Tribunal judiciaire, 11ème civ. s2, 15 juin 2026 — n° 26/00205

RAPPEL DES FAITS Par contrat de location du 8 juillet 2013 et ayant pris effet le 10 juillet 2013, la S.A.E.M.L. [Adresse 3] a donné à bail à M. [W] [Z] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 0817 01 0009 03 de type 3, 10ème étage sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 320,25 € outre les provisions mensuelles pour charges de 1115,33 € payable mensuellement à terme échu au plus tard le dernier jour du mois. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a saisi la caisse d’allocations familiales du BAS-RHIN selon accusé de réception du 13 octobre 2025. La S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE a fait signifier à M. [W] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 octobre 2025 pour la somme en principal de 1 291,46 €. Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 21 octobre 2025. Puis elle a fait assigner à l’audience du 2 avril 2026, M. [W] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. M. [W] [Z] indique qu’il a tout réglé. L’affaire a été renvoyée à la demande du conseil du bailleur à l’audience du 15 mai 2026, au contradictoire des parties. Le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier. La S.A.E.M.L. [Adresse 3], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de : -déclarer recevable son action en constatation de la résiliation du bail ; -constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ; En conséquence, -ordonner l’expulsion de la partie défenderesse ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir : -condamner M. [W] [Z] à lui payer la provision de 902,46 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté à la date du 19 janvier 2026 sauf à parfaire assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la décision à intervenir ; -le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 517,96 € à compter du 20 décembre 2025 jusqu’à évacuation définitive ; En tout état de cause -le condamner au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; -le condamner aux entiers frais et dépens ; rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire. Elle produit un décompte arrêté au 8 mai 2026 selon lequel la dette locative apurée au 30 mars 2026 s’est reconstituée. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. M. [W] [Z] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice et informé contradictoirement du renvoi. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION 1. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 23 janvier 2026, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions laquelle en a accusé réception le 21 octobre 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 22 janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 20 octobre 2025 pour un montant en principal de 1 291,46 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement de 700 € du locataire est intervenu le temps du commandement, insuffisant pour en désintéresser les causes, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 décembre 2025 à 24 heures, le 20 étant un samedi. 3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». La S.A.E.M.L. [Adresse 3] produit un décompte en date du 8 mai 2026 démontrant que M. [W] [Z] reste lui devoir la somme de 805,82 € au quittancement du mois d’avril 2026 exigible à la date du décompte. M. [W] [Z], non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. La demande est donc fondée pour ce montant. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 805,82 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ». Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties. En l’espèce, il ressort du décompte au 8 mai 2026 que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant, celui du mois d’avril 2026 exigible à la date de l’audience n’étant que partiellement réglé. Selon l’article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » Les éléments de la cause, la reprise de paiements, un récent apurement de la dette locative et l’accord du bailleur pour l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais. Les demandes tendant à ordonner de l’expulsion immédiate et le prononcé d’une astreinte telles que formulées sont en conséquence inopérantes, la partie demanderesse en sera déboutée. 5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : M. [W] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité justifie de le condamner à payer à la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort, Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 8 juillet 2013 et ayant pris effet le 10 juillet 2013 entre la S.A.E.M.L. [Adresse 3], d’une part et M. [W] [Z], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 0817 01 0009 03 de type 3, 10ème étage sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 22 décembre 2025 à 24 heures ; CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et provisions pour charges, la somme de 805,82 € (décompte arrêté à la date du 8 mai 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISE, sauf meilleur accord des parties notamment le plan d’apurement dont il fait état, M. [W] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 70 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts et ce dans la limite de 12 mensualités ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dont il est rappelé qu’il est payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois, restée impayée sept jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, justifiera : -que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; -que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; -qu'à défaut pour M. [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M.L. [Adresse 3] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; -que M. [W] [Z] soit condamné à verser à la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges qui auraient été dus, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; elle est payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant CONDAMNE M. [W] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à la S.A.E.M.L. [Adresse 3] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe. La greffière Le Juge