Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 16 juin 2026 — n° 25/05589

Débats à l’audience publique du 10 MARS 2026 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré. Prononcé du jugement fixé au 16 JUIN 2026. Jugement Réputé contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe. --------------- ENTRE : Madame [U] [Y], demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Typhaine DESTREE de la SELARL DESTREE AVOCAT, avocats au barreau de NANTES DEMANDERESSE. D’UNE PART ET : CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] Rep/assistant : Maître Alexandra VEILLARD de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES S.A.R.L. CGDR HABITAT (RCS Nantes N°828438747), dont le siège social est sis [Adresse 3] Maître [I] [A] de la SELARL [A] & ASSOCIES en qualité de mandataire Judiciaire de la SARL CGDR HABITAT, domicilié : chez S.E.L.A.R.L. [I] [A], [Adresse 4] DEFENDEURS. D’AUTRE PART ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits, procédure et prétentions des parties Aux termes d’une promesse de vente en date du 06 novembre 2024, Monsieur [J] [M] et Madame [F] [N] se sont engagés à céder à Madame [U] [Y] un garage situé sur une parcelle cadastrée section CE n°[Cadastre 1] à [Adresse 5]. Suivant devis en date du 16 janvier 2025, Madame [U] [Y] a confié à la S.A.R.L. CGDR HABITAT la réalisation de travaux de construction d’une maison d’habitation sur cette parcelle pour un montant de 134.420,87 euros T.T.C. Le 18 février 2025, un permis de construire lui a été accordé. Suivant offre préalable acceptée le 09 avril 2025, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] a consenti à Madame [U] [Y] un prêt immobilier d'un montant de 118.801,54 euros à un taux nominal annuel de 3,11% pour financer l’achat de ce terrain et ces travaux de construction. Aux termes d’un acte authentique reçu le 23 avril 2025 par Maître [Q] [E], notaire à [Localité 2], Madame [U] [Y] a acquis le bien immobilier susvisé. Le 10 octobre 2025, elle a mis en demeure la S.A.R.L. CGDR HABITAT de mettre un terme aux travaux et de restituer les sommes réglées par ses soins, dénonçant notamment des manquements à ses obligations et l’absence “d’avance concrète du chantier”. Suivant ordonnance en date du 27 novembre 2025 et par acte de commissaire de justice délivré le 08 décembre 2025, Madame [U] [Y] a fait assigner la S.A.R.L. CGDR HABITAT et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES pour l’audience du 10 mars 2026 aux fins essentiellement de voir annuler le contrat de construction, le contrat de prêt et obtenir indemnisation de ses préjudices. Le 17 décembre 2025, le Tribunal de Commerce de SAINT NAZAIRE a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. CGDR HABITAT, désignant la S.E.L.A.R.L. [I] [A] en qualité de mandataire judiciaire. Suivant ordonnance du 15 janvier 2026 et par acte de commissaire de justice délivré le 20 janvier 2026, Madame [U] [Y] a appelé à la cause la S.E.L.A.R.L. [I] [A], en sa qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. CGDR HABITAT. Le 21 janvier 2026, le Tribunal de Commerce de SAINT NAZAIRE a converti la procédure de redressement judiciaire de la S.A.R.L. CGDR HABITAT en liquidation judiciaire, désignant la S.E.L.A.R.L.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de souligner que conformément aux dispositions des articles L622-21 et suivants du code de commerce auxquelles renvoient les dispositions de l'article L641-3, Madame [U] [Y] a régulièrement déclaré ses créances entre les mains des organes de la procédure collective et appelé à la cause le liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. CGDR. Sur les demandes de Madame [U] [Y] 1. Sur la nullité du contrat conclu avec la S.A.R.L. CGDR HABITAT Aux termes de l’article L232-1 du code de la construction et de l’habitation : “Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2. Cette obligation est également imposée : a) A toute personne qui se charge de la construction d'un tel immeuble à partir d'un plan fourni par un tiers à la suite d'un démarchage à domicile ou d'une publicité faits pour le compte de cette personne ; b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d'un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l'alinéa précédent. Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l'ouvrage au sens de l'article 1792-1 du code civil”. Un contrat portant sur la rénovation ou la réhabilitation d'un immeuble existant ne constitue pas un contrat de construction de maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation (Civ. 3ème 20/03/2013), même dans le cadre d'une opération de réhabilitation lourde, assimilable à une véritable reconstruction. En l’espèce, Madame [U] [Y] soutient que le contrat conclu avec la S.A.R.L. CGDR HABITAT pour la construction d’une maison d’habitation, tel que résultant du devis accepté par ses soins le 21 janvier 2025 (pièce n°6), entre dans le champ d’application des règles impératives du contrat de construction de maison individuelle avec fournitures de plans prévues par les dispositions des articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, dès lors notamment que l’objet de ce contrat porte bien sur la réalisation d’une maison individuelle d’habitation, selon un plan établi par l’architecte “habituel” de la S.A.R.L. CGDR HABITAT et en concertation avec cette dernière. Les pièces versées aux débats font cependant clairement apparaître les éléments suivants: - aux termes de la promesse de vente du 06 novembre 2024, Madame [U] [Y] s’est engagée à l’acquisition du garage situé sur la parcelle cadastrée à [Localité 3] section CE n°[Cadastre 1] pour la réalisation d’opérations de “construction-extension avec étage d’un maximum de 70 m² et minimum de 55 m²” ; - un permis de construire lui a ainsi été accordé le 18 février 2025 pour “la réhabilitation d’un garage et sa transformation en logement, avec extension et surélévation” ; - l’acte définitif de vente du 23 avril 2025 rappelle expressément ce changement de destination et la transformation du garage en logement. Dans ces conditions et dès lors que les travaux confiés à la S.A.R.L. CGDR HABITAT portent manifestement sur des opérations de réhabilitation et d’extension d’un bâtiment existant, le contrat litigieux ne peut constituer un contrat de construction de maison individuelle au sens des dispositions légales susvisées, étant en outre relevé que contrairement à ce que prétend Madame [U] [Y] : - le devis susvisé établi par la S.A.R.L. CGDR HABITAT ne comporte aucune mention particulière s’agissant de la démolition complète du garage existant, telle qu’alléguée aujourd’hui par la demanderesse, et le devis mentionné sur les trois factures d’acompte et d’avancement des travaux sur lequel elle ne s’explique pas, n’est pas produit ; - les documents établis pour la demande de permis de construire par Monsieur [R] [T], architecte, tendent au contraire à démontrer que le bâtiment existant, initialement à usage de garage, devait bien être conservé et transformé, avec un “arasement des pignons”, une “réhausse” et une modification de la toiture ; - le permis de construire accordé le 18 février 2025 ne comporte en tout état de cause aucune autorisation de démolition complète, tel que le souligne d’ailleurs la promesse de vente signée par Madame [U] [Y] le 27 février 2026 ; - le seul fait que Monsieur [R] [T] indique avoir été mis en relation avec Madame [U] [Y] par l’intermédiaire de la S.A.R.L. CGDR HABITAT, n’est pas suffisant en soi, en l’absence de tout autre élément probant, pour considérer qu’il était l’architecte “habituel” de cette dernière et que les plans ont été proposés par la défenderesse au sens de l’article L231-1 susvisé. Madame [U] [Y] ne peut donc aujourd’hui se prévaloir des règles impératives prévues par les dispositions des articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation relatives au C.C.M.I., pour solliciter la nullité du contrat conclu avec la S.A.R.L. CGDR HABITAT. Elle doit en conséquence être déboutée de sa demande de ce chef. 2. Sur la résolution du contrat conclu avec la S.A.R.L. CGDR HABITAT En vertu de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction de prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution. Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au créancier ou d'une décision de justice. L’article 1227 du code civil précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Conformément à l’article 1229 du code civil : “La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.” En l’espèce, force est de constater qu’aux termes d’un courrier adressé à la S.A.R.L. CGDR HABITAT le 20 octobre 2025, Madame [U] [Y] a demandé “l’arrêt immédiat des travaux, ainsi que la réparation des préjudices subis”, lui reprochant divers manquements à ses obligations et avoir “versé près de 50 % du montant total de la construction alors qu’aucune avance concrète n’était visible sur le chantier”. Dans ces conditions et alors qu’il n’est justifié d’aucune mise en demeure faite à la défenderesse de reprendre/terminer les travaux litigieux, l’abandon de chantier dont Madame [U] [Y] entend se prévaloir, ne peut être retenu. En outre, les pièces versées aux débats ne permettent pas de corroborer l’ensemble de ses allégations, s’agissant notamment et plus particulièrement : - du délai d’exécution des travaux, dès lors qu’aucun élément probant ne permet de vérifier la teneur exacte de l’engagement pris par la S.A.R.L.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort; DÉBOUTE Madame [U] [Y] de sa demande de nullité du contrat conclu avec la S.A.R.L. CGDR HABITAT suivant devis accepté le 21 janvier 2015 ; PRONONCE la résolution du contrat conclu par Madame [U] [Y] et la S.A.R.L. CGDR HABITAT suivant devis accepté le 21 janvier 2015 ; FIXE à la somme de 66.520,90 euros la créance de Madame [U] [Y] au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. CGDR HABITAT au titre du remboursement des fonds versés en exécution de ce contrat ; PRONONCE la résolution du prêt consenti à Madame [U] [Y] par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] à la S.A.R.L. CGDR HABITAT le 09 avril 2025 ; CONDAMNE Madame [U] [Y] à restituer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] le capital prêté de 66.520,90 euros, déduction faite de tous les versements effectués en principal, intérêts et frais ; DÉBOUTE Madame [U] [Y] de sa demande de délais de paiement ; FIXE à la somme de 9.273,07 euros la créance de Madame [U] [Y] au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. CGDR HABITAT au titre des frais inutilement exposés pour les opérations de construction ; FIXE à la somme de 8.000,00 euros la créance de Madame [U] [Y] au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. CGDR HABITAT au titre de son préjudice moral ; DÉBOUTE Madame [U] [Y] de ses demandes pour le surplus ; FIXE les dépens au passif de la procédure collective de la S.A.R.L. CGDR HABITAT; ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; FIXE à la somme de 3.000,00 euros la créance de Madame [U] [Y] au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. CGDR HABITAT en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER