Tribunal judiciaire, 11ème civ. s2, 15 juin 2026 — n° 26/01583

EXPOSE DU LITIGE Selon bail d’habitation du 11 octobre 2016 avec effet au même jour pour une durée d’un an, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 1], devenu OPHEA a donné à bail à M. [K] [D] un logement à usage d’habitation de 2 pièces n° 02310392 – 2ème étage – porte 22 sis [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 231,93 € et une provision sur charges de 136,96 €, payable chaque mois à terme échu au plus tard les trois premiers jours du mois suivant. Des loyers étant demeurés impayés, après rappels, le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 10 mars 2025. Le bailleur a notifié à M. [K] [D] par signification du 3 avril 2025 de la lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2025 non réclamée son congé pour le 31 mai 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires. M. [K] [D] n’a pas quitté le logement. Puis OPHEA a fait assigner M. [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 15 mai 2026 par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2026 pour : - constater que le congé délivré est régulier ; - prononcer la déchéance du locataire de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ; - condamner le locataire ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux loués ; - prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ; - condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer la somme de 1 794,28 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience ; En tout état de cause ; - condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers, - condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 368,29 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ; - condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner « solidairement » la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ; - déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision. A l’audience du 15 mai 2026, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel un suivi social est en cours, une demande d’accompagnement social lié au logement est formulée. Le locataire a retrouvé un emploi salarié, des rappels de prestations sociales au logement pourraient intervenir. L’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 3 426,42 €. S’accordant sur la reprise du paiement du loyer courant, il n’est pas opposé à des délais de paiement avec les clauses de déchéance du terme et cassatoire et l’autorisation de l’expulsion en tant que de besoin. M. [K] [D] a comparu. Il expose qu’un plan d’apurement lui permettrait de débloquer l’aide au logement. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION 1. SUR LA RECEVABILITÉ : Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives », ou de prononcé à titre subsidiaire. L’Office Public de l'Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2026. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 19 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ : L’article L.442-6 du code de la construction et de l'habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l'exclusion de l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l'article 70, de l'article 74 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. » Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux. Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.» Par signification du 3 avril 2025 à M. [K] [D] de la lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2025 non réclamée, un congé a été délivré à la locataire pour le 31 mai 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires. Il est établi que le locataire n’était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants à la date du congé. Il ne conteste pas la régularité de ce congé de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande. En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 31 mai 2025. 3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 : 1° Qui ont fait ou feront l'objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l'expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; » Il est constant que le locataire s’est maintenu dans les lieux, l’assignation du 16 janvier 2026 lui ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués. Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre l’absence de bonne foi du locataire. La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi des locataires et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux. L’appréciation doit être faite au jour de la demande, en l’espèce au 14 novembre 2025, date de l’assignation. À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 2 162,57 € après plusieurs mois impayés. Le locataire a procédé à un règlement le 13 avril 2025 selon extrait de compte du 5 mai 2026 laissant subsister un solde débiteur de 3 426,62 €. Le montant de la dette locative, son ancienneté et sa persistance caractérisent l’absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte qu’il ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont il sera déchu à la date de l’assignation. M. [K] [D], occupant sans droit ni titre, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir de 17 janvier 2026, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible. M. [K] [D] sera condamné ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’il occupe. 4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». L’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 5 mai 2026 établissant que M. [K] [D] reste lui devoir à la date de l’audience la somme de 3 426,42€. M. [K] [D] n’apporte par définition aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant. La possibilité d’un paiement de 368 € en mai 2026 mentionné dans le diagnostic social et financier et l’éventualité d’un rappel d’APL justifient une condamnation en deniers et quittance. Le montant demandé est ainsi fondé. Il sera par conséquent condamné au paiement en deniers et quittance de la somme de 3 426,42 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 5.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ; CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 3 avril 2025 le bail d’habitation conclu du 11 octobre 2016 avec effet au même jour pour une durée d’un an tacitement reconduit entre l’Office Public de l'Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], OPHEA et M. [K] [D] portant sur un logement à usage d’habitation de 2 pièces n° 02310392 – 2ème étage – porte 22 sis [Adresse 7] est résilié à la date du 31 mai 2025 ; PRONONCE la déchéance de M. [K] [D] du droit au maintien dans les lieux à compter du 16 janvier 2026 à 24 heures ; CONDAMNE M. [K] [D] à verser à OPHEA, Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], anciennement CUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant à compter du 17 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ; CONDAMNE M. [K] [D] à payer en deniers et quittance à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés la somme de 3 426,42 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ; AUTORISE, sauf meilleur accord des parties notamment au regard de rappels de prestations sociales à intervenir, M. [K] [D] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants à payer à terme échu au plus tard le 1er jour du mois suivant, en mensualités consécutives de 50 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée n’avoir jamais été acquise. M. [K] [D] sera considérée comme occupant de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, justifiera : - que la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouvera son plein effet ; - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; - que M. [K] [D] soit condamné ainsi que tous occupants de son chef à volontairement libérer les lieux et restituer les clés ; qu’en tant que de besoin l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique CONDAMNE M. [K] [D] aux dépens ; CONDAMNE M. [K] [D] à verser à OPHEA – Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1] la somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R.