Tribunal judiciaire, chambre 3, 15 juin 2026 — n° 25/00457

EXPOSE DU LITIGE En l’espèce, par acte notarié devant Maître [G] [A], en date du 24 juillet 2023, [I] [C] et [T] [Q] (ci-après dénommés « les acquéreurs ») ont acquis auprès de [J] [E] et [P] [B] (ci-après dénommés « les vendeurs ») une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] moyennant le prix de 145.000 euros. L’acte de vente a stipulé, dans la rubrique « CONSTATATION DE LA [Localité 5] EXECUTION DES TRAVAUX » que : « Il est ici rappelé que les travaux de remplacement de la chaudière de chauffage au gaz sont actuellement en cours et doivent être terminés ce soir. Au cas où les travaux ne seraient pas terminés ce soir, le vendeur s’oblige à régler à l‘acquéreur, à titre de pénalité, une indemnité forfaitaire de CENT EUROS (100,00€) par jour de retard ». Une constitution de séquestre d’un montant de 7.000 euros a également été contractualisée auprès de [R] [N], chargée du séquestre, et affectée par les vendeurs en nantissement au profit de l’acquéreur qui accepte, à la garantie de l’exécution des travaux promis par les vendeurs. La clause prévoit ainsi que : « Le SEQUESTRE est dès maintenant autorisé à remettre la somme séquestrée au vendeur sur sa simple quittance, mais seulement après : L’exécution totale des travaux et le bon fonctionnement de la chaudière constatés, soit amiablement, soit par ministère d’huissier ». Les acquéreurs ont pris possession des lieux dès le 24 juillet 2023. L’entreprise BECARD a attesté en date du 27 septembre 2023 que la chaudière présente est en état de fonctionnement. Selon facture en date du 28 décembre 2023, la SARL TESTE SAV a constaté des anomalies sur ladite chaudière et a relevé l’absence de facture de remplacement et l’absence du certificat de conformité. Une chaudière neuve achetée auprès de la société DESENFANS a été installée par l’entreprise BC PLOMBERIE CHAUFFAGE, à la charge des vendeurs et moyennant la somme totale de 3.541,07 euros. Un certificat de conformité de l’installation de gaz a été délivré en date du 03 juillet 2024. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 avril 2025, les acquéreurs ont mis en demeure les vendeurs de leur régler la somme de 34.500 euros correspondant à l’indemnité de 100,00 euros calculée du 24 juillet 2023 au 03 juillet 2024. L’assureur protection juridique de [J] [E], vendeur, opposait un refus au motif de l’existence de travaux sur la chaudière au mois de septembre 2023. C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date 12 mai 2025, [I] [C] et [T] [Q] ont assignés [J] [E] et [P] [B] devant le tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN (02100) aux fins d’exécution et de paiement de la clause pénale. La clôture de la procédure est intervenue le 10 mars 2026 par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 avril 2023 et a été mise en délibéré au 15 juin 2026 par mise à disposition au greffe. Prétentions et moyens Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, [I] [C] et [T] [Q] demandent au tribunal de : Les déclarer recevables et bien fondés en l’ensemble de leur demande, fins et prétentions ; Déclarer [J] [E] et [P] [B] irrecevables et mal fondés en l’ensemble de leurs prétentions et les en débouter ; A titre principal : Condamner in solidum [J] [E] et [P] [B] à leur payer E la somme de 47.900 euros au titre de la clause pénale prévue par l’acte notarié en date du 24 juillet 2023, avec intérêts au taux légal courant à compter de cette date, date de l’inexécution du contrat ; Ordonner la capitalisation des intérêts ; A titre subsidiaire : Condamner in solidum [J] [E] et [P] [B] à leur payer la somme de 34.500 euros au titre de la clause pénale prévue dans l’acte notarié en date du 24 juillet 2023, avec intérêts au taux légal courant à compter de cette date, date de l’inexécution du contrat ; Ordonner la capitalisation des intérêts ; En tout état de cause : Condamner in solidum [J] [E] et [P] [B] à leur payer la somme 4.800 euros…

MOTIFS DE LA DECISION A titre préalable, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire », « constater », « dire et juger », qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Sur la clause pénale L’article 1103 du Code civil dispose que : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Au terme de l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La clause pénale est définie comme la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et à l’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. Au cas présent, l’acte de vente notarié en date du 24 juillet 2023 stipule, dans la rubrique « CONSTATATION DE LA [Localité 5] EXECUTION DES TRAVAUX » que : « Il est ici rappelé que les travaux de remplacement de la chaudière de chauffage au gaz sont actuellement en cours et doivent être terminés ce soir. Au cas où les travaux ne seraient pas terminés ce soir, le vendeur s’oblige à régler à l‘acquéreur, à titre de pénalité, une indemnité forfaitaire de CENT EUROS (100,00€) par jour de retard ». Sur l’opposabilité Au soutien de leur demande en inopposabilité de cette clause, les vendeurs ne rapportent pas la preuve de l’imprécision de la clause. En effet, il n’existe aucun doute quant à l’étendue de l’obligation pesant sur les vendeurs dès lors que la « bonne exécution des travaux » telle que la clause est titrée, implique la réalisation de ceux-ci et le bon fonctionnement de la chaudière. Il n’y a donc aucune ambiguïté sur la clause pénale ainsi rédigée. C’est donc à juste titre que les acquéreurs font valoir que cette clause s’analyse en une clause pénale et en demande l’application. Sur la révisionEn droit, la disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi. Il est de jurisprudence constante lorsque la disproportion excessive est constatée, que le montant de la clause pénale soit réduit aux sommes séquestrées par l’acheteur au moment de la vente. En tout état de cause, il y a lieu de distinguer s’il s’agit d’une inexécution ou d’un retard dans l’exécution, ou si l’inexécution est totale ou partielle, pour l’exercice du pouvoir des juges de modérer la peine lorsque celle-ci est manifestement excessive. L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, il est sollicité par les acquéreurs l’octroi de la somme de 47.900 euros au titre du retard dans la réalisation du changement de chaudière dont les travaux devaient être réalisés au plus tard le 24 juillet 2023 tel qu’il ressort de l’acte notarié du même jour. Toutefois, si les défendeurs confirment avoir procéder aux dits travaux, ils ne rapportent pas la preuve d’avoir procéder au changement de la chaudière tel que la clause le prévoyait en indiquant clairement « travaux de remplacement de la chaudière ». Il ne peut se déduire de l’analyse de la mention « chaudière (année 2000, gaz) » indiquée sur le DPE et de l’attestation de fonctionnement de l’entreprise BECARD datée du 27 septembre 2023 que les travaux de remplacement ont bien été exécutés. D’autant plus qu’il ressort de la facture de l’entreprise TEST SAV en date du 28 décembre 2023 que le chauffagiste a constaté une « absence de facture de remplacement et absence de certificat de conformité et des anomalies constatées ». Par ailleurs, s’il ressort des échanges « SMS » entre les parties et du courrier en date du 28 février 2025, qu’une chaudière d’occasion, hors d’état de fonctionnement, aurait été installée à la date du 24 juillet 2023 par les vendeurs, il convient une nouvelle fois de rappeler que la clause insérée au contrat de vente faisait état « des travaux de remplacement de la chaudière », de sorte qu’une chaudière même d’occasion d’occasion en état de fonctionnement auraient pu convenir, aucun élément de la clause ne permettant de démontrer qu’il était convenu qu’une chaudière neuve soit installée. Cependant, en l’absence de document permettant d’identifier la chaudière de remplacement, ses caractéristiques, et notamment en l’absence de facture justifiant des « travaux de remplacement » les vendeurs échouent à rapporter la preuve du remplacement de celle-ci de sorte que l’obligation doit être considérée comme n’ayant pas été exécutée. Dans ces conditions, il convient donc d’appliquer la clause pénale. Il ressort toutefois des échanges entre les parties que les vendeurs ont procédé à l’installation d’une chaudière neuve, selon devis en date du 28 février 2024. Un certificat de conformité a été dressé en date du 03 juillet 2024 de sorte que l’inexécution n’a été ni totale ni définitive. Au regard de ces éléments, le montant de 100 euros par jour de retard présente un caractère de disproportion excessive, d’autant plus que la somme de 47.900 euros elle-même apparait manifestement disproportionnée en ce qu’elle représente plus de de 33% du montant totale du prix de vente. Il convient donc de réduire le montant de la clause pénale au montant des sommes séquestrées. Les acquéreurs ayant mis en demeure les vendeurs par lettre recommandée avec accusé réception en date du 07 avril 2025, la pénalité est due. Ainsi, les vendeurs seront condamnés à verser aux acquéreurs la somme de 7.000 euros correspond au séquestre. En l’état, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, il convient d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter du 07 avril 2025, date de la mise en demeure. De plus, conformément à l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice l’impose. L’anatocisme étant judiciairement demandé, il convient d’y faire droit. [R] [N], chargée du séquestre, sera donc autorisée à libérer la somme de 7.000 euros au profit de [I] [C] et [T] [Q], qui viendra alors en déduction de la condamnation mise à la charge de [J] [E] et [P] [B]. Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande tendant à enjoindre à [I] [C] et [T] [Q] à donner au notaire leur accord pour la déconsignation des fonds séquestrés au profit de [J] [E] et [P] [B] et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir. Sur les demandes indemnitaires Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant: DIT opposable à [J] [E] et [P] [B], la clause pénale prévue dans l’acte notarié en date du 24 juillet 2023 ; REDUIT le montant de la clause pénale à la somme séquestrée de 7.000 euros ; CONDAMNE in solidum [J] [E] et [P] [B] à payer à [I] [C] et [T] [Q] la somme de 7.000 euros au titre de la clause pénale prévue dans l’acte notarié en date du 24 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 07 avril 2025, date de la mise en demeure ; ORDONNE la capitalisation des intérêts ; DIT que [R] [N], chargée du séquestre auprès de l’étude notariale, est autorisée à libérer la somme de 7.000 euros au profit de [I] [C] et [T] [Q], qui viendra alors en déduction de la condamnation mise à la charge de [J] [E] et [P] [B] ; DEBOUTE [J] [E] et [P] [B] de leur demande tendant à enjoindre à [I] [C] et [T] [Q] à donner au notaire leur accord pour la déconsignation des fonds séquestrés au profit de [J] [E] et [P] [B] et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir DEBOUTE [I] [C] et [T] [Q] de leur demande formulée au titre du préjudice de jouissance ; CONDAMNE in solidum [J] [E] et [P] [B] à payer à [I] [C] et [T] [Q] la somme de 90,00 euros au titre de leur préjudice financier ; DEBOUTE [I] [C] et [T] [Q] de leur demande formulée au titre du préjudice moral ; CONDAMNE in solidum [J] [E] et [P] [B] aux entiers dépens ; CONDAMNE in solidum [J] [E] et [P] [B] à régler à [I] [C] et [T] [Q] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE [J] [E] et [P] [B] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE