Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 15 juin 2026 — n° 24/01675

FAITS ET PROCÉDURE Par contrat de réservation en date du 18 octobre 2020 et par acte authentique de vente en date du 18 février 2021, Monsieur [F] et Madame [L] ont acquis, pour une montant de 448.500 €, en état futur d’achèvement, deux lots de copropriété dépendant de l’immeuble « L’[Etablissement 1] », situé [Adresse 5] à [Localité 1], auprès de la société l’[Etablissement 1] dont la société AEDIFIM est la gérante statutaire. Le premier lot numéro 103 correspond à un appartement tandis que le lot numéro 116 correspond à un parking couvert. Par arrêté du 12 juillet 2019, le permis de construire initial était accordé par la mairie de [Localité 1] à la société AEDIFIM puis transféré, par arrêté du 3 septembre 2019, à la société l’ESSENCIEL. Puis par arrêté du 1er décembre 2020 un permis modificatif était accordé par la mairie de [Localité 1]. Par contrat conclu le 15 juin 2022, la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE - COTE D'ARGENT IMMOBILIER était nommée en qualité de syndic. Une assurance dommage-ouvrage était également souscrite auprès de la société SMABTP. Après livraison des biens intervenue le 28 juin 2022, date du procès-verbal de livraison, les époux estimaient nécessaires d’émettre des réserves quant au bien livré. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 juillet 2020, les acquéreurs notifiaient à la société l’[Etablissement 1] de nouveaux griefs quant au bien livré. À la suite de la réalisation de plusieurs diagnostics de performance énergétique, les acquéreurs ont constaté que leur logement était classé en catégorie C. Après de nouveaux échanges avec la société l’[Etablissement 1] n’ayant pas donné satisfaction aux acquéreurs, ceux-ci saisissaient le Juge des référés du tribunal judiciaire de BAYONNE aux fins que soit ordonnée une expertise judiciaire. Ainsi, par ordonnance du 3 octobre 2023, le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a ordonné une expertise judiciaire et désignait Monsieur [C] [T] en qualité d’expert pour procéder à l’expertise des désordres attachés aux biens acquis. Par ordonnance du 29 janvier 2024, Madame [V] [G] était désignée en remplacement de [C] [T]. Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, les Consorts [F] et [L] ont fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux sociétés L’[Etablissement 1], AEDIFIM et BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE aux fins de voir réparer les préjudices qu’ils estiment avoir subi. Par ordonnance du 27 Novembre 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture différée de l’affaire à la date du 5 Mars 2026, tout en fixant l’audience des plaidoiries à la date du 23 Mars 2026. PRÉTENTION ET MOYENS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions en date du 26 novembre 2025, les Consorts [F] et [L] demandent au Tribunal de : DECLARER Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L] recevables et bien fondés en leurs demandes, CONDAMNER in solidum les sociétés L'[Etablissement 1] et AEDIFIM à réaliser les travaux nécessaires à la reprise des vices et non conformités ci-après mentionnées dans un délai d'un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 300€ par jour de retard : Points 1 et 7 : Porte d'entréePoint 19 : Non-conformité du positionnement et de la taille de l'ouverture de la chambre 1 À défaut de reprise dans le délai susvisé, CONDAMNER in solidum les sociétés L'[Etablissement 1] et AEDIFIM au coût des travaux de reprise des vices et non conformités dénoncées ainsi qu'à la moins-value occasionnée par ces derniers. En tout état de cause, CONDAMNER in solidum les sociétés L'[Etablissement 1] et AEDIFIM à verser à Monsieur [Y] [J] [Q] [F] et Madame [R] [S] [U] [L] la somme de 14.300,27 € TTC, se décomposant comme suit : 5.662,27€ TTC nécessaires à la reprise de la non-conformité du DPE à la réglementation 2012 (Point 16) 5.203,00 € TTC nécessaires à la reprise du désordre affectant le parquet de la…

MOTIFS DE LA DECISION La recevabilité de l'action des consorts [F]-[L] est acquise, n'ayant pas été contestée devant le juge de la mise en état jusqu'à l'ordonnance de clôture au vu de l'article 789 du code de procédure civile, donnant compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer sur les éventuelles fins de non-recevoir. Sur la responsabilité de la société AEDIFIM, gérant de la société [Etablissement 1] : celle-ci ne se trouve pas engagée dans la mesure où aucune faute de gestion de celle-ci n’est démontrée. Les demandes dirigées contre la société AEDIFIM seront rejetées. Sur la responsabilité de la société [Etablissement 1] L’article 1642-1 du Code civil prévoit que « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.  Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. » S’agissant des demandes portant sur les dommages matériels Sur la fenêtre de la chambre 1 L’expert judiciaire retient qu’il existe un défaut de respect du contractuel. En effet, il y a eu une modification de configuration des fenêtres entre le permis de construire initial et le permis de construire modificatif en date de décembre 2020. Cette modification aurait dû faire l’objet d’une information préalable aux Consorts [F] et [L] dans le cadre de leur rapport contractuel avec le promoteur. Le promoteur s’était contractuellement obligé à livrer une allège vitrée dans la chambre 1, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Il s’agit donc d’un défaut de conformité au contrat conclu. En conséquence, il y a donc lieu d’accueillir la demande tendant à ce que la société L’[Etablissement 1] soit déclarée responsable de la non-conformité relative à la taille et à la configuration de la fenêtre, et de réaliser dans la chambre 1 une allège vitrée aux mêmes dimensions que celle de la chambre 2 . La société l’[Etablissement 1] sera condamnée à réaliser les travaux réparatoires de la non-conformité afin qu’ils soient conformes au permis de construire initial dans un délai d’un mois sous astreinte de 300 € par jour de retard. Sur le diagnostic de performance énergétique L’expert judiciaire relève que le classement énergétique en catégorie C du logement ne remet pas en cause la conformité à la réglementation RATP 2012 de l’immeuble. Ainsi, l’évolution de la réglementation en la matière en date du 1er juillet 2021, postérieure au dépôt du permis de construire initial, a fait basculer le logement des Consorts en catégorie C alors même que selon la réglementation antérieure il aurait été classé en catégorie B. Ainsi, il y a lieu de retenir que cette classification inférieure ne peut être imputée au promoteur. De la même manière, il apparait dans la plaquette publicitaire, que la société [Etablissement 1] s’était engagée à livrer un bien « peu énergivore ». Or il n’est nullement établi que le classement en catégorie C d’un logement en fait un logement qui ne remplirait pas cette caractéristique puisqu’il s’agit de la troisième catégorie la moins énergivore sur les sept que comprend la classification. L’expert relève à ce titre qu’« au-delà classe E,F,G sont énergivores ». A contrario, il faut en déduire que les classes A, B, C et D peuvent être considérées peu énergivores. En conséquence, la demande relative au diagnostic de performance énergétique sera rejetée. Sur les impacts sur la grande baie vitrée du séjour.L’expert retient qu’elle doit être changée, cela n’est pas contesté par la société [Etablissement 1]. Une baie vitrée qui contient des impacts constitue un défaut de conformité. En conséquence, la demande concernant la baie vitrée du séjour devra être accueillie, la somme de 790 € HT soit 869 € TTC sera allouée. Sur l’impossibilité d’ouvrir simultanément la porte de la douche et la porte de la chambre parentaleL’expert retient que l’exécution des travaux par le promoteur ne correspond pas aux plans annexés et remis aux Consorts et la modification n’est pas actée par un écrit. Les plans signés prévoyaient une configuration permettant l’ouverture simultanée de la porte de la douche et de celle de la salle de bain parentale. Il faut donc considérer que différence entre la configuration prévue dans les plans signés et celle livrée constitue un défaut de conformité par rapport au contrat conclu. En conséquence, la demande d’indemnisation concernant l’impossibilité d’ouvrir simultanément la porte de la douche et la porte de la chambre parentale devra être accueillie. L’estimation de l’expert du coût des travaux réparatoires s’élève à 2000 € HT soit 2200 € TTC, il conviendra d’allouer cette somme aux demandeurs. Sur les craquements du parquet dans la chambre parentaleL’expert retient que les parquets suivant une pose flottante craquent, c’est cette technique qui a été utilisée pour la pose du parquet. Dans la mesure où cette technique peut entrainer des craquements, elle n’aurait pas dû être utilisée dans la chambre parentale puisque l’usage de ce procédé de construction se révèle inadapté à la situation ce qui constitue un désordre. Et ce d’autant plus qu’un acheteur normalement raisonnable ne peut s’attendre à ce que le parquet posé dans une chambre parentale soit posé suivant un procédé entrainant des craquements. Il ne ressort d’aucun élément du dossier que les Consorts [F]-[L] avaient été informés par le promoteur des risques liés à ce type de pose dans leur chambre. Au regard des précisions de l’expert pour réparer ce désordre il n’est pas nécessaire de remplacer le parquet de la chambre. En conséquence, la demande d’indemnisation concernant les craquements du parquet devra être accueillie. L’estimation