Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 16 juin 2026 — n° 24/00305

*** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 novembre 2021, Monsieur [A] [N] a consenti à vendre à Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E] une maison d’habitation avec terrain attenant située 1576 impasse de la Rouveirette à MÉJANNES-LES-ALÈS, cadastrée section A n°2142 pour une contenance de 4 ares 87 centiares et section A n°2143 pour une contenance de 7 ares 32 centiares. Le prix de vente a été fixé à la somme de 105.000 euros. Le compromis stipulait que ce prix serait payé à concurrence de 88.000 euros par compensation, conformément aux articles 1347 et suivants du code civil, avec le montant des travaux de construction et d’amélioration financés par les acquéreurs ainsi qu’avec le montant des loyers perçus depuis le 05 août 2016, conformément aux accords intervenus depuis la signature du bail du 20 juillet 2016, suivi d’un autre bail du 15 décembre 2020. Le solde du prix, soit 17.000 euros, devait être réglé lors de la réitération de la vente. Le compromis comportait également une clause pénale fixée à la somme de 10.500 euros et prévoyait que la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 mars 2022. Monsieur [A] [N] est décédé le 15 septembre 2022. Par acte de notoriété reçu le 20 juin 2023, ses héritiers ont été identifiés comme étant son frère, Monsieur [O] [N], et sa sœur, Madame [F] [N]. Soutenant que la vente était parfaite et que les héritiers du vendeur refusaient d’en poursuivre l’exécution, Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E] ont fait assigner Monsieur [O] [N] et Madame [F] [N] devant le tribunal judiciaire d’Alès aux fins de : Déclarer les demandes de Madame [Z] et Monsieur [E] recevables et bien fondées, et en conséquence :Déclarer la vente du 25 novembre 2021 parfaite ;Dire qu'à défaut d'accord des parties pour régulariser la vente par acte authentique d'un commun accord, et sur justification du paiement intégral du prix de vente par les acquéreurs selon les modalités du paragraphe « PAIEMENT DU PRIX » en page 4 (ou consignation du même prix) le compromis de vente du 25 novembre 2021 signé entre : Monsieur [A], [P], [B] [N] (vendeur), d'une part, et Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E] (acquéreurs) d'autre part, relativement à une maison d’habitation avec terrain attenant sis sur la commune de MEJANNES-LES-ALES (30340) 1576 impasse de la Rouveirette cadastré A N°2142 d’une contenance de 04a et 87ca et cadastré A 2143 d’une contenance de 07a et 32ca lieu-dit 1576 Impasse de la Rouveirette sera publié à l'initiative de la partie la plus diligente, au service de la publicité foncière, ainsi que le présent jugement ;Dire que dans cette hypothèse, le transfert de propriété et des risques y afférents, sera effectif à compter du lendemain du jour du paiement du prix à 0h00 ;Dire qu'à défaut de paiement ou de consignation du prix par les acquéreurs dans le délai de 4 mois à compter du présent jugement, la vente sera caduque et non avenue et les parties seront dégagées de tout engagement l'une envers l'autre au titre du compromis.Condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [F] [N] au paiement de la somme de 10.500 euros au titre de la clause pénale de l’acte du 25 novembre 2021 ;Juger que cette condamnation se compense avec le solde du prix de vente de 17.000 euros ;Juger que Monsieur [E] et Madame [Z] seront tenus au paiement de la somme de 6.500 euros au titre du solde du prix de vente ;Condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [F] [N] à payer la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [F] [N] aux entiers dépens. L’affaire a été enregistrés sous le numéro RG 24/00305. Au cours de l’instance, Monsieur [O] [N] est décédé le 27 mai 2024. Par actes de commissaire de justice en date du 01er avril 2025, Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E] ont fait assigner Madame [S] [N] et Monsieur [I] [N] en qualité d’héritiers de Monsieur [O] [N] afin que l’instance en cours puisse leur être co…

MOTIFS DE LA DÉCISION À titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes de « constater », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile et qu’il n’y a donc pas lieu d’y répondre, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requière. Ainsi, les prétentions des requérants demandant de constater la reprise de l’instance par la mise en cause de Monsieur [I] [N] et Madame [S] [N] en leur qualité d’héritiers de Monsieur [O] [N] décédé le 27 mai 2024 à Alès ne constitue pas une prétention au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile. Sur la mise hors de cause de Mme [S] [N] et M [I] [N] Aux termes de l’article 805 du code civil « L’héritier qui renonce est censé n'avoir jamais été héritier.  Sous réserve des dispositions de l'article 845, la part du renonçant échoit à ses représentants ; à défaut, elle accroît à ses cohéritiers ; s'il est seul, elle est dévolue au degré subséquent. ». Il résulte des pièces produites que Madame [S] [N] et Monsieur [I] [N] ont renoncé à la succession de Monsieur [O] [N]. Il est également justifié de la renonciation effectuée pour les héritiers mineurs venant par représentation. Madame [S] [N] et Monsieur [I] [N] étant réputés n’avoir jamais été héritiers de Monsieur [O] [N], les demandes formées contre eux en cette qualité sont devenues sans objet. Il convient en conséquence de prononcer leur mise hors de cause. Sur la perfection de la vente Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Le compromis du 25 novembre 2021 identifie précisément le bien vendu, fixe le prix de vente à la somme de 105.000 euros et détermine les modalités de paiement du prix, dont une somme de 88.000 euros par compensation conventionnelle et un solde de 17.000 euros lors de la réitération de la vente. Il ressort ainsi de cet acte que les parties étaient convenues tant de la chose que du prix. La circonstance que l'acte authentique n'ait finalement pas été régularisé est sans incidence sur la perfection de la vente, dès lors que les éléments essentiels du contrat étaient définitivement arrêtés entre les parties. La vente était donc parfaite dès la signature du compromis du 25 novembre 2021. Il convient en conséquence de constater cette perfection, de dire que le présent jugement vaut acte de vente et constitue un titre publiable au service de la publicité foncière compétent. Sur le prix, la clause pénale et la compensation Aux termes de l’article 1231-5 du code civil « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ». Aux termes de l’article 1347 du code civil « La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. ». Sur le prix Le compromis de vente en date du 25 novembre 2021 indique que le prix de la vente s’élève à la somme de 105.000 euros. Toutefois, une clause intitulée « partie payée par compensation », insérée en page 8, stipule que « L’ACQUEREUR paiera le prix de vente à concurrence de 88.000 euros, d’un commun à accord avec le VENDEUR, conformément aux dispositions de l’article 1347 et suivants du code civil, par compensation avec le montant des travaux de construction et d’amélioration payés par l’ACQUEREUR, et avec le montant des loyers perçus depuis le 05 août 2016, ainsi qu’il a été convenu entre le VENDEUR et l’ACQUEREUR depuis la signature du bail en date du 20 juillet 2016 suivi d’un autre bail en date du 15 décembre 2020. ». Puis que l’ACQUEREUR paiera le solde du prix comptant le jour de la vente, soit 105.000 – 88.000 = 17.000 euros. Ainsi, jusqu’au jour de la constatation authentique de la réalisation de la vente, Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E] restent redevables de la somme de 17.000 euros. Sur l’existence de la clause pénale En l’espèce, les demandeurs à l’instance sollicitent le versement de la somme de 10.500 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente en date du 25 novembre 2021. Il ressort du compromis de vente précité comporte une clause intitulée « STIPULATION DE PENALITE » a été insérée à l’acte, en sa 8e page, stipulant que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 10.500 euros à titre de dommages-et-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (…) sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne pet priver, dans la même hypothèse, chacune des PARTIES de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. ». Cette clause, correspondant à 10 % du prix de vente, ne présente aucun caractère manifestement excessif au regard de l'économie générale du contrat et des circonstances de l'espèce en application de l’article 1231-5 du code civil. Il est également constaté que plusieurs lettres de mise en demeure ont été adressées aux consorts [N]. Il convient dès lors de constater que cette clause pénale est acquise à Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E]. Sur la compensation et sur la somme restante due En l’espèce, Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E] sollicitent eux-mêmes la compensation entre la créance résultant du solde du prix de vente, à savoir 17.000 euros et la somme due au titre de la clause pénale à hauteur de 10.500 euros. Ainsi, les conditions de l’article 1347 du code civil étant réunies, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation autonome au paiement de la somme de 10.500 euros, cette créance étant immédiatement absorbée dans l'opération de compensation sollicitée. Par conséquent, après compensation entre la créance de 10.500 euros résultant de la clause pénale et la dette de 17.000 euros correspondant au solde du prix de vente, Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E] demeurent redevables de la somme de 6.500 euros. Le paiement de cette somme conditionnera la publication du présent jugement valant vente. IV.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, CONSTATE la reprise régulière de l'instance à la suite du décès de Monsieur [O] [N] ; PRONONCE la mise hors de cause de Madame [S] [N] ; PRONONCE la mise hors de cause de Monsieur [I] [N] ; DÉBOUTE Madame [F] [N] de sa demande en rescision pour lésion ; DÉBOUTE Madame [F] [N] de sa demande de nullité de la vente ; DÉBOUTE Madame [F] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; DÉCLARE parfaite, la vente conclue le 25 novembre 2021 entre Monsieur [A] [N], vendeur, et Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E], acquéreurs, portant sur l'immeuble situé 1576 impasse de la Rouveirette à MEJANNES-LES-ALES (30340), cadastré section A n°2142 d’une contenance de 04a et 87 ca et section A n°2143 d’une contenance de 07a et 32ca ; RAPPELLE que la vente est parfaite depuis le 25 novembre 2021 conformément aux dispositions de l'article 1583 du code civil ; DIT que le présent jugement vaut acte de vente ; DIT que le présent jugement constitue un titre publiable au service de la publicité foncière compétent ; CONSTATE que la clause pénale stipulée au compromis du 25 novembre 2021 est acquise à Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E] à hauteur de la somme de 10.500 euros ; CONSTATE que le solde du prix de vente restant dû par Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E] s'élève à la somme de 17.000 euros; ORDONNE la compensation entre la créance de 10.500 euros détenue par Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E] au titre de la clause pénale et leur dette de 17.000 euros au titre du solde du prix de vente ; DIT qu'après compensation Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E] demeurent redevables de la somme de 6.500 euros au titre du solde du prix de vente et les CONDAMNE à payer cette somme à Madame [F] [N] ; CONDAMNE Madame [F] [N] à payer à Madame [T] [Z] et Monsieur [Q] [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [F] [N] aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame le Président, qui l'a signé avec Madame le Greffier, La Greffière, La Présidente,