Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 15 juin 2026 — n° 23/01444

N° RG 23/01444 - N° Portalis DBZ7-W-B7H-FIHF minute n°26/272 du 15/06/2026 Grosse et expédition le : à JUGEMENT DU 15 Juin 2026 Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit : Composition : [...], Premier Vice-Président, désigné en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties Assisté de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe ENTRE : Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1] représenté par la SCP SCP SALLEFRANQUE LAUVRAY, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 102 Demandeur(s) D’UNE PART, ET : FONCIERE EPILOGUE, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de STRASBOURG sous le n°753 415 074, , dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2] représentée par Me Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 177 Défendeur(s) D’AUTRE PART, Madame [O] [J] [F] épouse [Y], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] représentée par la SELARL LEXMENDI, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 149 intervenante volontaire A l’audience du 23 Mars 2026, LE TRIBUNAL : Après avoir entendu Me Sophien BEN ZAIED, la SELARL LEXMENDI, la SCP SCP SALLEFRANQUE LAUVRAY, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 15 Juin 2026. LE TRIBUNAL a statué en ces termes : Selon acte du 29 décembre 2021, Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [F] épouse [Y] ont mandaté la société CREDIXIS aux fins de rechercher un acquéreur pour leur résidence principale située [Adresse 1] [Localité 1] cadastrée en section BH n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3]. Cette vente s’inscrivait dans le cadre particulier d’une vente à réméré dite également vente avec faculté de rachat. Le mandat de vente fixait les conditions suivantes : Un prix de cession de 1 162 500 euros ; Une vente dite « acte en main » ;Une faculté de rachat ;Une rémunération du mandataire de 60 000 euros TTC.Le jour même, la SA FONCIERE EPILOGUE, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n°753 415 074 a transmis une offre d’achat au prix, sous réserve d’expertise, à la société CREDIXIS. Par acte authentique du 4 février 2022, Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [F] épouse [Y] ont vendu leur résidence principale à la SA FONCIERE EPILOGUE moyennant la somme de 1 162 000 par-devant Maitre [X] [E], notaire à [Localité 3]. L’acte de vente stipulait : Une option aux fins de reprise dite « faculté de rachat » expirant au terme du 12e mois suivant la vente, soit le 5 février 2023, moyennant le versement d’une somme de 1 255 500 hors frais d’acte ; Un droit de jouissance laissé aux vendeurs à réméré sur leur résidence principale par une convention d’occupation précaire pour une même durée soit 12 mois. A l’issue du délai de 12 mois, Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [F] n’ont pas exercé leur faculté de rachat dont la validité expirait le 5 février 2023. Par courrier en date du 6 février 2023, Monsieur [D] [Y] a été mis en demeure de libérer les lieux sous quinzaine. Par acte extrajudiciaire du 20 mars 2023, la SA FONCIERE EPILOGUE a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir notamment ordonner son expulsion. Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, Monsieur [Y] a assigné la SA FONCIERE EPILOGUE devant le Tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de vente à réméré régularisé entre les parties le 4 février 2022 et subsidiairement sa rescision pour lésion. Selon conclusions d’incident, la SA FONCIERE EPILOGUE a soulevé une fin de non-recevoir en alléguant que Monsieur [D] [Y] n’avait pas qualité pour agir seul en nullité et rescision de la vente.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande liminaire Il convient également de déclarer recevable l’intervention volontaire à l’instance de Madame [O] [F] épouse [Y], recevabilité qui n’est au demeurant l’objet d’aucune contestation. Sur le fond du dossier Il résulte des pièces produites aux débats qu’en amont de la vente litigieuse, la SA EPILOGUE ainsi que Monsieur [Y] et Madame [F] épouse [Y] ont eu recours à une expertise amiable de la maison sise [Adresse 5], [Localité 5], cadastrée en section BH n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] pour un montant de 1 600 000 euros. La vente de la maison est intervenue au prix de 1 162 000 euros. Dans le cadre de la présente procédure, les époux [Y] font valoir que c’est à la demande de la SA FONCIERE EPILOGUE que cette expertise a été réalisée. Ils soutiennent que le rapport d’expertise ayant servi de fondement à la vente a été établi par le cabinet IMMOCONSULTING n’a pas tenu suffisamment compte des spécificités du marché immobilier local. Ainsi, Monsieur [Y] et Madame [F] épouse [Y] contestent le prix auquel le bien immobilier a été cédé, au motif que celui-ci ne correspond pas à sa valeur réelle. En effet, il ressort du document versé au dossier, que le rapport du cabinet IMMOCONSULTING ne précise pas de manière circonstanciée la méthode retenue pour procéder à l’évaluation du bien et ne comporte pas d’analyse approfondie des spécificités propres au bien litigieux ni de leur incidence sur sa valeur. Monsieur [D] [Y] et Madame [F] épouse [Y] versent ainsi aux débats quatre nouvelles estimations : Par l’agence COMPASSIMO, le 19 septembre 2022 qui détermine un prix de 2 780 000 à 3 083 000 euros ; Par l’agence ORPI, le 13 mars 2023 qui détermine un prix de 2 800 000 euros ; Par l’agence EXPRTIMO, le 18 mars 2023 qui détermine un prix net vendeur entre 2 810 000 et 3 120 000 euros ;Par l’agence CARMEN en mars 2023 qui détermine un prix entre 2 650 000 et 3 050 000 euros ; La valeur de ces estimations est en revanche contestée par la SA FONCIERE EPILOGUE au regard de leurs temporalités puisqu’elles ont été réalisées plusieurs mois après la vente. Par ailleurs, les parties aux litiges font valoir que la valeur probante des expertises amiables produites est douteuse dès lors qu’elles ont été réalisées par des cabinets avec lesquels chacune d’entre elles était susceptible d’entretenir des relations professionnelles. Au regard des divergences significatives entre les évaluations produites et des contestations élevées quant à leur fiabilité, il apparaît nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise afin d’éclairer le tribunal sur la valeur du bien au jour de la vente ainsi que trancher les points suivants : Décrire le bien et reconstituer son état à la date de la vente ; Déterminer la valeur vénale du bien immobilier litigieux au jour de la vente intervenue le 4 février 2022 au regard de ses caractéristiques et de l’état du marché immobilier à cette date ; Apprécier l’adéquation du prix de vente avec la valeur vénale ; Dans ces conditions, il convient d'ordonner une mesure d'expertise qui sera confiée à Monsieur [X] [U], [Adresse 6] [Localité 6] architecte DPLG et expert et dont les missions seront précisées au dispositif. Sur les demandes annexes Le sort des dépens ainsi que celui des demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile seront réservés. Il convient par ailleurs d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS Le TRIBUNAL, par décision mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort, ORDONNE une mesure d'expertise, COMMET pour y procéder Monsieur [X] [U], [Adresse 6] [Localité 6] architecte DPLG et expert lequel aura pour mission en veillant en toutes circonstances au strict respect du principe de la contradiction, après : avoir pris connaissance du dossier de la procédure,s’être fait remettre par les parties toutes pièces utiles,s’être rendu sur les lieux, les parties présentes ou dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, et le cas échéant, pour les réunions ultérieures, après accord des parties, par mail, télécopie ou tout autre moyen de communication convenu,avoir établi une estimation du coût de ses opérations et indiqué en cas de recours à un sapiteur, le coût prévisible de celles-ci, sous réserves de toutes sujétions particulières découvertes en cours d’expertise, communiqués par tous moyens aux parties et au juge du contrôle des expertises,avoir visité les lieux, De fournir tous les renseignements et éléments susceptibles de permettre à la juridiction de déterminer la valeur vénale du bien immobilier litigieux au jour de la vente intervenue le 4 février 2022, au regard de ses caractéristiques et de l’état du marché immobilier à cette date ; Décrire le bien et reconstituer son état à la date de la vente ; Examiner les termes de comparaison pertinents ; Apprécier l’adéquation du prix de vente avec la valeur vénale ; Fournir tous éléments techniques permettant au tribunal d’apprécier l’existence d’un éventuel déséquilibre économique de l’opération. ORDONNE à la partie demanderesse de consigner à la régie du Tribunal une somme de 3 000 € dans le mois de la notification de la présente, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l'article 271 du nouveau code de procédure civile ; DIT qu’à défaut de versement du montant de l’intégralité de la consignation dans le mois du prononcé de la présente ordonnance et après qu’un nouveau délai de quinze jours ait été accordé aux parties pour formuler leurs observations, la désignation de l’expert sera caduque ; DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance, à la requête de la partie la plus diligente ; INDIQUE que l'expert dès sa saisine précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l'évolution de celle-ci et de la décision finale du Juge taxateur ; INDIQUE à l'expert qu'il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, qu’à son issue, il adressera au Juge chargé de la surveillance des expertises une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d'assurer un déroulement efficace de ses opérations ; DIT que l’expert fera connaître dans ce délai de 45 jours de l’acceptation de sa mission, aux parties ainsi qu’au Juge du contrôle des expertises, s’il est nécessaire d’appeler à la cause un ou plusieurs intervenants en donnant le maximum de renseignements sur leur identité et leur adresse ; AUTORISE l'expert, en vertu de l'article 278 nouveau code de procédure civile, à s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art, distinct de sa spécialité, après accord des parties ou du Juge chargé du contrôle des expertises ; DIT que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d'expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu'il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu'elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ; DIT que le rapport de l’ex…