de l’expert du coût des travaux réparatoires s’élève à 1000 € HT soit 1100 € TTC, il conviendra d’allouer cette somme aux demandeurs. Sur le défaut de pose de la paroi de doucheLes Consorts [F]-[L] ne rapportent pas la preuve d’un quelconque défaut ou vice-construction concernant la salle d’eau 2. L’expert ne relève qu’un défaut de pose s’agissant de la salle d’eau 1. Il conviendra donc d’écarter l’existence d’un défaut concernant la salle d’eau 2. S’agissant de la salle d’eau 1, le joint d’environ 20 cm effectué pour rattraper le faux aplomb du mur constitue une défectuosité permettant de caractériser un vice de construction eu égard au rendu inesthétique particulièrement visible. En conséquence, la demande d’indemnisation concernant le défaut de paroi de douche devra être accueillie. Le devis utilisé par l’expert retient la somme de 1600 € HT pour le démontage « des parois de douche ». Le vice de construction n’étant constaté qu’à l’égard de la salle d’eau numéro 1, il conviendra de retenir la somme 800 € HT soit 880 € TTC au titre des travaux réparatoires. Sur le défaut de pose et de conformité de la porte de l’armoire colonne Salle d’eau 2 et présence de chocsIl ressort de l’expertise que la porte de l’armoire colonne de la salle d’eau 2 présente un choc et qu’il est nécessaire de la changer. Cela n’est pas contesté par le promoteur. En conséquence, la demande sera accueillie et la somme de 125 € HT soit 137,5 € TTC sera allouée au titre des travaux réparatoires. Sur le problème de fermeture de la porte aimantée de la douche Il ressort du dossier que les aimants de la porte aimantée doivent être réglés car la porte ne se ferme pas correctement ce qui constitue une défectuosité. Cela n’est pas contesté par le promoteur. En conséquence, la demande sera accueillie et la somme de 40 € HT soit 43 € TTC sera allouée au titre des travaux réparatoires. Sur le défaut de la porte d’entrée Les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un problème de fermeture de la porte. L’expert relève uniquement un problème de vissage du judas constituant une défectuosité.

PAR CES MOTIFS CONDAMNE la société [Etablissement 1] à réaliser les travaux de mise en conformité des défauts relatifs à la taille et de configuration de l’allège de la fenêtre de la chambre 1, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, et ce pendant une durée de trois mois. CONDAMNE la société [Etablissement 1] à revisser le judas de la porte d'entrée, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, et ce pendant une durée de trois mois. CONDAMNE la société [Etablissement 1] au versement de la somme de 5.229,5 € TTC au titre de la réparation des dommages matériels suivants : Les impacts sur la baie vitréeLe craquement du parquetLa reprise du défaut de pose la paroi de douche, chocs sur l’armoire colonne salle d’eau 2, défaut de fermeture de la porte aimantée de la doucheL’impossibilité d’ouvrir simultanément la porte de la salle de bain et celle de la chambre PRÉCISE que les sommes versées à titre d’indemnisation aux fins de réalisation des travaux réparatoires seront indexées sur l’indice BT 01 en vigueur à la date du rapport d’expertise judiciaire au jour du rendu de la présente décision. DÉBOUTE les Consorts [F] et [L] dans leur demande d’indemnisation relative à la non-conformité du diagnostic performance énergétique DÉBOUTE les Consorts [F] et [L] dans leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice financier relative au remboursement des charges de copropriété. DEBOUTE les Consorts [F] et [L] de leur préjudice financier lié à la moins value, CONDAMNE la société [Etablissement 1] au versement de la somme de 2.000 € au titre de la réparation du préjudice de jouissance CONDAMNE la société [Etablissement 1] au versement de la somme de 2.000 € au titre de la réparation du préjudice moral. DÉBOUTE les Consorts [F] et [L] dans leurs demandes à l’égard de la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE - COTE D'ARGENT IMMOBILIER, DEBOUTE les Consorts [F] et [L] dans leurs demandes à l'égard de la la société AEDIFIM, CONDAMNE la société L'ESSENC'IEL aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, CONDAMNE les Consorts [F] et [L] à verser à la société BOIS [Localité 2] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE - COTE D'ARGENT IMMOBILIER la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE les Consorts [F] et [L] à verser à la société AEDIFIM la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la société L'[Etablissement 1] à verser aux consorts [F]-[L] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, DIT n'y avoir à suspension de l’exécution provisoire. Le présent jugement a été signé par [...], Premier Vice-Président, et par [...], Greffière principale. La Greffière, Le Juge, [...] [...]