au tribunal de condamner la requise à lui payer les sommes suivantes : - 40 272,00 € au titre de la perte de valeur de sa propriété depuis la construction de l’immeuble de la société [Adresse 2] - 1 723,89 € au titre de son préjudice matériel - 5 000 € au titre de son préjudice de jouissance - 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance y compris ceux du référé et de l’expertise judiciaire, distraits au profit de Me Garbail, avocat ; de débouter la requise de ses demandes et de maintenir l’exécution provisoire de droit du présent jugement. Aux termes de conclusions du 11 avril 2024, la société [Adresse 2] demande au tribunal de rejeter l’ensemble des demandes adverses, subsidiairement, de réduire les demandes d’indemnisation adverses à de plus justes proportions et, en toutes hypothèses, de condamner Mme. [D] au paiement de la somme 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, distraits au profit de Maître Renaud PALACCI, en disant n’y avoir lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire. La clôture de la procédure est intervenue le 2 janvier 2026. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus amples de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION Sur le trouble anormal de voisinage L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En application de cet article, nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Ce principe est désormais consacré par l’article 1253 du code civil aux termes duquel le propriétaire qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Mme. [D] soutient qu’elle subit deux troubles anormaux, à savoir la perte de vue dégagée et la perte d’ensoleillement, en raison de l’édification du nouvel immeuble sur la parcelle voisine appartenant à la société [Adresse 2]. Elle précise que la pose des brises-vues sur les balcons de l’immeuble en cause, intervenue en phase d’expertise, a supprimé le trouble tenant à la création de vue sur son fonds qu’elle déplorait. Sur la perte de vue dégagée Mme. [D] fait valoir que la perte de vue sur un espace dégagé, dans les proportions retenues par l’expert, à savoir de 70%, constitue un trouble anormal de voisinage. La société [Adresse 2] le conteste en faisant valoir que l’immeuble a été édifié dans le strict respect de l’autorisation d’urbanisme et qu’en zone urbaine, la vue dont bénéficie un propriétaire n’est pas un droit. Elle soutient que Mme [D] ne bénéficiait d’aucune vue dégagée avant la construction querellée dans la mesure où un murier, implanté sur son terrain, altérait à lui seul la vue du fonds voisin par son envergure et sa taille. Elle estime que le taux retenu par l’expert judiciaire est largement surestimé, que celui-ci ne s’est pas expliqué sur ses modalités de calcul et qu’il y a lieu de distinguer la vue selon les niveaux de la maison et qu’il convient également de prendre en compte la densité du bâti autour de la parcelle. La conformité des travaux au permis de construire accordé à la société [Adresse 2] n’est pas débattue. Il ne saurait se déduire de l’absence de contestation formée par Mme [D] à l’encontre du permis de construire accordé à la société [Adresse 2] pour l’édification de l’immeuble litigieux qu’elle en a “accepté la construction et l’ensemble des contraintes et sujétions”, comme le soutient la défenderesse dans ses conclusions, alors que le respect des dispositions légales ou réglementaires n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients anormaux de voisinage. Le défaut de recours est ainsi sans incidence sur l’objet du litige. Il résulte du plan cadastral que la parcelle cadastrée CY n°[Cadastre 1], appartenant à Mme [D], est entourée par des parcelles bâties. La vue, côté Sud, depuis l’immeuble de Mme [D] n’était qu’en partie dégagée avant la construction du bâtiment litigieux sur la parcelle de la société [Adresse 2] dans la mesure où il existait déjà un mur de clôture séparant les deux fonds à hauteur d’homme ainsi qu’une maison de plain pied dont la hauteur obstruait intégralement la vue du rez-de-chaussée de l’immeuble de la demanderesse, comme en atteste la photographie dont celle-ci se prévaut et qui figure en page 46 du rapport de l’expert judiciaire. S’il est indéniable que la nouvelle construction est d’une hauteur supérieure à la précédente pour comporter deux niveaux supplémentaires venant ainsi obstruer la vue, depuis le premier étage, dont bénéficiait l’immeuble de Mme [D] en direction du Sud, pour autant, il est relevé d’une part que les branches d’un mûrier implanté dans le jardin de Mme [D] occultent, en premier plan, une partie de la vue en direction du Sud