Tribunal judiciaire, cg, 16 juin 2026 — n° 24/02034

EXPOSE DU LITIGE Par contrat préliminaire de réservation du 17 septembre 2021 réitéré par acte notarié sous la forme d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 29 mars 2022, la S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 a vendu à Madame [Y] [W], deux lots n°18 et 51, consistant en un appartement et une place de parking, au sein de la [Adresse 3], située [Adresse 3], à [Localité 2], sur une parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1] au lieudit [Adresse 4], pour la somme de 299.000 euros. Pour financer cette acquisition, Madame [W] a souscrit un crédit immobilier auprès de la banque LCL. Le délai prévisionnel de livraison était fixé au 31 mars 2023 au plus tard, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension selon une énumération prévue à l’acte. Après deux reports de livraison les 30 janvier et 13 juillet 2023, les clés du bien immobilier ont été remises à Madame [Y] [W], le 2 avril 2024. Un procès-verbal de livraison a été établi, comportant 19 réserves émises par Madame [Y] [W]. Soutenant que l’appartement était affecté de désordres, Madame [Y] [W] a mandaté Maître [L] [R], commissaire de justice, lequel a dressé un procès-verbal de constat le 25 avril 2024. Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juillet 2024 , Madame [Y] [W] a fait assigner la S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE, aux fins de résolution du contrat de vente et d’indemnisation de ses préjudices. Une première clôture est intervenue le 10 octobre 2024. Par lettre du 15 octobre 2024, le service de publicité foncière et de l’enregistrement de la direction générale des finances publiques de LA ROCHELLE a rejeté la publication de l’assignation du 10 juillet 2024. Lors de l’audience du 4 février 2025, le tribunal a alors révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire devant le juge de la mise en état pour régularisation de la procédure. Par acte de commissaire de justice délivré le 11 avril 2025, Madame [Y] [W] a de nouveau fait assigner la S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 (ci-après la S.N.C. KAUFMAN) devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE, aux mêmes fins que la précédente assignation. La jonction des procédures N°RG 24/2034 et N°RG 25/1192 a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 mai 2025. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, Madame [Y] [W] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : * A titre principal : - Ordonner la résolution du contrat de vente conclu entre elle et la S.N.C. KAUFMAN, le 29 mars 2022, portant sur un appartement situé dans un immeuble dénommé [Adresse 3] situé à [Adresse 3] au 5ème étage, cadastré Section AE N°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 4] d’une contenance de 12 ares 27 centiares (lots N°18 Bâtiment A de la copropriété et N°51 du Bâtiment A s’agissant de l’emplacement de parking), selon état descriptif de division publié le 14 décembre 2021 volume 2021P22147 selon acte de Maître [M], Notaire à LA ROCHELLE en date du 29 novembre 2021 ; - Condamner la S.N.C.

MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la demande principale de résolution de la vente A. Sur les règles applicables Selon l’article 1601-1 du code civil “La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.”. L’article 1601-3 fournit la définition suivante “La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.”. Aux termes de l’article 1217 du code civil “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : -refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation; - poursuivre l’exécution forcée en nature; - obtenir une réduction du prix; - provoquer la résolution du contrat; - demander réparation des conséquences de l’inexécution; les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”. L’article 1224 dispose quant à lui que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”. Enfin l’article 1227 prévoit que “La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.”. B. Application au cas d’espèce Le contrat signé entre Madame [Y] [W] et la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 le 29 mars 2022 est une vente en l’état futur d’achèvement portant sur deux lots de copropriété, un appartement et un parking. Il incombe au vendeur de démontrer qu’il a satisfait à son obligation de délivrance. Ce contrat prévoyait expressément une livraison au 31 mars 2023 et il incombe au vendeur de démontrer qu’il a satisfait à son obligation de délivrance. Il était cependant mentionné dans l’acte que si à la date prévue, « le vendeur n’est pas en mesure de livrer à l’acquéreur les biens présentement vendus, il disposera d’un supplémentaire de trente (30) jours calendaires pour le faire.». Ainsi hors causes spécifiques, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 disposait jusqu’au 30 avril 2023 pour livrer à Madame [Y] [W] son appartement et son emplacement de stationnement. Par ailleurs, ce contrat stipulait différentes causes légitimes de suspension du délai d’achèvement notamment les suivantes : - «les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard, et les interruptions de chantier résultat de l’état du terrain par suite de pluies, inondations ou remontées d’eau», - « la cessation de paiement, l’admission au régime de la sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaires des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou des sous-traitants», - «la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou des sous-traitants (la justification pourra être apportée par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant)», - «la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une ou plusieurs entreprise(s) défaillante(s), notamment en redressement ou en liquidation judiciaire», - «les retards imputables aux compagnies concessionnaires (électricité, gaz, compagnie des eaux, France Télécom, etc) », - «cas d’épisode épidémique ou pandémique, dont l’épisode en cours de covid-19, ainsi que toutes les conséquences des mesures prises pour y répondre ayant un impact sur le chantier sur justificatifs.». L’acte précisait en outre que «pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent vouloir s’en rapporter, dès à présent, à un certificat établi par le maître d’œuvre chargé de la direction et de la surveillance des travaux, sous sa propre responsabilité.». Il sera rappelé que l’identité du maître d’oeuvre était connue de Madame [Y] [W] lors de la signature de cette clause dès lors que notamment en page 10 de cet acte, il est fait état d’une attestation délivrée par Monsieur [D] [T], responsable technique Maîtrise d’oeuvre de la société KAUFMAN & BROAD GIRONDE, maître d’oeuvre d’exécution de l’opération. Ainsi la demanderesse a expressément accepté, en signant l’acte de vente, de s’en rapporter sur toute cause de retard à une attestation établie par ce maître d’oeuvre. La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 invoque ainsi plusieurs causes de retard qu’elle qualifie de légitimes. Elles seront examinées successivement. Par courrier du 28 mars 2022, la S.N.C. KAUFMAN annonçait à Madame [Y] [W] un prolongement du délai d’achèvement des travaux au 2e trimestre 2023 en raison d’une “pénurie des matières premières” en raison de “la situation économique dans le secteur du bâtiment (BTP) engendrée par la COVID-19 ”. Toutefois, le vendeur ne produit aucun certificat établi par le maître d’œuvre visant cette difficulté. Cette première cause de suspension évaluée à un trimestre sera donc écartée. Par courrier du 30 janvier 2023, la S.N.C. KAUFMAN prolonge le délai d’achèvement au 3ème trimestre 2023 en raison de “la cessation d’activité de l’entreprise OCEAN & BOIS, en charge des lots métallerie, serrurerie et menuiseries intérieures”, comprenant le remplacement de l’entreprise défaillante. Le 15 juin 2023, Monsieur [D] [T], membre de la SARL KAUFMAN & BROAD GIRONDE, désigné expressément maître d’œuvre du chantier dans l’acte de vente, atteste de cette liquidation et d’un retard de chantier en découlant de 105 jours de retard, ainsi que d’un retard de 8 jours imputé aux intempéries, et d’un décalage de 60 jours en raison de l’attente de l’intervention d’ENEDIS pour le raccordement de la résidence, soit un total de 173 jours de retard. Cette attestation respectant les dispositions contractuelles, 173 jours de retard justifiés seront retenus. Le 19 octobre 2023, le maître d’oeuvre a établi une nouvelle attestation pour un retard d’un trimestre imputable à une défaillance des entreprises en charge des revêtements façade, enduit et bardage bois. Cependant, il sera rappelé que parmi les causes légitimes de retard, celle liée à la défaillance d’entreprises nécessitait “la justification par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant”. Or ni la SNC KAUFMAN ni le maître d’oeuvre ne communique une quelconque mise en demeure adressée aux sociétés concernées (SMAC et DSA AQUITAINE). Ce retard d’un trimestre ne sera donc pas retenu.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, PRONONCE la résolution de la vente intervenue par acte notarié du 29 mars 2022 entre la S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 et Madame [Y] [W] portant sur deux lots immobiliers, les lots 18 et 51 au sein de la [Adresse 3], sis [Adresse 3], à [Localité 2], édifiée sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1] au lieudit [Adresse 4] ; ORDONNE la publication du présent jugement aux services de la publicité foncière aux frais de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 ; CONDAMNE la S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à restituer à Madame [Y] [W] la somme de DEUX CENT QSUATRE-VINGT-DIX-NEUF MILLE EUROS (299.000€) correspondant au du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 ; CONDAMNE la S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à payer à Madame [Y] [W] la somme de HUIT MILLE NEUF CENT SOIXANTE-DIX EUROS (8970€) au titre des intérêts du crédit relatif à la vente, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 ; CONDAMNE la S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à payer à Madame [Y] [W] la somme de QUATRE MILLE SEPT CENT ONZE EUROS ET DIX CENTIMES (4.711,10€) au titre des frais du crédit relatif à la vente, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur ces sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; DÉBOUTE Madame [Y] [W] de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de notaire, DÉBOUTE Madame [Y] [W] de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de caution pour TROIS MILLE CINQ CENT ONZE EUROS ET DIX CENTIMES (3.511,10€) ; DÉBOUTE Madame [Y] [W] de sa demande au titre d’un préjudice moral ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE la S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 aux dépens qui seront recouvrés directement par Maître Cécile HIDREAU selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE la S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à payer à Madame [Y] [W] la somme de TROIS MILLE EUROS (3000€) au titre de ses frais irrépétibles ; DÉBOUTE la S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 de sa demande au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRESIDENT Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX