Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 15 juin 2026 — n° 21/02052

EXPOSE DU LITIGE Exposé des faits Le 30 septembre 2019, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] ont signé avec la SARL MAISONS GOCHOKI, un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan, pour la construction d’une maison située au [Adresse 1]. Ledit contrat était souscrit pour un prix forfaitaire de 238 250 euros TTC, les Maitres de l’ouvrage se réservant des lots pour un montant de 56 200 euros à savoir : Lot 1 : terrassement valorisé à la somme de 34 500 euros et qui intègre l’assainissement individuel de la maison ;Lot 13 : carrelages, faïences et parquet, fourniture et pose du carrelage dans le hall d’entrée, les pièces de vie, WC, dégagement et cellier pour un montant de 7 600 euros ;Lot 13 : carrelages, faïences et parquet, fourniture et pose du parquet dans les chambres 1, 2, 3 et 4 pour un montant de 3 900 euros. Lot 14 : peintures extérieures et intérieures, pour un montant de 3 500 euros.Le montant du marché a été corrigé suite à la rédaction et signature de onze avenants pour un montant total de 1 317 euros TTC, portant le coût total de l’opération à la somme de 239 567,15 euros TTC. Les travaux ont débuté le 30 mars 2020. Durant les travaux, divers litiges sont survenus quant à la mise en œuvre des travaux d’isolation donnant lieux à des échanges de courriers recommandés et à l’organisation de réunions de chantier. La réception de l’ouvrage est intervenue le 21 mai 2021 avec douze réserves formulées par Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V]. La SARL MAISONS GOCHOKI a refusé de signer le PV de réception considérant certaines réserves comme étant injustifiées. Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2021, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] ont assigné par voie de signification du même jour, la SARL MAISONS GOCHOKI devant le Tribunal judiciaire de BAYONNE aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de construction. Par jugement en date du 22 avril 2024, le Tribunal judiciaire de Bayonne a prononcé la nullité du contrat de construction de maisons individuelles, et avant dire droit, a ordonné une expertise. A cette fins, le Tribunal judiciaire a commis pour y procéder, Monsieur [Z] [N] avec au titre des missions, celle d’indiquer la valeur des prestations réalisées par la SARL MAISONS GOCHOKI fixée au moment de leur réalisation. Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] étaient par ailleurs déboutés de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral et toutes autres demandes étaient réservées. Le 10 février 2025, l’expert, Monsieur [Z] [N] a déposé son rapport. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Le 15 mai 2025, le Tribunal judiciaire de Bayonne a prononcé une ordonnance portant injonction de rencontrer un médiateur. Par ordonnance du 26 janvier 2023, l’ordonnance de clôture a été prononcée le même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 20 mars 2023. Une nouvelle ordonnance de clôture a été prononcée le 23 novembre 2023 fixant la date de clôture au 28 décembre 2023. L’affaire a été renvoyée au 29 janvier 2024. Une nouvelle ordonnance de clôture différée a été rendue le 27 novembre 2025 avec fixation de la date de clôture au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION S’agissant des demandes relatives aux sommes réclamées par les parties Aux termes de l’article 1178 du code civil, « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ». L’article 1353 du code civil dispose quant à lui que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Sur les sommes demandées au principal par les consorts [T]-[V]’agissant des sommes demandées par les époux [T]-[V], il n’est pas contesté par les parties au litige que ces derniers ont versé huit acomptes dont le montant s’élève à la somme totale de 226 337,5 euros TTC. Cette somme est par ailleurs confirmée par le rapport d’expertise de Monsieur [Z] [N] du 2 décembre 2023. En revanche, les frais d’expertise amiable et honoraires demandés au titre du BET Carbone 64 exposés par Monsieur [T] et Madame [V], en qualité de maitres d’ouvrage, ne peuvent être retenus au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation du contrat de construction de maison individuelle. En effet, ces dépenses ne constituent pas des sommes versées en exécution du contrat annulé, et ne sont pas liées à la construction l’ouvrage, mais correspondent à des frais engagés par Monsieur [T] et Madame [V] aux fins de démontrer et soutenir leurs prétentions dans le cadre de la procédure relative au présent litige. Par conséquent, la somme retenue en principal dans le calcul des créances réciproques s’élève à 226 337,5 euros TTC. Sur les sommes demandées au principal par la SARL MAISONS GOCHOKI Le coût des sous-traitants S’agissant des sommes demandées par la SARL MAISONS GOCHOKI, il est établi par les factures produites au dossier qui ne sont pas contestées que le coût des sous-traitants est évalué à la somme de 135 180,88 euros HT. Les frais internes de gestions (frais généraux) et de coordination des sous-traitants S’agissant des frais internes de gestion (frais généraux) et de coordination des sous-traitants, la SARL MAISONS GOCHOKI revendique sur la base de l’expertise judiciaire l’application d’un coefficient de 7 % au titre des frais internes de gestion et de coordination des sous-traitants. Toutefois, il ressort du rapport d’expertise que les sommes revendiquées à ce titre ne font l’objet d’aucune ventilation comptable précise permettant de distinguer les frais de gestion effectivement exposés des éléments relevant de la marge commerciale. En outre, l’expert procède sur ce point par référence « à un usage professionnel » et à une évaluation forfaitaire approximative, sans justification détaillée des démarches effectivement accomplies dans la réalisation des travaux. Il résulte par ailleurs des pièces produites aux débats, et notamment des échanges intervenus entre les parties au cours du chantier, que les maîtres d’ouvrage ont signalé de manière récurrente diverses difficultés affectant le suivi et la coordination des travaux. Dans ces conditions, faute pour la SARL MAISONS GOCHOKI de rapporter la preuve certaine de frais internes de gestion et de coordination effectivement exposés et précisément individualisés, il n’y a pas lieu de retenir ce poste dans les comptes établis entre les parties.Haut du formulaire Par conséquent, ces sommes ne seront pas comprises dans le cadre de l’évaluation de la créance. Les frais d’achat divers en lien direct avec l’opération pS’agissant des frais d’achat divers en lien direct avec l’opération, le rapport de l’expertise judiciaire conclut à la somme de 27 814 euros HT, laquelle n’est pas contestée par la partie adverse. Par conséquent, ces frais seront compris dans le cadre de l’évaluation de la créance. La prime d’assurance dommages-ouvrages S’agissant de la prime d’assurance dommages-ouvrages alléguée par le constructeur, il est seulement produit une attestation de souscription, laquelle ne permet pas d’établir le montant effectivement acquitté au titre de cette assurance. Dès lors, faute pour la SARL MAISONS GOCHOKI de rapporter la preuve certaine du coût effectivement exposé à ce titre, il n’y a pas lieu d’intégrer cette somme au titre de ses créances. L’indemnité d’occupation et la plus-value immobilière S’agissant de l’indemnité d’occupation et la plus-value immobilière sollicitées par la SARL MAISONS GOCHOKI au titre de la jouissance de l’immeuble par les consorts [T]-[V], il doit être constaté que la créance retenue au bénéfice de la société constructrice dans le cadre des restitutions réciproques tend déjà à compenser les dépenses exposées pour la réalisation de l’ouvrage conservé par les maîtres d’ouvrage. En l’absence d’éléments permettant de caractériser un enrichissement distinct de celui pris en compte dans l’établissement des comptes entre les parties, ni de démonstration d’un préjudice autonome résultant de la seule occupation de l’immeuble, il n’y a pas lieu d’allouer une indemnité complémentaire à ce titre. La demande sera en conséquence rejetée. Les pénalités de retard S’agissant des pénalités de retard, la SARL MAISONS GOCHOKI sollicite l’application de pénalités de retard au motif du paiement tardif d’une facture par les consorts [T]-[V]. Toutefois, la société constructrice ne peut utilement se prévaloir des pénalités prévues par un contrat annulé dès lors que le prononcé de la nullité emporte anéantissement des effets de celui-ci. La demande sera en conséquence rejetée. Le paiement des factures S’agissant du paiement des factures entre les parties, la SARL MAISONS GOCHOKI sollicite la prise en compte d’un solde demeuré impayé par les maîtres d’ouvrage, comprenant notamment une somme de 1 317 euros ainsi qu’une somme correspondant à la retenue de garantie de 5 % initialement prévue au contrat, d’un montant de 11 912,5 euros. Si l’annulation du contrat de construction emporte son anéantissement rétroactif et prive d’effet les mécanismes contractuels de règlement du marché, il appartient néanmoins au juge, dans le cadre des restitutions réciproques, de tenir compte de la valeur des travaux effectivement réalisés et conservés par les maîtres d’ouvrage. Il ressort des éléments du dossier que les sommes demeurées impayées correspondent à des prestations exécutées au bénéfice des consorts [T]-[V] et non déjà intégrées dans les coûts retenus par l’expert judiciaire au titre des dépenses effectivement exposées par la société constructrice. Dès lors, en l’absence de destruction de la maison litigieuse et afin d’éviter un enrichissement injustifié résultant de la conservation de travaux sans contrepartie financière intégrale, il y a lieu d’intégrer aux comptes entre les parties tant la somme de 1 317 euros que celle de 11 912,5 euros correspondant à la retenue de garantie de 5 %. Ces sommes sont retenues non comme application des stipulations contractuelles du marché annulé, mais au titre de la valeur des prestations conservées par les maîtres d’ouvrage dans le cadre des restitutions réciproques consécutives à la nullité du contrat. S’agissant de la demande portant sur les intérêts L’article 1231-7 du code civil dispose qu’« en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, ORDONNE la compensation des créances entre Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] et la SARL MAISONS GOCHOKI ; CONDAMNE la SARL MAISONS GOCHOKI au paiement à Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] de la somme de 50 113,12 euros au titre de la créance aux taux d’intérêt légal à compter du présent jugement ; DEBOUTE Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] de leur demande de prise en charge des frais d’expertise privé et des frais du BET Carbone 64 ; DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de prise en charge de la prime d’assurance dommages-ouvrages ; DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande d’indemnité d’occupation et d’une plus-value immobilière ; DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de pénalités de retard ; DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de paiement au titre des intérêts en application de la norme NFP 03.001 ; DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de paiement au titre des avantages financiers tirés de la construction ; CONDAMNE la SARL MAISONS GOCHOKI aux dépens de l’instance ; CONDAMNE la SARL MAISONS GOCHOKI aux paiements de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande relative à l’exécution provisoire de la présente décision ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige ; DIT n’ y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Le présent jugement a été signé par [...], Premier Vice-Président, et par [...], Greffière principale. La Greffière, Le Juge, [...] [...]