Tribunal judiciaire, 3ème chambre, 15 juin 2026 — n° 23/05584

EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 12 octobre 2017, reçu par la SCP [3], la SCI [1] (devenue SCPAT [1] en 2021, crédit-preneur) a conclu avec la SA [4] (crédit-bailleur) un contrat de crédit-bail immobilier d’une durée de 15 ans portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3]. Ce contrat a prévu la possibilité pour le crédit-preneur de lever l’option d’achat afin d’acquérir le bien. L’ensemble immobilier a été mis en sous-location par la SCPAT [1] au bénéfice de la SARL [5] pour une durée de 12 ans, conformément aux stipulations contractuelles. La SARL [5] a libéré les locaux le 1er octobre 2020. La SCPAT [1] a, par acte notarié du 10 août 2021 reçu par la SARL [2], levé l’option d’achat par anticipation des biens immobiliers moyennant le prix de 1.728.596 euros hors taxes, soit 2.074.315 euros toutes taxes comprises. Cette opération a été assujettie à la TVA, si bien que le vendeur, la SA [4], a collecté un montant de 345.719 euros de TVA. Par acte du même jour, reçu par la même étude notariale, la SCPAT [1] a cédé les biens immobiliers acquis à la SASU [6] moyennant le prix de 4.250.000 euros. Cette opération n’a pas été assujettie à la TVA mais au paiement de la taxe de publicité foncière. En septembre 2021, la SCPAT [1] a effectué une demande de remboursement de crédit de TVA comprenant les 345.719,00 euros acquittés au titre de la levée d’option. Suite à un contrôle sur place, l’administration fiscale a rejeté partiellement la demande de remboursement par une décision du 1er juin 2022 expliquant que l’opération de levée d’option devait obligatoirement être dispensée de TVA en application de l’article 257 bis du code général des impôts, si bien que le remboursement devenait, par conséquent, impossible. Par acte du 1er août 2023, la SCPAT [1] a assigné la SARL [2] devant le tribunal judiciaire d’Évry aux fins d’indemnisation eu égard au paiement erroné de la TVA. La clôture a été fixé au 27 janvier 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, l’affaire ayant été renvoyée à l’audience des plaidoiries du 16 mars 2026 et a été mise en délibéré au 15 juin 2026, date du présent jugement. Dans ses dernières conclusions, notifiées le 13 octobre 2025, la SCPAT [1] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - CONDAMNER la SARL [2] à lui payer la somme de 345.719 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la décision ; - CONDAMNER la SARL [2] aux dépens ; - CONDAMNER la SARL [2] à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCPAT [1], se fondant sur l’article 1240 du code civil, considère que la SARL [2] a manqué à son devoir de conseil en ayant soumis l’opération de levée d’option au régime fiscal de la TVA. La société demanderesse relève que l’acte du 10 août 2021 de levée d’option stipule que « les conditions d’applications de l’article 257 bis du code général des impôts ne sont pas réunies au jour de la levée d’option, de telle sorte que l’option pour la taxe sur la valeur ajoutée en application de l’article 260 5° bis du code général des impôts peut être exercée ». Or, la société cédante, la SA [4], a opté pour assujettir la levée d’option à la TVA. Ainsi, la SCPAT [1] souligne que si l’opération de levée d’achat a été soumise au régime fiscal de la TVA, l’acte de revente des biens immobiliers à la SASU [6] ne l’a pas été. Elle s’interroge sur ce choix de la SARL [2] de faire diverger les deux régimes fiscaux des deux opérations alors qu’elles s’inscrivent dans une même opération globale aux tenants juridiques et économiques similaires. La SCPAT [1] affirme, en outre, que la société défenderesse reconnaît, dans ses écritures, que la dispense de TVA était applicable.

