Tribunal judiciaire, pole civil collegiale, 15 juin 2026 — n° 26/00429

EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat en date du 25 janvier 2001, les époux [T] ont donné à bail commercial à la SARL [O] un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], composé d’un local au rez-de-chaussée et une cour à l’arrière. Plusieurs renouvellements sont intervenus, dont le dernier le 23 février 2020 pour une durée de 9 ans. La SARL [G] est désormais le bailleur suite à l’acquisition du bien le 10 janvier 2024. L’immeuble est assuré auprès de BPCE, tandis que la SA ALLIANZ assure la SARL [O] au titre d’une police multirisque professionnel. Le 29 février 2024, un constat amiable de dégât des eaux a été établi entre le bailleur et le preneur faisant état d’infiltrations par joints d’étanchéité en provenance de chez la SARL [O]. Le 8 octobre 2025, la SARL [G] a fait délivrer à la SARL [O] un commandement valant mise en demeure, visant la clause résolutoire du bail commercial, et sollicitant au preneur de justifier du respect de ses obligations. Par ordonnance du président du tribunal judiciaire du 26 janvier 2026, la SARL [G] a été autorisée à assigner la SARL [O] et la SA ALLIANZ IARD à jour fixe pour l’audience du 16 février 2026, les assignations devant être délivrées avant le 28 janvier 2026 à 18h. Par actes de commissaire de justice du 27 janvier 2026, elle les a assignés, demandant au tribunal de : - A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, - A titre subsidiaire, ordonner la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SARL [O], - En tout état de cause : * ordonner l’expulsion immédiate de la SARL [O] et tous occupants de son chef avec assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier, * déchoir la SARL [O] de tout droit à indemnité d’éviction, * condamner la SARL [O] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 2 500 euros par mois jusqu’au départ effectif des locaux, * condamner la SARL [O] à remettre la cour située à l’arrière des locaux en son état antérieur avant couverture et aménagement, * condamner solidairement la SARL [O] et la SA ALLIANZ IARD à lui payer 24 750 euros TTC au titre des travaux de reprise du dégât des eaux et 2 970 euros au titre de la maîtrise d’œuvre, * l’autoriser à faire réaliser ces travaux, * condamner la SARL [O] à lui payer 1 180,70 euros au titre des frais d’expertise amiable et 1 357,35 euros au titre des frais de commissaire de justice, * condamner solidairement la SARL [O] et la SA ALLIANZ IARD aux dépens et à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, * dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions, soutenues à l’audience, la SARL [G] réitère les demandes de son assignation initiale, sauf à ajouter demander le rejet des demandes des défendeurs et notamment la demande d’expertise judiciaire, à porter sa demande au titre des travaux de reprise du dégât des eaux et maîtrise d’œuvre à 36 840 euros TTC et à ajouter une demande de condamnation de la SARL [O] à lui payer 45 654 euros TTC au titre de la remise en état de la cour. Au soutien de ses demandes, la SARL [G] se fonde sur les articles 1224, 1227 du code civil et L.145-41 du code de commerce et relève 4 manquements du preneur à ses obligations qui justifient que soit constaté le jeu de la clause résolutoire ou la résiliation, ces violations étant graves et répétées. Elle conteste la nullité du commandement dès lors qu’il constitue une voie normale d’exercice de ses droits de bailleur face à l’inaction de son locataire pendant des mois et qu’il n’y a ni abus ni mauvaise foi de sa part, soulignant par ailleurs que l’acte est clair sur chaque manquement reproché, les éléments de régularisation attendus et la clause résolutoire.

MOTIVATION Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve du manquement contractuel allégué. La nullité du commandement n’est encourue qu’en cas de méconnaissance des conditions de forme auxquelles il est assujetti. Mais, même sans nullité, le juge du fond ne peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, que si les conditions de fond suivantes sont remplies : - le commandement indique avec précision la clause résolutoire du bail ainsi que les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, de même que les griefs formulés à son encontre afin que celui-ci puisse prendre la mesure des infractions qui lui sont reprochées, - que le manquement contractuel est avéré et ait perduré au-delà d'un mois après un commandement ou mise en demeure, - le commandement est invoqué de bonne foi par le bailleur compte tenu de la nature des faits reprochés et du délai imparti au preneur, - la clause résolutoire est dénuée d'ambiguïté, étant précisé que la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. - A défaut de respect de ces conditions de fond, le commandement ne peut produire effet. En l’espèce, l’acte de renouvellement du bail du 23 février 2020 contient la clause résolutoire suivante : « il est convenu qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commande de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ». Un commandement visant la clause résolutoire du bail a été signifié au preneur le 8 octobre 2025, rappelant le délai d’un mois. Dès lors aucune nullité du commandement n’est encourue et la demande d’annulation du commandement sera par conséquent rejetée. Les conditions de fond du commandement s’agissant des quatre manquements invoqués au titre de l’acquisition de la clause résolutoire du bail seront examinées successivement, étant précisé de façon liminaire qu’il n’est justifié d’aucune mauvaise foi dans la délivrance du commandement par le bailleur, alors que ce commandement a été précédé d’une sommation interpellative du 20 mars 2025. - Sur le défaut d’autorisation par le bailleur