Tribunal judiciaire, chambre 3 - construction, 16 juin 2026 — n° 23/03885

****************** EXPOSE DES FAITS La société AEI Promotion a projeté de réaliser une opération de promotion immobilière à [Localité 2][Adresse 5] [Adresse 6], sur l’assiette de parcelles contiguës cadastrées BE [Cadastre 1], [Cadastre 2] à [Cadastre 3] appartenant respectivement à M. [E] [Q] (495 à [Cadastre 4]), M. [I] [F] ([Cadastre 1]) et aux consorts [W] (497 et 498). En vue de la réalisation de ce projet, elle a signé devant notaire le 1er juillet 2021, trois promesses unilatérales de vente desdites parcelles que lui consentaient les propriétaires respectifs des parcelles dans des actes établis selon un modèle-type comprenant notamment une condition suspensive selon laquelle la bénéficiaire devait justifier du dépôt d’un dossier de permis de construire avant le 29 avril 2022 et obtenir le permis purgé de tout recours au plus tard le 30 août 2022, les promesses étant stipulées faites jusqu’au 16 septembre 2022 et indissociables les unes des autres. Ces promesses de vente n’ont pas été réitérées. *** Suivant assignation délivrée le 25 mai 2023 enrôlée sous le numéro 23/38 85, M. [E] [Q] a engagé une action en responsabilité contractuelle devant le tribunal de judiciaire de Draguignan, à l’égard de la société dénommée AEI Promotion en exposant que la promesse établie le 1er juillet 2021 avait échoué en raison de la défaillance de la bénéficiaire qui n’avait pas respecté les termes de la condition suspensive particulière tenant au dépôt du dossier de permis de construire . M. [Q] réclamait ainsi le paiement de dommages-intérêts chiffrés à 80 000 €à titre de dommages-intérêts ainsi que de la somme de 19 000 € en application de la clause d’immobilisation insérée à la promesse de vente du 1er juillet 2021. *** Suivant assignation enrôlée sous le n° 23/39 90, M. [I] [F] a fait délivrer assignation à la société AEI Promotion pour lui réclamer le paiement de dommages-intérêts à hauteur de 160 000 € outre le paiement de la somme de 37 500 € en application de la clause d’immobilisation visée à la promesse de vente du 1er juillet 2021, invoquant, comme M. [Q] pour l’acte qui le concernait, la défaillance fautive de l’acquéreur la société AEI Promotion qui avait empêché la réitération de la vente en forme authentique. *** Par assignation enrôlée sous le n° 23/56 72, la société AEI Promotion a appelé en garantie M. [I] [F], et la société dénommée Tex Imo conseils & transactions, en exposant avoir accepté les trois promesses unilatérales de vente sur l’entremise de M. [I] [F], professionnel de l’immobilier qui lui avait laissé croire que la construction d’un ensemble sur l’assiette des parcelles litigieuses était possible alors qu’il s’était avéré que le projet était irréalisable à cause d’un problème d’accès. *** Le juge de la mise en état a procédé à la jonction des trois assignations sous le n° 23/38 85. *** Par conclusions communes du 12 novembre 2025, MM. [E] [Q] et [I] [F] et la société Tex Imo Conseils demandent au tribunal, statuant au visa des dispositions des articles 1104, 1113, 1124, 1192, 1217, 1231-1 et 1583 du Code civil, et vu les offres d’achats du 10 juin 2021, les promesses de ventes du 1er juillet 2021, les mises en demeure du 09 mai 2022 et du 07 septembre 2022 , vu la qualité de professionnel du promoteur, de: – Déclarer que la société AEI Promotion est réputée avoir renoncé à la condition suspensive d’obtention de permis de construire dès lors qu’elle n’a pas déposé sa demande de permis dans le délai imparti par la promesse de vente, – Déclarer que la défaillance dans la réitération de la vente par acte authentique est imputable à la société AEI Promotion, – Condamner la société AEI Promotion à payer, 1) à M.

MOTIFS DE LA DECISION A l’appui de leurs demandes d’indemnisation, MM.[Q] et [F] font valoir en substance que les promesses unilatérales de vente qui formalisaient une vente parfaite sur leur propriété respective au bénéfice de la société AEI Promotion n’ont pas été suivies d’effet en raison du manquement de la société acquéreur à ses engagements contractuels, en ce que, – elle devait justifier du dépôt d’une demande de permis de construire avant le 29 avril 2022 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente, – elle a ainsi échappé à la souscription de la caution due au titre de l’indemnité d’occupation pour un montant de 19 000 € pour M. [Q] et de 37 500 € pour M. [F] en infraction à la clause prévue au contrat. Ils soutiennent qu’elle leur a causé ainsi un préjudice certain dû aux conséquences de la non réalisation de la vente. En réplique, la société AEI Promotion argue de ce que, – la vente n’était pas parfaite au stade de l’acceptation de l’offre puisqu’elle a fait dépendre son consentement, de la réitération de la promesse de vente par acte authentique, – la promesse unilatérale de vente est devenue caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire qui ne lui est pas imputable mais qui est due à l’impossibilité de réalisation du projet, – par conséquent la défaillance de la condition suspensive de permis de construire ne lui est pas imputable, – elle n’a pas renoncé à la condition suspensive d’obtention du permis de construire et n’a pas été mise en demeure de justifier de la réalisation de cette condition, – l’indemnité d’immobilisation n’est pas exigible dès lors que la non réalisation de la condition suspensive ne lui est pas imputable, – elle n’était pas tenue de verser le cautionnement bancaire dès lors que la condition suspensive de dépôt de la demande du permis de construire n’était pas réalisée. Elle conteste par ailleurs la matérialité du préjudice allégué par M. [Q] et par M. [F]. Elle justifie son appel en garantie à l’égard de ce dernier et de la société Tex Imo conseils & transactions, en faisant valoir que M. [F] lui a présenté l’opération, a joué l’intermédiaire dans la vente en sa qualité d’agent immobilier puis étant conscient de la problématique de l’accès qu’il avait empêché la délivrance du permis de construire, il a proposé l’opération à une autre société qui a obtenu le permis de construire sur les mêmes parcelles mais avec un autre accès. Sur le bien-fondé de l’action Il ressort des pièces produites aux débats et des explications des parties, les faits suivants : Dans le cadre de son projet immobilier, par courrier du 18 mai 2021 pour M.[Q] et du 10 juin 2021 pour M.[F], la société AEI Promotion a présenté une offre d’achat de son bien cadastré B [Cadastre 2] d’une superficie totale de 922 m² au prix de 380 000 € net vendeur payable le jour de la signature de l’acte authentique, cette offre stipulant que la promesse de vente était faite aux conditions suivantes: *obtention d’un permis de construire de démolir, purgé de tout recours et de tout retrait d’une surface de plancher administratif total de 3645 m² minimum, dédié à la construction de logements libres contre prenant un maximum de 30 % de logements sociaux, *purge de droit de préhension/droit de préférence *acquisition concomitante des parcelles de ces deux vendeurs et de celles des consorts [W]. Puis par actes séparés du 1er juillet 2021, passé devant Maître [T] [J], notaire associé de la SCP [Z] [H] située à Trans en Provence 83720, - M. [E] [Q] a promis de vendre à la société AEI Promotion dénommée la bénéficiaire, ses parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4], aux conditions convenues à l’offre d’achat précitée, à savoir : « l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de démolir et de construire définitif, purgé de tout recours et de tout retrait au plus tard le 30 août 2022 pour la réalisation sur le bien et sur les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 1] appartenant à M. [F] et [Cadastre 5] et [Cadastre 3] appartenant à M. et Madame [W] de l’opération suivante : démolition des bâtis existants et construction sur l’ensemble du tènement foncier à acquérir d’un immeuble collectif d’habitation d’une surface de plancher de 3645 m² minimums dédiés à la construction de logements libres comprenant un maximum de 30 % de logements sociaux. », la clause précisant que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 29 avril 2022 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. - M. [I] [F] a promis de vendre à la société AEI Promotion sa propriété cadastrée BE [Cadastre 1], aux conditions proposées à l’offre d’achat, l’acte contenant les mêmes clauses que celles insérées à la promesse consentie par M. [Q] et notamment la clause suspensive concernant la justification du dépôt du dossier de permis de construire et l’obtention d’un permis de construire. Ces deux actes comportent également une clause établissant une indemnité d’immobilisation par la bénéficiaire, stipulant que le versement de cette indemnité due au promettant par le bénéficiaire en cas de non réalisation sera garantie par la remise au plus tard dans le délai de deux mois à compter du dépôt de la demande de permis de construire, d’un engagement de caution d’un établissement financier à hauteur de 19 000 € dans l’acte concernant M. [Q] et de 37 500 € pour M. [F]. Les consorts [W] qui ne sont pas parties à l’instance, ont consenti une même promesse de vente concernant leur propriété cadastrée BE [Cadastre 5] et [Cadastre 3] ATT passée le même jour et dans les mêmes conditions . Les trois promesses de vente contiennent une clause spéciale indiquant que la condition essentielle de ces promesses est l’acquisition concomitante des parcelles [Q], [F] et [W]. *** Cependant par courriel du 4 mai 2022 adressé aux promettants , Maître [J], notaire rédacteur de l’acte, les informait avoir reçu un message de la société AEI Promotion expliquant qu’au stade actuel du dossier, elle ne pouvait pas avancer davantage sur leur projet . Le notaire poursuivait comme suit : « en effet, elle ( la société AEI Promotion) m’indique qu’après de multiples échanges et rendez-vous avec les différents services concernés, elle n’est pas en mesure de déposer la demande de permis de construire dans les délais convenus. Elle précise que « les études circulatoires réalisées par la commune mettent en exergue des problématiques d’accès et de circulation qui ne permettent pas la réalisation du projet. ». Le notaire demandait donc aux promettantsde bien vouloir lui indiquer la suite qu’ils entendaient conjointement réserver aux promesses reçus le 1er juillet 2021, rappelant qu’elles étaient indissociables. Par courriel du 6 mai 2022, répondant à un message de M. [Q] et des consorts [W] lui demandant de procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation, le notaire indiquait qu’il lui semblait difficile de demander l’indemnité, « la promesse étant toujours en cours de validité et les conditions suspensives non levées. ». Il se référait aux termes des clauses concernant l’indemnité d’immobilisation et la demande de permis de construire, rappelant que l’étude ne détenait aucun fonds à ce titre et que les promettants restaient engagés jusqu’au 16 septembre 2022 mais qu’ils avaient la possibilité de mettre en demeure l’acquéreur de leur justifier du dépôt du dossier du permis de construire . Le 6 mai 2022, le notaire écrivait également à M. [F] pour l’informer de la démarche de M.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique par jugement contradictoire en premier ressort; Vu la jonction des procédures sous le n° 23/3885, Vu l’article 1104 du Code civil, Condamne la société AEI Promotion à payer à M.[E] [Q] d’une part, et à M.[I] [F] d’autre part, une somme de 20000 € au titre du préjudice qu’elle leur a causé pour manquement à son obligation de bonne foi, La condamne également à supporter les entiers dépens et à payer à MM.[Q] et [F] et la société Tex Imo, une indemnité de procédure de 5000 € au titre des frais irrépétibles, Rejette le surplus des demandes des consorts [Q], [F] et la société Tex Imo, Déboute la société AEI Promotion de ses demandes reconventionnelles et de son appel en garantie, Rappelle que le présent jugement est de droit, exécutoire à titre provisoire. LA GREFFIERE LE PRESIDENT