Tribunal judiciaire, chambre 5/section 1, 17 juin 2026 — n° 24/11275

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 29 juin 2001, la SCI SECUNDA a consenti à la SARL ANATOLE F, aux droits de laquelle vient désormais Monsieur [D] [I], un bail commercial à l'égard de locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), se composant d'un local au rez-de-chaussée à usage exclusif de « Café-Bar-Restaurant » et d'une cave et ce, pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1er juillet 2001 pour se terminer le 30 juin 2010. Par un avenant du 20 février 2002, la SCI SECUNDA a donné à bail au locataire une pièce d'habitation au 1er étage située au-dessus des locaux commerciaux et ce, pour une durée de sept mois et de huit années consécutives à compter du 1er décembre 2001. Par acte sous seing privé du 15 décembre 2009, la SCI SECUNDA a consenti à Monsieur [D] [I] un renouvellement de bail commercial à l'égard tant des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), se composant d'un local au rez-de-chaussée à usage exclusif de « Café-Bar-Restaurant » et d'une cave que de la pièce d'habitation du 1er étage et ce, pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018. Ce bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2019. Par acte authentique du 21 mai 2024, la SCI SECUNDA a cédé la pleine propriété des lots de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93) donnés à bail à Monsieur [I] à l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W]. Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2024, l'indivision [Y]-[W] a fait signifier à Monsieur [I] un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. Par acte extrajudiciaire du 21 janvier 2025, l'indivision [Y]-[W] a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire d'avoir à régler à titre principal la somme de 28 542 euros au titre des « loyers charges et accessoires suivant décompte annexe » et d'avoir à cesser dans un délai d'un mois à compter dudit commandement la sous-location de la pièce d'habitation objet du bail. Le 21 novembre 2025, Maître [X] [Z] [T], commissaire de justice, a dressé procès-verbal, à la requête de l'indivision [Y]-[W], de l'occupation du local du 1er étage visé au bail commercial par un dénommé Monsieur [C] [F]. Par exploit de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2024, Monsieur [I] a fait assigner l'indivision [Y]-[W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir déclarer nul et de nul effet le congé qui lui a été délivré le 27 juin 2024. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2025, Monsieur [I] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : A titre principal Déclarer nul et de nul effet le congé délivré à Monsieur [I] pour absence de proposition de montant correspondant à l'indemnité d’éviction ; A titre subsidiaire Faire injonction à l’indivision [Y]—[W] de lui établir un bail en bonne et due forme lui permettant de céder son bail au potentiel intéressé ; DIRE et JUGER non avenue, l’augmentation de loyer que l’indivision [Y]-[W] a notifié à Monsieur [I]. A titre infiniment subsidiaire Si par extraordinaire le Tribunal ne faisait pas droit aux demandes initiale et subsidiaire de Monsieur [I], il lui est demande de : CONDAMNER l’indivision [Y]-[W] à verser a Monsieur [D] [I] la somme de 100.000 € au titre de l’indemnité d’éviction, correspondant aux propositions qu’il a reçues des personnes intéressées par son bail commercial qui tient compte de l'ajustement sur la superficie utile du local ; CONDAMNER l’indivision [Y]-[W] à verser à Monsieur [I] la somme de 25.000 € au titre des dommages et intérêts résultant des préjudices subis en raison de la résistance abusive. CONDAMNER l’indivision [Y]-[W] à verser à Monsieur [I] la somme de l0.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ; ORDONNER l’exécution provisoire…

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 1 – Sur la demande principale tendant à voir déclarer nul et de nul effet le congé du 27 juin 2024 En vertu des articles L.145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut mettre un terme au contrat de bail en délivrant au locataire un congé avec refus de renouvellement, lequel ouvre droit pour celui-ci à une indemnité d'éviction sauf dans l'hypothèse où le bailleur justifie de motifs graves et légitimes imputables au locataire sortant. Il résulte des articles L145-9 du code de commerce et 114 et suivants du code de procédure civile combinés qu'un congé qui ne répond pas aux conditions de forme prescrites par la loi est nul si celui auquel il est délivré justifie l'existence du grief que lui a causé l'irrégularité. En l'espèce, par acte extrajudiciaire du 27 juin 2024, l'indivision [Y]-[W] a donné congé à Monsieur [I] pour le 31 décembre 2024 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. Cet acte, signifié à personne, rappelle l'historique des relations contractuelles et précise en page 2 au second paragraphe, en lettres majuscules et en gras, que ledit congé est donné pour le 31 décembre 2024 soit plus de six mois après la date de sa délivrance. Il vise expressément les dispositions de l'article L145-9 du code de commerce susvisées aux termes desquelles il appartient au locataire de saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné aux fins, soit de contester le congé, soit de demander le paiement d'une indemnité d'éviction. Il n'est, de fait, pas fait obligation au bailleur de préciser le montant de l'indemnité d'éviction dès la signification du congé, ladite indemnité n'étant due que si le locataire saisit le tribunal dans le délai de deux ans. Dès lors, le congé délivré le 27 juin 2024 par acte extrajudiciaire à Monsieur [I] ne peut être déclaré nul au motif qu'aucun montant d'indemnité d'éviction n'y serait précisé. Aucun autre motif de nullité du congé n'étant soulevé, il y a lieu de constater que le bail liant l'indivision [Y]-[W] et Monsieur [I] a pris fin le 31 décembre 2024. Le bail étant résilié, la demande de Monsieur [I] tendant à voir enjoindre les bailleurs à établir un bail est dépourvue de tout fondement et sera rejetée. 2 – Sur le droit de Monsieur [I] au bénéfice d'une indemnité d'éviction Selon l'article L 145-28 du code de commerce, le locataire qui peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction a droit, jusqu'au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré. Il peut toutefois être déchu de son droit à indemnité s’il commet au cours de la période de maintien dans les lieux une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Si Monsieur [I] sollicite, en cas de validité du congé, la fixation de son indemnité d'éviction à la somme de 100 000 euros, l'indivision [Y]-[W] considère qu'il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande au regard de la nécessaire rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction découlant, d'une part, de l'absence de paiement des loyers et, d'autre part, de la violation par le locataire de la clause du bail se rapportant à la sous-location. a) sur le fondement du non-paiement des loyers En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 janvier 2025 à Monsieur [I] par ses bailleurs l'a mis en demeure d'avoir à payer en principal la somme de 28 542 euros au titre des « loyers charges et accessoires suivant annexe ». Aucun délai n'a cependant été fixé audit commandement, seule la mention « JE VOUS FAIS COMMANDEMENT DE PAYER LES SOMMES SUIVANTES » étant indiquée. Il ne peut être considéré que le rappel des dispositions de l'article L143-2 se rapportant à la clause résolutoire suffit à établir l'existence d'un délai d'un mois laissé au locataire pour régler son arriéré de loyers. De surcroît, le décompte annexé audit commandement fait part de l'évolution du compte du locataire entre le loyer au titre du mois de juin 2024 et le loyer au titre du mois de janvier 2025. Il incorpore également le remboursement de la taxe foncière 2024, la reconstitution du dépôt de garantie, la régularisation des charges 2023, le coût du procès-verbal de constat réalisé le 28 novembre 2024 ainsi qu'une cession de créance de 11 mensualités de la SCI SECUNDA à l'indivision [Y]-[W]. Le bail du 15 décembre 2009 stipule en son article IX – 2 intitulé « Taxes locatives et charges diverses » que le locataire est redevable de charges à hauteur de 76,22 euros par mois, payables en même temps que chaque échéance de loyer. Il y est également précisé que la taxe foncière restera à la charge du locataire. De surcroît, l'article X – 1 du bail, intitulé « Montant » stipule que le loyer est fixé en principal à la somme de 12 960 euros par an hors taxes hors charges, soit 1 080 euros hors taxes hors charges par mois « sauf application de la clause de révision ». Il est précisé qu'à cette somme s'ajoute une provision pour charges mensuelles de 220 euros qui sera versée en même temps que le loyer. Aux termes de l'article X – 4 intitulé « Révision du loyer », ledit loyer est révisable dès le premier jour du début de chaque période triennale dans les formes et conditions légales. Les parties ont prévu, à l'article X – 5 « Avenants - Modifications », qu'en cas de révision de loyer, le nouveau prix fera l'objet d'un acte en suite des présentes, rédigé par le conseil du bailleur auquel le locataire s'engage à payer tous les frais, droits et honoraires. Il y est ajouté que « Toutes modifications qui pourraient être apportées aux présentes, y compris tous actes de cession de ce titre, devront être obligatoirement constatées par un acte enregistré, établi par le conseil du bailleur, auquel le locataire s'oblige à payer tous les frais, droits et honoraires. » Or, l'indivision [Y]-[W] ne verse aucune pièce justifiant de la prise d'un avenant au contrat de bail portant sur la révision du loyer à compte du mois de juin 2024 à la somme de 1 997 euros. Elle échoue en conséquence à justifier que Monsieur [I] est redevable de cette somme au titre de son loyer. Dès lors, seule la somme de 1 300 euros, correspondant au montant du loyer mensuel et de la provisions pour charges mensuelles, tel que fixé au bail du 15 décembre 2009, peut être considérée comme certaine, liquide et exigible. Le décompte versé en annexe du commandement de payer du 21 janvier 2025 faisant mention du paiement par Monsieur [I] de ses loyers et charges provisionnelles des mois de juin 2024, juillet 2024, août 2024, septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 à hauteur de 1 300 euros pour chacun de ces règlements, il ne peut être considéré que ce dernier ait manqué à ses obligations à ce titre. En outre, le décompte vise également le remboursement de la taxe foncière 2024. Toutefois, l'indivision [Y]-[W] ne versant pas les pièces permettant de vérifier que le locataire était bien redevable de la somme de 1 778 euros au titre de cette taxe, il ne peut être vérifié le bien fondé de cette créance. De même, il n'est pas justifié par les bailleurs de leur demande de paiement au titre de la reconstitution du dépôt de garantie.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, Rejette la demande, formée par Monsieur [D] [I], en nullité du congé délivré par l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W], par acte du 27 juin 2024 ; Dit que le congé sans renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction délivré le 27 juin 2024 par l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W], à Monsieur [D] [I] a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2024 à minuit, et ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de Monsieur [D] [I] et à un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité, et, au profit de l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W], au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire  ; Rejette la demande, formée par l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W], en expulsion de Monsieur [D] [I] ; Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [D] [I] ; Avant dire droit sur le montant de ces indemnités, ordonne une mesure d'expertise pour déterminer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation et commet en qualité d'expert : Mme [Q] [K] [Adresse 3] [Localité 2] [Courriel 1] [XXXXXXXX01] [XXXXXXXX02] fax : [XXXXXXXX03] avec mission : *de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter l'ensemble des lieux occupés sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), les décrire, et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - de la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2° d'apprécier si l'éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert, 3° de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er janvier 2025 sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2027, Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [D] [I] à la régie du tribunal judiciaire de Bobigny au plus tard le 17 juillet 2026, avec une copie de la présente décision, Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise, Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du 24 septembre 2026 à 10h00 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Fixe à titre provisoire pendant la durée de l'instance, le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [I] au montant du loyer du bail expiré majoré des charges, Réserve les dépens et les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l'exécution provisoire de la décision est de dro…