et l’administration des travaux de la cour réalisés en 2001 Le dernier renouvellement du bail du 23 février 2020 renvoie aux dispositions du bail du 25 janvier 2001, lequel stipule que le preneur « ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution. En cas d’autorisation, ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle d’un homme de l’art ». Par commandement du 8 octobre 2025, le bailleur a sollicité du preneur tous les justificatifs de la surveillance et le contrôle de l’homme de l’art mandaté, la copie de la demande de déclaration préalable des travaux, la copie de la déclaration d’autorisation de travaux délivrée par la mairie ainsi que les factures de travaux, assurances décennales des entreprises et plans d’exécution des travaux réalisés. Ainsi, le bailleur semblait tenir pour acquis, d’une part, l’existence d’une autorisation du bailleur puisqu’il était demandé les justificatifs de la surveillance et le contrôle de l’homme de l’art mandaté que le bail prescrit « en cas d’autorisation » ainsi que, d’autre part, l’absence de nécessité d’un permis de construire puisque ce qui était demandé et donc pointé comme manquement contractuel étaient la déclaration préalable et l’autorisation délivrée par la mairie. Le commandement ne relevait donc aucun manquement au titre d’un défaut d’autorisation par le bailleur ou d’un défaut de délivrance d’un permis de construire. Ces manquements ne peuvent donc être soutenus pour justifier de l’acquisition de la clause résolutoire alors qu’ils n’étaient pas soulevés expressément dans le commandement. En tout état de cause, il sera relevé au surplus que la déclaration préalable et l’autorisation de la mairie ont été produites et qu’il ne ressort pas du bail la stipulation expresse d’une obligation contractuelle, vis-à-vis du bailleur, de solliciter un permis de construire préalablement à la réalisation de travaux importants. Or, la mise en œuvre de la clause résolutoire suppose une infraction à une stipulation expresse du bail. En ces conditions, les conditions de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ne sont pas remplies. - Sur le défaut d’autorisation par le bailleur des travaux du local réalisés en 2012-2013 Le dernier renouvellement du bail du 23 février 2020, renvoie aux dispositions du bail du 25 janvier 2001, lequel stipule que le preneur « ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution. En cas d’autorisation, ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle d’un homme de l’art ». Par commandement du 8 octobre 2025, le bailleur a sollicité du preneur tous les justificatifs de la surveillance et le contrôle de l’homme de l’art mandaté, la copie de la demande de déclaration préalable des travaux, la copie de la déclaration d’autorisation de travaux délivrée par la mairie, les factures de travaux, assurances décennales des entreprises et plans d’exécution des travaux réalisés. Ainsi, le bailleur semblait tenir pour acquis l’existence d’une autorisation du bailleur puisqu’il était demandé les justificatifs de la surveillance et le contrôle de l’homme de l’art mandaté que le bail prescrit « en cas d’autorisation » et en tout état de cause le commandement ne relevait aucun manquement au titre d’un défaut d’autorisation par le bailleur. Ce manquement ne peut donc être soutenu pour justifier de l’acquisition de la clause résolutoire alors qu’il n’était pas soulevé expressément dans le commandement. En ces conditions, les conditions de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ne sont pas remplies. - Sur le défaut de réparation de l’enseigne Le dernier renouvellement du bail du 23 février 2020, renvoie aux dispositions du bail du 25 janvier 2001, lequel stipule que le preneur « aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation : le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures et intérieures en état de fraîcheur.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, Déboute la SARL [O] de sa demande d’annulation du commandement du 8 octobre 2025 ; Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial conclu le 25 janvier 2001 liant la SARL [G] et la SARL [O] sont réunies à la date du 8 novembre 2025 ; Suspend la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 25 janvier 2001 à la réalisation des travaux de réparation de l’enseigne au plus tard le 7 mars 2026 ; Constate que ces travaux ont été réalisés dans le délai fixé et dit, en conséquence, que la clause résolutoire doit être réputée n'avoir pas joué ; Déboute la SARL [G] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial ; Rejette en conséquence les demandes d’expulsion des lieux loués et de condamnation à une indemnité d'occupation ; Déboute la SARL [O] de sa demande d’expertise judiciaire ; Déboute la SARL [G] de sa demande de remise en état de la cour ; Déboute la SARL [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état de la cour ; Condamne in solidum la SARL [O] et la SA ALLIANZ IARD à payer à la SARL [G] la somme de 22 800 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la cave ; Condamne in solidum la SARL [O] et la SA ALLIANZ IARD à payer à la SARL [G] la somme de 2 970 euros au titre des frais de maîtrise d’œuvre ; Condamne in solidum la SARL [O] et la SA ALLIANZ IARD aux dépens ; Condamne in solidum la SARL [O] et la SA ALLIANZ IARD à payer à la SARL [G] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce inclus les frais de commissaire de justice et le coût de l’expertise amiable ; Condamne la SA ALLIANZ IARD à garantir la SARL [O] de l’ensemble des condamnations prononcées ci-dessus ; Déboute la SARL [O] et la SA ALLIANZ IARD de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. La minute a été signée par le président et le greffier aux jours, mois et an énoncés en en-tête. LE GREFFIER LE PRESIDENT