depuis les chambres 2, 3 et 4 situées au premier étage (photographies en p.74, 75 et 76 du rapport d’expertise judiciaire) et d’autre part que la perte de vue ne porte pas sur un site spécifique, ni sur un environnement particulièrement remarquable d’un point de vue qualitatif (monument historique, mer ...). Par ailleurs, si l’expert relève à bon droit que “une simple vue dégagée apportera toujours une valorisation supérieure à un bien non pourvu de cette dite vue”, pour autant, les deux parcelles se situant dans une zone urbaine, et plus particulièrement en zone UC du plan local d’urbanisme approuvé le 10 avril 2015 où les constructions à étage sont autorisées et même plutôt communes, comme en témoigne la construction en R+1 implantée sur la parcelle de Mme [D], la construction d’un bâtiment d’un niveau supplémentaire, soit en R+2, n’apparaît pas en ce sens particulièrement atypique au point d’excéder les inconvénients normaux de voisinage, et ce d’autant moins qu’il ne s’agit pas du seul bâtiment en R+2 dans les environs. La jurisprudence invoquée par la demanderesse, portant sur la construction d’un immeuble collectif de cinq étages, relève d’une situation non comparable. Il est ajouté que Mme [D] n’ignorait pas, lors de son acquisition, les caractéristiques de la zone UC où se situent les deux parcelles en cause, et notamment sa vocation mixte permettant le développement d’habitats de type collectif dans les propriétés avoisinantes. Le trouble, parfaitement prévisible, ne revêt pas un caractère anormal. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le trouble anormal de voisinage tiré d’une perte de vue dégagée n’est pas caractérisé. Sur la perte d’ensoleillement Mme. [D] fait état d’une perte d’ensoleillement à hauteur de 30,27%, d’octobre à mars, affectant l’espace piscine et la terrasse du rez-de-chaussée de la villa. Elle estime qu’elle est significative pour concerner les mois les plus froids où l’on apprécie particulièrement le soleil et met en exergue que les conditions de jouissance de la piscine, qui est chauffée, en sont affectées tout comme la valeur vénale de son bien. La société [Adresse 2] oppose que le delta n’est que de 8% et, uniquement sur les mois d’hiver qui sont le moins propices à l’utilisation d’une piscine, et qu’au contraire la perte d’ensoleillement est estimée à moins de 1% d’avril à septembre selon le bureau d’études mandaté par ses soins. Elle critique en cela le rapport d’expertise judiciaire qui ne tient pas compte de la présence de la haie ou des clôtures de 1.60m de haut créées par la demanderesse, ni des jours nuageux ou pluvieux. Elle souligne que l’ombre de la villa [Adresse 6] n’atteint jamais la façade de la maison, quel que soit le moment de l’année, et considère que les modalités de calcul de la valeur vénale de la propriété voisine sont inadaptées. L’expert judiciaire décrit ainsi la perte d’ensoleillement depuis la construction de l’immeuble appartenant à la villa Kériane : -pour la terrasse du rez-de-chaussée : 1.34% de la durée totale du jour en moyenne sur une année, avec un maximum à 12,74% sur le mois de janvier, -pour l’espace piscine : 8,27% de la durée totale du jour en moyenne sur une année, avec un maximum à 25,68% sur le mois de novembre, -pour la piscine stricto sensu : 16,72%, avec un maximum à 43,15% sur le mois de novembre. Le Tribunal rejoint l’expert judiciaire en ce qu’il relativise le taux plus élevé mentionné pour la piscine au regard des saisons concernées, à savoir automne et hiver, et ce quand bien même la piscine est chauffée ou peut être utilisée à l’année. Les taux relevés, en moyenne, n’apparaissent pas significatifs et il est au contraire particulièrement notable qu’aucune perte d’ensoleillement n’affecte la partie bâtie de la parcelle, soit l’espace habité, alors même que la surface totale du terrain n’est pas particulièrement conséquente (625m²) en comparaison avec les parcelles avoisinantes, dont celle de la société [Adresse 2] (1158m²), et que la construction est implantée à proximité de la limite séparative des deux fonds. Au vu des périodes concernées, des zones touchées et des taux relevés, il n’est pas démontré que l’ensoleillement de la parcelle de Mme.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE Mme [Q] [D] de l’ensemble de ses demandes, CONDAMNE Mme [Q] [D] aux dépens de l’instance, dont ceux du référé et frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Renaud PALACCI, CONDAMNE Mme. [Q] [D] à payer à la société [Adresse 2] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DIT n’y avoir lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE