Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 15 juin 2026 — n° 24/00281

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES M. [I] [B] et M. [V] [B] (les consorts [B]) étaient propriétaires sur la commune de [Localité 1], [Adresse 5], d’une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section AC N° [Cadastre 1], d’une contenance de 00ha 05ca 78 ca. Suivant acte de promesse unilatérale de vente du 8 mars 2019, soumise à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, les consorts [B] se sont engagés à vendre ladite parcelle à la société IMMO SUD OUEST, ayant comme gérant M. [H] [L], pour le prix de 500.000 euros. Il était stipulé dans l’acte que le prix a été négocié par l’Agence [U] au titre d’un mandat donné par l’acquéreur sous le numéro 215, et qu’en contrepartie l’acquéreur versera le jour de l’acte authentique une rémunération de 25.000 euros. Par acte authentique du 28 juillet 2021, reçu par Maître [Y] [P], notaire à [Localité 2], avec la participation de Maître [W] [K], notaire à [Localité 2], les consorts [B] ont vendu à M. [H] [L] et son épouse Mme [E] [R], la parcelle de terrain à bâtir cadastrée section AC N° [Cadastre 1] pour le prix de 500.000 euros. Il était stipulé qu’au titre d’un mandat donné par l’acquéreur sous le numéro 215, l’Agence [U] percevrait une rémunération de 250 000 euros. Suivant acte du 1er décembre 2022, reçu par Maître [O] [A], notaire à [Localité 3], promesse de vente a été rédigée entre les époux [L]-[R] au profit des consorts [G]-[T], portant sur la parcelle cadastrée section AC N°[Cadastre 1]. Suivant acte du 28 mars 2023, les consorts [G]-[T] ont acquis le bien pour le prix net vendeur de 890.000 euros. Par courriers recommandés du 17 juillet 2023 et du 8 septembre 2023, les consorts [B] et leur conseil ont mis en demeure l’Agence [U] de règler la somme de 390.000 euros à titre indemnitaire, dans le cadre de l’inexécution d’un mandat de vente. Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, les consorts [B] ont fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bayonne à la société [U] sur le fondement du manquement à son obligation précontractuelle d’information et de conseil, aux fins de condamnation au paiement à la somme de 390.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2021, outre la somme de 12.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. La société QBE Europe SA/NV, assureur de la société [U], est volontairement intervenue à l’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture : Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “ Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.” Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, “ L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.” Les conclusions notifiées le 12 mars par les consorts [B] font suite aux écritures notifiées la veille de la clôture par les défenderesses. Dans la respect du principe contradictoire, qui justifie à lui seul une cause de révocation compte tenu de sa gravité, l’ordonnance de clôture sera révoquée, la clôture prononcée à la date des plaidories et les conclusions des consorts [B] du 12 mars 2026 déclarées recevables. - Au fond : Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Aux termes de l’article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il résulte des pièces que les seuls mandats formalisés sont les suivants : - un mandat d’administration de biens signé le 4 décembre 2016 entre les consorts [B] et la société [U], portant sur l’administration et la location d’une villa sise à [Adresse 6], se situant au-dessus du terrain cadastré section AC N° [Cadastre 1], démontrant que les consorts [B] et l’agence [U] étaient effectivement en relation d’affaires depuis cette date, mandat totalement étranger à un éventuel mandat verbal qui aurait été donné à l’agence [U] pour procéder à la vente de la parcelle cadastrée section AC N° [Cadastre 1]. - un mandat de recherche exclusif d’un bien à acquérir n° 215, signé le 25 août 2017 entre la société [U] et M. [H] [L], portant sur ledit terrain. Si les demandeurs situent la date de conclusion du mandat verbal qu’ils invoquent à l’année 2017, ils ne précisent pas pourquoi ils n’auraient pas conclu de mandat écrit aux fins de vente de leur terrain, étant rappelé que l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 rappelle qu’un tel mandat ne saurait être présumé, et que toute commission due à l’agence doit être expressément prévue. Il était donc de l’intérêt de la société [U], à supposer qu’un tel mandat ait été envisagéavec les consorts [B], de le formaliser par écrit pour qu’une rémunération puisse être envisagée dans le cadre d’une commission sur la vente à venir. Les consorts [B] ne rapportent pas davantage l’existence de courriels ou autres échanges permettant d’établir l’existence éventuelle d’un mandat verbal entre eux et l’agence en vue de la vente de leur parcelle, le seul procès-verbal de constat d’huissier du 25 novembre 2025 retraçant le message vocal du 25 août 2022 de M. [M] [U], gérant de la société, ne faisant que confirmer l’existence d’un mandat de recherche entre la société [U] et M. [L], et le fait que ledit gérant avait parfaitement conscience que les contrats de gestion de location avec les consorts [B] allaient être résiliés. Ce seul document ne saurait laisser présumer une entente frauduleuse entre l’agence et M. [H] [L], antérieure à la vente du terrain du 28 juillet 2021, étant constaté qu’à cette date les demandeurs ne rapportent pas davantage la preuve que l’agence pouvait savoir que M. [L] vendrait son bien quelques mois plus tard 390.000 euros de plus. Les consorts [B] ne sauraient davantage invoquer utilement le caractère frauduleux du mandat de recherche n°215, lequel a été rappelé et dans la première promesse de vente du 8 mars 2019, qui n’a pas eu de suite, et dans l’acte de vente du 28 juillet 2021. Au-delà de l’inexistence d’un mandat verbal, les pièces soumises au tribunal ne permettent pas de déterminer qui a fixé le prix de vente en 2021, le seul élément certain étant relatif à une fixation initiale du prix en 2017 par l’agence SOCOA à la somme de 500.000 euros, les consorts [B] n’établissant pas que ladite somme leur aurait été suggérée par l’agence [U] dans le cadre de la vente consentie à M. [H] [L], étant ajouté que sans être professionnels de l’immobilier, les consorts [B] pouvaient parfaitement savoir que les prix dans la région avaient fortement augmenté entre 2019 et 2021, en raison notamment des effets de la crise sanitaire, ainsi que l’atteste Madame [T]. Sans s’appesantir davantage sur les effets éventuels de l’obtention d’un permis de contruire par M.[H] [L] sur la valeur du bien, et sur la comparaison des prix au m² telle qu’avancée par les demandeurs, il y aura lieu de rejeter leurs demandes indemnitaires, l’existence d’un mandat de vente entre eux-mêmes et la société [U] n’étant pas établie pas davantage que l’entente frauduleuse entre l’agence et M. [H] [L], par voie de conséquence aucun manquement à une éventuelle obligation de renseignement ne saura être être retenue à l’encontre de l’agence. Sur les dépens : Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant à l’instance, M. [I] [B] et M. [V] [B] seront condamnés aux dépens. Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, dire qu’il n’ y a pas lieu à ces condamnations. Eu égard aux circonstances de la cause, il est équitable de condamner M. [I] [B] et M. [V] [B] à verser à la société [U], chacun, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant en audience publique, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel, - PRONONCE le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries, - DECLARE recevables les conclusions des consorts [B] notifiées le 12 mars 2026, - DIT n’y avoir établi la preuve d’un mandat de vente entre les consorts [B] et la société [U] à la date du 25 août 2017, - DEBOUTE les consorts [B] de leurs demandes indemnitaires, - CONDAMNE M. [I] [B] et M. [V] [B] aux dépens d’instance, - CONDAMNE M. [I] [B] et M. [V] [B] à verser à la société [U], chacun, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile. - DEBOUTE M. [I] [B], M. [V] [B] et la société QBE EUROPE SA/NV de leurs demandes au titre des frais irrépétibles - DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. Le présent jugement a été signé par [...], Premier Vice-Président, et par [...], Greffière principale. La Greffière, Le Juge, [...] [...]