Tribunal judiciaire, chambre 5/section 1, 17 juin 2026 — n° 25/00496

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 29 juillet 1998, Monsieur [M] [J] et son épouse Madame [G] [F] ont donné à bail à Monsieur [H] [A] un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93) pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 29 juillet 1998 et ce, à usage exclusif de « Optique, Lunetterie, Acoustique, Photographie ». Par acte authentique du 13 septembre 2021 Monsieur et Madame [J] ont cédé à la S.C.I. ANCELLE COM les locaux objet du bail. Par acte sous seing privé du 10 mai 2010, la société ANCELLE COM a consenti à Monsieur [A] un renouvellement du bail pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 28 juillet 2007 pour se terminer le 27 juillet 2016. Par exploit du 20 janvier 2016, la société ANCELLE COM a fait signifier à Monsieur [A] un congé avec renouvellement différé pour surélévation de l'immeuble. Par acte d'huissier de justice du 18 février 2016, Monsieur [A] a contesté la validité de ce congé. Par acte d'huissier de justice du 23 mai 2018, la société ANCELLE COM a fait signifier à Monsieur [A] un congé avec refus de renouvellement contre paiement d'une indemnité éviction pour la date du 31 décembre 2018. Par acte d'huissier de justice du 22 mai 2019, Monsieur [A] a fait délivrer à sa bailleresse une demande de renouvellement du bail commercial. Par acte authentique du 8 mars 2022, la société ANCELLE COM a cédé à la S.A.R.L. ARIYON l'immeuble dans lequel se trouve le local commercial. Par exploit du 22 décembre 2022, la société ARIYON a fait assigner Monsieur [A] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir constater la validité du congé avec refus de renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction signifié le 23 mai 2018 au preneur, l'absence d'effet de la demande de renouvellement du bail signifié par le preneur au bailleur le 22 mai 2019 et ce, afin d'obtenir son expulsion des locaux commerciaux et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 15 mai 2025, la société ARIYON a demandé au tribunal de : - DEBOUTER Monsieur [A] de l’ensemble de ses demandes, - CONSTATER la validité du congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction signifié par la SCI ANCELLE à Monsieur [H] [A] le 23 mai 2018, - CONSTATER l’absence d’effet de la demande de renouvellement du bail signifié par Monsieur [H] [A] à la SCI ANCELLE COM le 22 mai 2019, - CONSTATER que Monsieur [A] n’a pas saisi le Tribunal pour contester le congé délivré par le bailleur le 23 mai 2018 ou sollicité une indemnité d’éviction dans le délai de 2 ans à compter du 31 décembre 2018, date d’effet du congé délivré par le Bailleur, En conséquence : - ORDONNER l’expulsion de Monsieur [H] [A] des lieux sis [Adresse 3], ainsi que celle de toute personne s’y trouvant de son chef, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu. - DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. - CONDAMNER Monsieur [H] [A] à verser à la SCI ANCELLE COM, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, - CONDAMNER Monsieur [H] [A] à verser à la SCI ANCELLE COM la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER Monsieur [H] [A] aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et autoriser maître Benjamin COHEN, avocat au barreau, à procéder à leur recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du même code.. Au soutien de ses prétentions, la société ARIYON rappelle que la S.C.L.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 1 - Sur l'ordre des demandes Bien que la société ARIYON, en demande à la présente instance, ait sollicité à titre principal l'expulsion du local commercial de Monsieur [A], il ne peut être répondu à cette prétention sans examiner en premier lieu la demande reconventionnelle principale du défendeur tendant à l'annulation de la vente du 8 mars 2022. 2 - Sur la demande tendant à voir déclarer nulle la vente du 8 mars 2022 Selon l’article L145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est portée à quatre mois. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. En application des dispositions de l'article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. En application de ce texte, la nullité d'un contrat ne peut être prononcée sans que le cocontractant soit appelé en la cause (Cass. 2e civ., 17 nov. 2022, n°21-16.234). En l’espèce, Monsieur [A] sollicite que soit annulée la vente de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), conclue le 8 mars 2022 entre la société ANCELLE COM et la société ARIYON, au motif que la société ANCELLE COM ne l'aurait pas informé de son projet de vente par lettre recommandée avec avis de réception préalablement à celle-ci, ainsi que l'imposent les dispositions de l'article L145-46-1 susvisé et qu'il n'a ainsi appris l'existence de cette cession que dans le cadre de la présente instance. Cependant, le tribunal ne peut se prononcer sur la possible nullité d'une vente si l'ensemble des personnes ayant concouru à celle-ci n'ont pas été mises dans la cause. La société ANCELLE COM, concernée au premier chef par cette demande d'annulation, doit en effet avoir été mise en mesure de pouvoir se défendre et faire valoir ses moyens à son égard avant que le tribunal ne tranche cette question. Dès lors, Monsieur [A] sera débouté de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente se rapportant au bien immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (93), Section AB n°[Cadastre 1] Surface 00 ha 05 a 50 ca constatée par acte authentique reçu le 8 mars 2022. 