MOTIFS Sur la demande indemnitaire de la SCPAT [1] A) Sur la détermination du régime fiscal applicable L’article 257 bis du code général des impôts, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, dispose que les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens. Selon le rescrit n°2006/34 (TCA) du 12 septembre 2006, la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du code général des impôts présente un caractère obligatoire et s’applique aux cessions d’immeubles attachés à une activité de location immobilière avec reprise ou renégociation des baux en cours […] dès lors que ces cessions s’inscrivent dans une logique de transmission d’entreprise. De plus, le rescrit n°2018/01 (TCA) du 3 janvier 2018 précise que l’article 257 bis du code général des impôts concerne aussi le cas d’un immeuble loué en crédit-bail soumis à la TVA cédé au crédit preneur lors de sa levée d’option et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location taxée entend continuer à affecter l’immeuble à une telle activité locative soumise à la TVA. Enfin, la réponse à la question écrite de l’Assemblée Nationale 8-3-2016 p.2040 n°90962 indique que même si l’immeuble est provisoirement vacant, la cession bénéficie de la dispense posée à l’article 257 bis du code général des impôts. Il en résulte que seule l’intention de louer le bien est retenue en cas de vacance pour permettre l’application de cette dispense. En l’espèce, il ressort de l’acte de levée d’option du 10 août 2021 en page 6 que « les conditions d’application de l’article 257 bis du code général des impôts ne sont pas réunies » sans qu’il n’en soit précisé la raison. L’opération a par conséquent, sur option de la SA [4], été soumise à la TVA. Or, l’opération concerne la cession d’un immeuble par un crédit-bailleur, la SA [4], au crédit-preneur, la SCPAT [1], qui l’affecte à la réalisation d’une activité de location immobilière. Il s’agit donc d’une transmission d’une universalité à titre onéreux. Par ailleurs, les deux sociétés, parties au contrat, sont assujetties à la TVA comme le stipule l’acte de levée d’option du 10 août 2021 en page 6. D’ailleurs, l’acte de revente du 10 août 2021 confirme que l’opération concerne une transmission d’entreprise éligible à la dispense de TVA puisqu’en page 5 il est précisé que « le vendeur (sous-entendu la SCPAT [1]) déclare qu’il est assujetti à la TVA […] et que la vente s’inscrit pour lui dans le cadre de son activité économique et qu’il a valablement opté pour l’assujettissement des loyers à la TVA ». Tel était donc, nécessairement, le cas du contrat précédent de levée d’option. En outre, dans son courrier du 1er juin 2022, l’administration fiscale rappelle ce point en indiquant que l’opération ne pouvait être soumise à la TVA au regard des dispositions de l’article 257 bis du code général des impôts, d’une part, et, d’autre part, des rescrits et de la réponse ministérielle qui en précisent la portée. Elle affirme que la vacance de l’immeuble ne s’opposait pas à la dispense de TVA. Enfin, contrairement à ce qu’indique la SARL [2], si la vacance de l’immeuble cédé n’est pas un obstacle à l’application de la dispense de TVA, le fait que le logement soit occupé n’apparaît pas non plus, et même a fortiori, comme empêchant la disposition de s’appliquer. En effet, le transfert de l’universalité de bien en serait encore plus prégnant puisqu’une activité économique serait en cours au sein des locaux. Partant, que l’immeuble soit occupé ou non, l’administration fiscale considère que la dispense de TVA est applicable. L’étude notariale le relève d’ailleurs elle-même dans ses conclusions en indiquant que « la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis du code général des impôts s’applique lors d’une cession entre deux assujettis même si le bien est provisoirement vacant, peu important la durée de la vacance ». Si la dispense s’applique même en cas de vacance, c’est qu’elle a vocation à s’appliquer avec d’autant plus de raison lorsque le bien est occupé. Dès lors, il apparaît que le régime fiscal applicable à l’acte de levée d’option du 10 août 2021 est celui de la dispense de TVA obligatoire de l’article 257 bis du code général des impôts. B) Sur la responsabilité de la SARL [2] L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il convient donc de caractériser, d’une part, une faute civile et, d’autre part, un préjudice entrant en lien de causalité avec cette faute. 1. Sur la faute alléguée de la SARL [2] La faute civile peut être définie comme l’écart entre le comportement adopté par la personne et celui normalement attendu d’une personne raisonnable placée dans la même situation au regard de ses connaissances, compétences et capacités. La faute civile s’apprécie avec d’autant plus d’exigence lorsqu’il s’agit d’un professionnel. Le devoir de conseil est l'obligation pour un professionnel d'informer ses clients, de les aider à contracter en toute connaissance de cause et de les éclairer sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l'acte par lequel ils s'engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir, en principe, à porter d'appréciation sur l'opportunité économique de l'opération. En l’espèce, il est constant que la SARL [2] a agi dans le cadre de l’exercice de son activité professionnelle de notariat. Il ressort des deux actes qu’elle a reçus le 10 août 2021 que, d’une part, la levée d’option par la SCPAT [1] était assujettie à la TVA comme indiqué page 6, et, d’autre part, que la revente de l’ensemble immobilier à la SASU [6] était assujettie au paiement de la taxe de publicité foncière comme indiqué page 5. En outre, la SARL [2] avait bien connaissance du fait que le bien était occupé comme l’indique la déclaration d’aliéner qu’elle a complétée et signé le 31 mai 2021. En tout état de cause, et surtout, il convient de rappeler que ce point est parfaitement indifférent à la résolution du présent litige, le régime fiscal de l’opération n’en dépendant pas. Enfin, si la société défenderesse affirme avoir proposé à la SCPAT [1] de rectifier l’acte de levée d’option elle n’en rapporte aucunement la preuve. Il y a donc lieu de considérer qu’en faisant opter la société pour le régime de la TVA alors que celui-ci n’était pas applicable, l’étude notariale a manqué à son devoir de conseil. 2. Sur le préjudice, entrant en lien de causalité avec la faute, subi par la SCPAT [1] En vertu des objectifs fixés par la directive n°77/388/CEE du Conseil des communautés européennes du 17 mai 1977, le droit à déduction ne s’étend pas à un montant de taxe sur la valeur ajoutée facturée à tort. Par ailleurs, les conséquences d’un manquement à un devoir de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation de conseil se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse. En l’espèce, il ressort du contrat de levée d’option du 10 août 2021 en page 4 que « la vente est conclue moyennant un prix de 2.074.315,53 euros. Taxe sur la valeur ajoutée incluse au taux de 20%. Le prix hors taxes s’élève à 1.728.596,30 euros ». La société SCPAT [1] s’est donc acquittée du paiement d’une TVA à un taux de 20%, pour un montant de 345.719,23 euros, versée à la SA [4].

PAR CES MOTIFS Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SARL [2] à payer à la SCPAT [1] la somme de 345.719 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ; CONDAMNE la SARL [2] aux entiers dépens ; CONDAMNE la SARL [2] à payer à la SCPAT [1] une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SARL [2] de sa propre demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision. Ainsi fait et rendu le QUINZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,