Tribunal judiciaire, pole civil - fil 1, 15 juin 2026 — n° 24/03666

EXPOSÉ DU LITIGE Faits Le 26 août 2022, Mme [B] [G] et la Sas Ava promotion ont conclu une promesse de vente portant sur un terrain appartenant à la première, situé au [Adresse 3] à [Localité 2] (31) au prix de 203 000 euros. La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2023 et soumise à l'accomplissement de plusieurs conditions suspensives, dont l'obtention avant le 28 février 2023 d'un permis de construire valant division portant sur trois maisons d'habitation, purgé de tout recours ou retrait au plus tard le 28 avril 2023. Le 8 juin 2023, Mme [B] [G] a conclu avec M. [U] [E] [R] et Mme [Q] [Y] une promesse de vente, au terme de laquelle ces derniers lui proposaient à la vente, ce qu'elle acceptait, une maison d'habitation située à [Localité 3] (17), pour un prix de 385 000 euros, notamment sous condition suspensive qu'elle perçoive le prix de vente de son terrain situé à [Localité 2]. Par courrier recommandé du 17 juillet 2023, Mme [B] [G] a indiqué à la Sas Ava promotion qu'elle refusait d’une part de reporter à février 2024 la signature de l'acte authentique de vente et d’autre part d'inclure une nouvelle condition suspensive tenant à la revente de deux lots issus du permis de construire. Elle l'a mise en demeure de signer l'acte authentique de vente le 31 juillet 2023. Par courrier du 25 juillet 2023, la Sas Ava promotion a informé Mme [B] [G] qu'elle entendait exercer la faculté de substitution prévue dans la promesse du 26 août 2022 au profit de la Sccv 3 Villas, les recours contre l’arrêté de transfert du permis de construire expirant au 15 septembre 2023, de sorte que la signature de la vente ne pouvait intervenir avant cette date. Par courrier recommandé du 15 décembre 2023, estimant que la Sas Ava promotion avait violé son obligation de régulariser l'acte authentique en dépit de l'accomplissement des conditions suspensives, Mme [B] [G] lui a demandé de lui payer une indemnité de 30 806,64 euros en réparation des préjudices subis de ce fait. Par courrier du 26 janvier 2024, la Sas Ava promotion a indiqué à Mme [B] [G] qu'elle refusait de lui payer l'indemnité sollicitée, au motif que la clause pénale serait réduite par le juge, s'il était saisi, considérant l'absence de préjudice subi par Mme [B] [G]. Par courrier du 6 juin 2024, Mme [B] [G] a demandé à la Sccv 3 Villas de lui payer une indemnité de 33 322,70 euros en réparation des préjudices subis du fait de l'absence de régularisation de la vente par acte authentique, ce que la Sccv 3 Villas a refusé le 17 juin 2024. Procédure Par actes du 8 juillet 2024, Mme [B] [G] a fait assigner la Sas Ava promotion et la Sccv [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant de (i) prononcer la résolution de la promesse de vente et (ii) de condamner solidairement la Sas Ava promotion et la Sccv 3 Villas à lui payer une indemnité de 20 300 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023 au titre de la clause pénale et, de 45 022,70 euros en réparation des divers préjudices subis, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023. L'ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l'affaire à l'audience du 10 avril 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 20 novembre 2025. Prétentions et moyens Selon ses dernières conclusions du 12 novembre 2025, Mme [B] [G] demande au tribunal de : - Débouter la Sas Ava promotion et la Sccv 3 [Adresse 5] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - Constater que Mme [B] [G] est recevable et bien fondée en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - Prononcer la résolution de la promesse de vente consentie le 26 août 2022 par Mme [B] [G] au profit de la Sas Ava promotion ; - Condamner solidairement la Sas Ava promotion et la Sccv 3 Villas à payer à Mme [B] [G] une indemnité de 20 300 euros au titre de la clause pénale ou de l'indemnité d'immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023 ; - C…

MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 1. Sur les demandes de résolution de la promesse du 26 août 2022 et les demandes indemnitaires de Mme [B] [G] * Sur la qualification de la promesse Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. En l'espèce, la promesse de vente du 26 août 2022 stipule dans sa clause " objet du contrat - promesse unilatérale de vente " p. 4 que : "Le promettant confère au bénéficiaire la faculté d'acquérir, le bien ci-dessous identifié. Le promettant prend cet engagement pour lui-même ou ses ayants-droits même protégés. Le bénéficiaire accepte la présente promesse en tant que promesse, mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation". Dans sa clause " caractéristiques " p. 6, elle prévoit que : "Les parties conviennent entre elles d'établir les présentes sous forme d'une promesse unilatérale dans les termes du second alinéa de l'article 1106 du code civil. Dans la commune intention des parties, et pendant toute la durée du contrat, celle-ci obéira aux dispositions qui suivent". Dans ses clauses " délai " et " réalisation " p. 6-7, elle détaille que : " La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2023, à seize heures. […] La réalisation de la promesse aura lieu : - soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente […] ; - soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai, suivie de la signature de l'acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus. Si la levée d'option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n'impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le bénéficiaire. Cette levée d'option sera effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l'acte de vente par tous moyens et toutes formes". Dans sa clause " carence " (p. 7-8), elle énonce que : " La carence s'entend ici du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente. En l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai : au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien, nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir. En cas de levée d'option dans le délai : si le bénéficiaire a valablement levé l'option dans le délai de réalisation ci-dessus, […] mais que l'acte de vente n'est pas intervenu dans les quinze jours de celle-ci, alors la partie la plus diligente mettra l'autre partie en demeure, par acte d'huissier, d'avoir à comparaître en l'étude du notaire chargé de recevoir l'acte de vente à l'effet de signer cet acte. […] En cas de défaut du promettant, le bénéficiaire pourra à son choix […] : - soit faire part de son intention de poursuivre l'exécution de la vente, indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation ; - soit encore faire constater que la vente n'est pas exécutée […] et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. […] En cas de défaut du bénéficiaire qui ne viendrait pas ou ne voudrait pas signer la vente malgré la levée d'option, le promettant pourra à son choix […] : - soit faire part de son intention de poursuivre l'exécution de la vente ; - soit encore faire constater que la vente n'est pas exécutée […] et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. […]". La clause " force exécutoire de la promesse " p. 8-9 stipule que : "le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu'il est d'ores et déjà débiteur de l'obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire, aux conditions des présentes. […] - Par le présent contrat de promesse, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant". Il ressort donc de la promesse de vente du 26 août 2022 que : - page 4 : une option d'achat a été conférée à la Sas Ava promotion, bénéficiaire de la promesse, qui " se réserve la faculté [de demander ou non] la réalisation [de la promesse] ", c'est-à-dire que le bénéficiaire est créancier d'un droit d'opter ou non pour la conclusion de la vente ; - page 6 : les parties ont conclu entre elles une promesse unilatérale, c'est-à-dire que seule une partie (le promettant) a contracté envers l'autre des engagements, en l’occurrence une obligation de vendre au bénéficiaire, lequel n'a pas contracté d'obligation d'acheter ; - pages 6-7 : la réalisation de la promesse, c'est-à-dire la conclusion de la vente, se fait soit par la signature de l'acte authentique de vente, soit par la levée d'option par le bénéficiaire, suivie de la signature de l'acte authentique de vente ; - pages 7-8 : le bénéficiaire de la promesse peut ne pas lever l'option, c'est-à-dire exercer sa faculté d'acquérir, ou ne pas signer l'acte de vente, dans le délai prévu par la promesse, auquel cas il se trouve déchu du bénéfice de la promesse, ce qui signifie que le promettant n'est plus dans l'obligation de lui vendre son bien, quand bien même le bénéficiaire changerait d'avis ; toutefois, lorsque le bénéficiaire a levé l'option dans le délai, sans que la vente ne soit conclue dans les quinze jours, le promettant peut demander l'exécution forcée de la vente, ou considérer que la vente est résolue de plein droit. Ces clauses sont claires et précises et ne se contredisent pas, dès lors qu'elles stipulent toutes le caractère unilatéral de la promesse, qui n'engage selon elles que le promettant à vendre au bénéficiaire, lequel dispose d'une simple faculté d'acheter le bien. Il s'ensuit que le juge ne peut pas les interpréter. La Sas Ava promotion et Mme [B] [G] ont ainsi signé, le 26 août 2022, une promesse unilatérale de vente, par laquelle Mme [B] [G], promettant, s'est engagée à vendre son terrain à la Sas Ava promotion, bénéficiaire qui, elle, disposait d'une faculté d'achat. Ainsi, ni la Sas Ava promotion, ni la Sccv 3 Villas, au profit de laquelle il est constant que la Sas Ava promotion a exercé la faculté de substitution prévue p. 23 de la promesse, n'ont manqué à une obligation contractuelle en s'abstenant d'acheter le terrain. Aucune demande indemnitaire ne peut par conséquent être accueillie sur ce fondement. Par ailleurs, la carence, évoquée par la clause "force exécutoire de la promesse" ne sanctionne pas le comportement du bénéficiaire qui n'a pas permis la conclusion de la vente, puisque ce bénéficiaire n'a aucune obligation d'achat, mais rappelle que celui-ci est : -" déchu du bénéfice de la promesse ", c'est-à-dire de l'engagement du promettant à lui vendre le bien, en l'absence de levée d'option ou de signature de la vente, dans le délai prévu par la promesse ; - ou, sanctionné, mais uniquement en cas de levée d'option dans le délai sans réitération par acte authentique dans les quinze jours, par une résolution de la vente, le promettant disposant par aill…

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, Déboute Mme [B] [G] de sa demande visant à prononcer la résolution de la promesse de vente consentie le 26 août 2022 au profit de la Sas Ava promotion ; Constate la déchéance de la Sas Ava promotion et de la Sccv 3 Villas du bénéfice de la promesse de vente consentie le 26 août 2022 ; Déboute Mme [B] [G] de sa demande au titre de la clause pénale ou de l'indemnité d'immobilisation ; Déboute Mme [B] [G] de sa demande en réparation des divers préjudices qu'elle a subis ; Condamne Mme [B] [G] aux dépens de l'instance ; Autorise la SELARL JTBB Avocats à recouvrer directement contre Mme [B] [G] ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision ; Condamne Mme [B] [G] à payer à la Sas Ava promotion et à la Sccv 3 Villas une indemnité totale de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Mme [B] [G] de sa demande au titre des frais irrépétibles. Le Greffier, La Présidente,