3 – Sur la demande d'expulsion En vertu des articles L.145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut mettre un terme au contrat de bail en délivrant au preneur un congé avec refus de renouvellement, lequel ouvre droit pour celui-ci à une indemnité d'éviction sauf dans l'hypothèse où le bailleur justifie de motifs graves et légitimes imputables au locataire sortant. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. L'article L 145-9 prévoit que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, et, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. En l'espèce, le bail liant la société ANCELLE COM et Monsieur [A] s'est tacitement poursuivi à compter du 28 juillet 2016, le preneur s'étant opposé, par acte d'huissier de justice du 18 février 2016, au congé avec renouvellement différé qui lui avait été signifié par sa bailleresse le 20 janvier 2016. Dès lors, en faisant signifier par acte extrajudiciaire à Monsieur [A] le 23 mai 2018, pendant le cours de la tacite prorogation, un congé sans renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction pour la date du 31 décembre 2018, comprenant les mentions se rapportant au délai dans lequel le preneur pouvait saisir le tribunal aux fins de contester ledit congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, la société ANCELLE COM a respecté les dispositions de l'article L145-9 du code de commerce susvisé. Le bailleur n'a en effet pas l'obligation de faire suivre la délivrance d'un tel congé par la signification d'une sommation de déguerpir et ce, d'autant que le preneur bénéficie d'un délai de deux ans pour faire valoir ses droits. Dès lors, la délivrance par Monsieur [A] d'une demande de renouvellement du bail commercial le 22 mai 2019 ne peut avoir mis fin aux effets du congé régulièrement délivré le 23 mai 2018. Elle ne peut non plus valoir contestation dudit congé au sens de l'article L145-9 précité. Ainsi, faute pour Monsieur [A] d'avoir saisi la juridiction dans un délai de deux ans à compter du 31 décembre 2018 aux fins de contester le congé ou solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction, il y a lieu de constater que le bail qui le liait à la société ANCELLE COM a pris fin le 31 décembre 2018. Monsieur [A] étant en conséquence occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2019 du local commercial, il sera fait droit à la demande de la société ARIYON et l'expulsion du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux litigieux sera ordonnée dans les termes du dispositif 4 – Sur l’indemnité d’occupation Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, lorsque le preneur se maintient dans le local commercial alors qu’il n’a plus aucun droit en ce sens, le bailleur doit bénéficier d’une indemnité d’occupation ayant un caractère compensatoire et indemnitaire en raison de la faute commise par l’occupant. Cette indemnité représente la valeur locative du bien concerné mais peut lui être supérieure puisqu’elle couvre l’ensemble des préjudices subis par le bailleur du fait de cette occupation indue. En l'espèce, la société ARIYON sollicite la condamnation de Monsieur [A] au paiement d'une indemnité d'occupation à la société ANCELLE COM, ce dernier étant occupant sans droit ni titre des locaux commerciaux depuis le 1er janvier 2019 du local commercial. Toutefois, et en application de la règle selon laquelle nul ne plaide par procureur, la demanderesse sera déboutée de sa demande. Elle ne peut en effet valablement solliciter la condamnation de Monsieur [A] à payer une indemnité d'occupation à la société ANCELLE COM, tiers à la présente procédure. 5 - Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [A], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens. - Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, Déboute Monsieur [H] [A] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente par la S.C.I. ANCELLE.COM à la S.A.R.L. ARIYON du bien immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (93), Section AB n°[Cadastre 1] Surface 00 ha 05 a 50 ca, acquis en pleine propriété et constatée par acte authentique reçu le 8 mars 2022 par Me [Y] [X], Notaire membre de la SELAS AGUESSEAU NOTAIRES à [Localité 5] (75) ; Constate que le bail commercial qui liait la S.C.I. ANCELLE COM à Monsieur [H] [A] à l'égard du local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93) a pris fin le 31 décembre 2018 ; Dit que Monsieur [H] [A], devenue occupant sans droit ni titre, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux occupés sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ; Dit que faute pour Monsieur [H] [A] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la S.A.R.L. ARIYON pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est ; Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Déboute la S.A.R.L. ARIYON de sa demande de condamnation de Monsieur [H] [A] au paiement d'une indemnité d’occupation ; Déboute la S.A.R.L. ARIYON de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles ; Condamne Monsieur [H] [A] aux entiers dépens ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 17 juin 2026 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT