Tribunal judiciaire, chambre 1, 16 juin 2026 — n° 22/02971

EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié de l’étude notariale [Y] [U] [Z] [Z] daté du 25 février 2021, M. [F] [E], assisté de son curateur, l’UDAF, s’est engagé à vendre à Mme [A] [J] une maison individuelle, ses dépendances comprenant garage, grange, atelier et hangar, ainsi que le terrain alentour, le tout cadastré section ZX [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 5] pour une contenance totale de 1 ha 9 a 71 ca, au prix de 55 000 €. La promesse unilatérale de vente était valable jusqu’au 28 mai 2021 et prévue notamment sous condition suspensive d’obtention d’un prêt. A l’occasion de sa signature, Mme [J] a réglé entre les mains du notaire la somme de 2 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation du bien. Le 24 mars 2021, le promettant est décédé. Par courrier du 8 avril 2021, Me [O] [C], en charge de sa succession, a informé la bénéficiaire de la promesse du décès de son cocontractant, tout en lui indiquant que ce dernier se trouvait sous une influence malsaine, que la signature de l’acte aurait été extorquée, et que l’acte authentique était entaché d’une cause de nullité, n’ayant pas été signé « par le bon notaire ». Mme [J] a pris contact avec un avocat, qui a alors adressé un courrier recommandé reçu le 17 novembre 2021 à la SELARL [Y] [U] [Z] [Z] aux fins d’envisager la réitération de l’acte de vente. Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 6 septembre 2022, Mme [J] a, par la voie de son conseil, mis en demeure M. [W] [E] de signer l’acte authentique de vente au prix convenu. N’obtenant pas satisfaction, Mme [J] a ensuite saisi le tribunal judiciaire du Mans par actes délivrés le 25 octobre 2022 à l’encontre de M. [W] [E], fils du promettant, et de la société de notaires, aux fins initialement d’obliger les héritiers de M. [F] [E] à signer l’acte de vente ou à titre subsidiaire de l’indemniser de son préjudice en lui versant la somme de 30 000 €. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 juillet 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, Mme [J] demande désormais à la juridiction de : - Juger que la promesse de vente est valable et engageait le seul héritier du propriétaire - Lui donner acte de ce qu’elle renonce à en demander l’exécution forcée - Condamner M. [W] [E] à lui payer la somme de 25 000 € au titre de dommages et intérêts pour la perte de la plus-value compte tenu de son refus fautif de signer l’acte de vente définitif - A titre subsidiaire, condamner M. [W] [E] au paiement de la somme de 5 500 € par application de la clause pénale prévue à la promesse - En tout état de cause, condamner M. [W] [E] à lui payer la somme de 10 000 € au titre des pertes de temps et d’énergie et des soucis liés au recours à la présente procédure et de son préjudice moral pour avoir dissimulé la vente consentie à un tiers sur le bien pendant près d’un an ; - Condamner la SELARL [Y] [U] [Z] [Z] devenue la SELAS ACP NOTAIRES BMS à lui restituer la somme de 2 000 € déposée au titre de l’indemnité d’immobilisation - Dans l’hypothèse où l’acte serait nul ou qu’elle n’engagerait pas M. [W] [E] par la faute de la société de notaires, condamner subsidiairement celle-ci à lui payer 30 000 € à titre de dommages et intérêts et à lui rembourser 350 € de frais ; - En tout état de cause condamner in solidum M.

MOTIFS Avant d’examiner dans quelle mesure la promesse de vente engageait M. [W] [E], il convient préalablement d’en analyser la validité ainsi que la force obligatoire. Sur la nullité de la promesse de vente : Sur la forme Selon l’article 1371 du code civil, l’acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que le notaire doit avoir personnellement accompli ou constaté. Aux termes de l’article 6 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires : Tout acte doit énoncer le nom et le lieu d'établissement du notaire qui le reçoit, les nom et domicile des témoins, le lieu où l'acte est passé, la date à laquelle est apposée chaque signature. Il contient les noms, prénoms et domicile des parties et de tous les signataires de l'acte. Il porte mention qu'il a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée. En l’espèce, la promesse de vente litigieuse a été régularisée devant notaire. Il n’est pas contesté que le notaire présent lors de la signature, qui a fait lecture de l’acte aux parties et qui a signé celui-ci est Maître [B] [Z], notaire membre de la société de notaires en cause. C’est également son nom ainsi que sa signature qui figurent en fin d’acte, ce qui n’est pas davantage discuté. Or, il résulte de la rédaction de la promesse que le nom d’un autre notaire est mentionné sur la première page dudit acte, à savoir celui de Maître [R] [Y], membre de la même société. Dans la mesure où le notaire ayant signé l’acte avait compétence pour le faire, était établi à l’adresse indiquée, a fait figurer son nom et sa signature en fin d’acte, et se trouve être celui-là même qui a effectivement reçu l’acte en présence des parties, la mention d’un autre nom, qui peut être qualifiée d’erreur matérielle, ne saurait avoir pour effet d’affecter le caractère authentique de l’acte notarié ni sa validité. Dès lors, la promesse de vente signée le 25 février 2021 n’est pas nulle du fait de cette mention. Sur le consentement de M. [F] [E] Aux termes de l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte. M. [W] [E] prétend que M. [F] [E] se trouvait sous une influence néfaste qui l’aurait incité à conclure cette vente à son détriment. Or, il incombe à celui qui le prétend de démontrer ce fait. Si M. [W] [E] produit un courrier du juge des tutelles contemporain aux faits indiquant qu’est en cours une procédure pour éventuelle aggravation de la mesure de curatelle renforcée dont bénéficiait son père, ce seul élément, qui n’évoque qu’une hypothétique aggravation, ne peut suffire à caractériser un trouble mental de la part du promettant au moment où il s’engage devant notaire, alors qu’il n’est produit aucun justificatif médical le démontrant et qu’au surplus, sa curatrice était présente à l’acte et pouvait dès lors faire valoir toute difficulté quant à l’état d’esprit de la personne protégée qu’elle aurait pu constater. La promesse de vente n’est pas nulle du fait de l’insanité d’esprit de M. [F] [E]. Sur la caducité de la promesse de vente Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il est de plus d’ordre public que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Il ressort de la promesse de vente qu’elle était conclue dans les conditions suivantes : Durée de validité : La présente promesse est consentie pour une durée expirant au 28 mai 2021 à 18h00 inclusivement. Si à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte authentique n’étaient pas encore obtenus par le notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé jusqu’à la réception de l’ensemble des pièces nécessaires. (…) Modalités de réalisation : La réalisation de la promesse résultera de la signature de l’acte authentique de vente à recevoir par le notaire rédacteur des présentes. Le bénéficiaire devra manifester sa volonté de lever l’option par acte extrajudiciaire, par simple lettre remise au promettant ou par lettre remise en l’office du notaire rédacteur des présentes contre décharge, dans le délai ci-dessus visé. Pour être valide, la levée d’option devra être accompagnée de la consignation entre les mains du notaire rédacteur des présentes de l’intégralité du prix de vente et du versement des frais par virement bancaire dans le délai ci-dessus fixé. Si tout ou partie du prix de vente devait être financé par la bénéficiaire au moyen d’un ou plusieurs prêts, ce dernier devra justifier de la disponibilité des fonds par la production d’une attestation de l’organisme prêteur ou d’un dossier de prêt conforme aux conditions définies aux termes des présentes. Déchéance : il est expressément convenu que faute d’avoir levé l’option selon les modalités et dans les délais fixés, le bénéficiaire sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la présente promesse, celle-ci étant alors considérée comme caduque et non avenue, sauf les effets de la clause « indemnité d’immobilisation » ci-dessous. A compter de la déchéance du terme, faute par le bénéficiaire d’avoir requis la réalisation des présentes, le promettant sera alors automatiquement délié de tout engagement résultant du présent acte sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire. Par ailleurs, la promesse de vente exigeait, selon l’accord des parties, que la bénéficiaire justifie de l’obtention d’un prêt à titre de condition suspensive, d’un montant de 30 220 € au taux maximal de 4,5 %, et ce en remettant au notaire l’offre du prêt au plus tard le 30 avril 2021. Mme [J] justifie en produisant les pièces d’une part avoir obtenu le prêt convenu à hauteur de 30 303 €, au taux de 3,95 % lui permettant de financer l’achat envisagé. Elle démontre ensuite avoir communiqué ces informations à l’office notarial, qui lui en a accusé réception, et ce dès le 26 mars 2021, au moyen d’un courriel daté accompagné de l’attestation bancaire demandée, émanant du Crédit Mutuel de [Localité 6], datée du même jour. Ainsi, au 26 mars 2021, soit avant le 30 avril prévu, elle a donc justifié auprès du notaire avoir obtenu le financement nécessaire conformément aux stipulations de la promesse. Ayant par la suite reçu mi-avril 2021 le courrier de Me [C] l’informant du décès du promettant et de la volonté des héritiers de faire valoir un certain nombre de difficultés quant à la promesse de vente, sans explicitement indiquer d’ailleurs qu’ils ne souhaitaient pas réitérer la vente, Mme [J] s’est inquiétée de cette situation auprès de son notaire, lui communiquant ledit courrier de Me [C] par courriel le 19 avril 2021. Un personnel de l’étude a répondu qu’elle transmettait l’information au notaire. Mme [J] a alors explicitement interrogé son interlocuteur au sujet de la cause de nullité qui était invoquée par Me [C] le même jour.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel : DEBOUTE M. [W] [E] de sa demande tendant à voir déclarer nulle la promesse de vente signée le 25 février 2021 entre M. [F] [E] et Mme [A] [J]  ; CONSTATE que la promesse oblige M. [W] [E] en sa qualité d’héritier ; CONDAMNE M. [W] [E] à payer à Mme [A] [J] la somme de 5 500 € (cinq mille cinq cents euros) en application de la clause pénale ; ORDONNE la restitution à [A] Mme [J] par la SELAS ACP NOTAIRES BMS de la somme de 2 000 € (deux mille euros) séquestrée en son étude ; CONDAMNE M. [W] [E] à payer à Mme [A] [J] la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de son préjudice moral ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; CONDAMNE M. [W] [E] à verser à Mme [A] [J] une somme de 3 500 € euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [W] [E] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision. La greffière La Présidente N° RG 22/02971 - N° Portalis DB2N-W-B7G-HR7A