Tribunal judiciaire, pole civil collegiale, 15 juin 2026 — n° 26/01544

*********************************** EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] sont propriétaires d’une parcelle de terrain cadastrée AY [Cadastre 1], au sein du lotissement dénommé « [Adresse 3] » à [Localité 4]. Leurs voisins sont Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D], propriétaires de la parcelle AY [Cadastre 2]. Monsieur [J] [T] a obtenu de la part de la Commune de [Localité 4] l’autorisation de réaliser une extension de son habitation de 34,55 m² projetée en limite avec la propriété [B], suivant arrêté de non opposition à déclaration préalable du 16 octobre 2024. Par ordonnance du président du tribunal judiciaire du 13 mars 2026, Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] ont été autorisés à assigner Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D] à jour fixe pour l’audience du 8 avril 2026, les assignations devant être délivrées avant le 17 mars 2026 à 12h. Par actes de commissaire de justice du 17 mars 2026 à 8h10, ils les ont assignés, demandant au tribunal de : - A titre principal : * Juger que le projet d’extension de Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D] méconnaît les dispositions des cahiers des charges du lotissement « [Adresse 3] », * Condamner les consorts [T] [D] à remettre les lieux en l’état de jardin d’agrément, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - A titre subsidiaire, ordonner aux consorts [T] [D] de faire cesser les travaux dans l’attente de la fixation définitive de la limite séparative entre leurs fonds, - Condamner les consorts [T] [D] aux dépens, - Condamner les consorts [T] [D] à leur payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions, soutenues oralement à l’audience, Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] réitèrent les demandes de leur assignation initiale. Au soutien de leurs demandes, Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] indiquent en premier lieu que les ouvrages en cours de construction de leurs voisins ne sont pas conformes aux deux cahiers de charges du lotissement « [Adresse 3] », ce qui leur ouvre le droit en tant que coloti d’en solliciter le respect, sans avoir à justifier d’un préjudice. Ils se prévalent en particulier du cahier des charges des prescriptions architecturales prévoyant les règles d’implantation des maisons dans un plan de masse positionnant la maison de la parcelle [Cadastre 2] en son centre et rappelant que l’implantation doit permettre un bon ensoleillement des pièces principales et d’éviter les vis-à-vis avec les constructions voisines. Ils se prévalent aussi de l’article 4.3 de l’autre cahier des charges prescrivant que les parties des lots individuels non réservés à la construction seront aménagés en jardins d’agrément. Selon eux, ces dispositions imposent de construire une maison prioritairement au milieu de la parcelle, en affectant obligatoirement le reste de la parcelle – et donc le pourtour de la construction implantée au centre - à un jardin d’agrément, ce qu’a confirmé le maître d’ouvrage du lotissement lotisseur, seul à même d’interpréter les cahiers des charges. Ils ajoutent que la construction de l’extension litigieuse de la maison des consorts [T] [D] méconnaît ces règles puisqu’elle occuperait toute la largeur de la parcelle, d’une limite séparative à une autre et que l’extension sur une hauteur de 3 mètres va limiter l’ensoleillement de leur maison, permettre des vues obliques chez eux et amoindrir la valeur financière de leur bien.

MOTIVATION Sur la demande de remise en état des lieux Le cahier des charges constitue un contrat liant le lotisseur et les colotis entre eux qui a pour objet de définir, sur un périmètre donné, des charges et obligations entre des propriétaires fonciers et qui contient l'ensemble des droits et obligations organisant la vie collective du lotissement. Les clauses du cahier des charges d'un lotissement engagent ainsi les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Comme tout contrat, le cahier des charges s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. La violation du cahier des charges donne lieu à réparation, qui peut consister en la mise en conformité de la construction avec les clauses du cahier des charges ou sa démolition, sur le fondement de l’article 1222 du code civil. Il est en effet acquis que des travaux commis sur un lot en contravention avec l'interdiction de bâtir dans certaines zones des lots (non aedificandi) ou de ne pas dépasser une certaine hauteur de construction sur les lots (non altius tollendi), qu'ils soient en cours de réalisation ou achevés, pourront être sanctionnés par voie de destruction (Cass. 3e civ., 16 sept. 2003, n° 02-11.283), et ce, sans qu'il soit besoin de constater l'existence d'un dommage né de ladite contravention (Cass. 3e civ., 14 mars 2006, n° 05-11.334). En l’espèce, deux cahiers des charges sont produits, l’un étant plus particulièrement intitulé « cahier des charges architecturales ». Les deux rappellent leur force obligatoire dans les rapports entre le lotisseur et les propriétaires des lots et dans les rapports des propriétaires entre eux, et ce sans limitation de durée. Le « Cahier des charges architecturales » du 15 juin 1997 prévoit en son article 1 intitulé « implantation » que : « L’implantation des maisons se fera de préférence dans les zones indiquées au plan masse. Elle respectera les prospects en vigueur ainsi que les zones non aefidicandi. Elle tiendra compte des sens de faitages et des zones d’implantation prioritaires définis au plan de composition ». Il prévoit en outre en son article 6 intitulé « aspect » que : « L’implantation des maisons doit permettre un bon ensoleillement des pièces principales, et éviter les vis-à-vis avec les constructions voisines. En ce sens, le Plan des Prescriptions Architecturales renseigne chaque acquéreur sur une implantation optimisée pour tous et chaque lot, au regard de l’ensoleillement des points de vue et de l’image générale d’ensemble ». Il est en outre produit un plan de mars 1996, sans qu’il ne soit précisé s’il s’agit du « plan de masse », du « plan de composition » ou du « plan des prescriptions architecturales », comportant la délimitation des parcelles sur lesquelles sont dessinées les modules type de 150 m² constituant les maisons d’habitation, avec des flèches précisant le « sens de faitage prioritaire » et sont dessinés également les « emplacements de parkings souhaités ». S’il est vrai que les maisons sont dessinées sur le plan au centre des parcelles, le cahier des charges ne vise que des « zones d’implantations prioritaires » au plan de composition, une implantation « de préférence dans les zones indiquées au plan de masse » ou encore l’« implantation optimisée » prévue au plan des prescriptions architecturales. Dès lors, force est de constater qu’aucune prescription ferme n’a été expressément et clairement stipulée dans les documents contractuels, la terminologie tant du cahier des charges architecturales, que du plan étant incitative, mais non impérative. Pareillement, si le « Cahier des charges » du 1er avril 1996 prévoit au titre des règles d’intérêt général en son article 4.3 intitulé « jardins » que : « Les parties des lots individuels non réservées à la construction seront aménagées en jardins d’agrément. Les jardins potagers sont autorisés sous condition », cette formulation signifie seulement qu’en dehors des zones construites, le terrain doit être traité en jardin mais n’interdit nullement toute extension de construction. Le lotisseur lui-même rappelle que les lots ont été vendus libres à la construction et que le plan de composition prévoit des « secteurs de constructions préférentiels ». Il ne ressort donc pas des termes littéraux des dispositions contractuelles d’interdiction de construction en limite de propriété ni d’extension des constructions. S’agissant de l’intention des parties, il sera rappelé qu’en matière de lotissement les parties sont à la fois le lotisseur et les propriétaires co-lotis. Le lotisseur soutient dans son attestation du 25 février 2026 ne pas avoir voulu de construction en continu, d’un front bâti sur rue ou sur placette et que le choix urbain fait a été celui d’une maison individuelle par lot, implantée sur le terrain approximativement au centre de celui-ci, construction entourée de jardin. Toutefois, manifestement les colotis eux n’y ont vu que des recommandations et non des interdictions, puisqu’il ressort de la vue aérienne produite que l’implantation des maisons du lotissement sont souvent avec une orientation différente de celle prévu au plan de mars 1996, et que plusieurs maisons sont en limite de propriété. Compte tenu de ces divergences d’interprétation, aucune commune intention des parties ne permet dès lors d’interpréter autrement les termes du contrat. Par conséquent les époux [B] seront déboutés de leur demande de remise en état. Sur la demande de suspension des travaux Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le bornage est l'opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents. Seul un géomètre-expert a compétence pour établir un bornage. Une fois que les propriétés contiguës en font l'objet d'un bornage et en l'absence de changement de limite, un nouveau bornage ne peut intervenir. En effet, il résulte de l’article 646 du code civil que l’existence d’un bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-16.473). Lorsque les bornes ne sont plus présentes sur l'immeuble, sans pour autant que la limite séparative ne soit devenue incertaine, un géomètre-expert peut placer à nouveau des bornes conformément au procès-verbal de bornage. Il dressera alors un procès-verbal de rétablissement de limites. En l’espèce, le cahier des charges précise en son article 4.14 qu’un bornage sera exécuté par géomètre expert, que les acquéreurs doivent prendre soin de la conservation des bornes et repères jusqu’à la construction des clôtures et que toute reconstitution du piquetage, par suite de la disparition des repères, sera effectuée par géomètre, aux frais de l’acquéreur. Il est constant que le bornage a eu lieu en 1997 et qu’un plan d’arpentage et un plan d’implantation ont été dressés par géomètre les 7 mars et 7 avril 1997, de sorte que les limites de propriété sont établies. Le projet d’extension des consorts [T] et [D] est projeté jusqu’au mur séparatif existant entre les deux propriétés, construit suite au bornage.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort Déboute Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] de leur demande de remise en état ; Déboute Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] de leur demande de suspension des travaux ; Déboute Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D] de leur demande de dommages et intérêts ; Condamne Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] aux dépens ; Condamne Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [A] [D] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Déboute Monsieur [Q] [B] et Madame [C] [K] épouse [B] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. La minute a été signée par le président et le greffier aux jours, mois et an énoncés en en-tête. LE GREFFIER LE PRESIDENT