Tribunal judiciaire, chambre 6/section 5, 15 juin 2026 — n° 25/01762

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte authentique reçu le 20 mars 2024 par l’office notarial 1Alsace notaires, M. [J] a consenti à M. [A] une promesse unilatérale de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur le lot n°7 d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5], moyennant le prix de 285 000, l’option d’achat devant être levée le 21 juin 2024 au plus tard. Les parties ont convenue du versement de la somme de 28 500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation. M. [A] a versé à ce titre, entre les mains le comptable de l’étude 1Alsace notaires, une somme de 14 250 euros. Début juin 2024, un dégât des eaux est survenu dans le bien. M. [A] n’a pas levé l’option d’achat. C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 13 février 2025, M. [J] a fait assigner M. [A] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation. M. [A] a fait assigner l’office notarial 1Alsace notaires en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’être garanti de toute condamnation qui serait mise à sa charge. La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 février 2026 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 23 mars 2026. A l’audience, et avec l’accord des paies, l’ordonnance de clôture a été révoquée, les conclusions notifiées par M. [J] le 22 mars 2026 reçues et la clôture prononcée au 23 mars 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 15 juin 2026, date de la présente décision. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2026, M. [J] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ; - déclarer M. [J] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; - débouter M. [A] et la société SCP 1 Alsace Notaires Saint-Germain-en-Laye se l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - condamner M. [A] à verser à M. [J] une somme de 28 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ; - condamner la société SCP 1 Alsace Notaires à verser à M. [J] la somme de 14 250 euros qui lui a été remise par M. [A] au titre du séquestre ; - condamner M. [A] à verser à M. [J] une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2026, M. [A] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - juger que M. [A] est recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ; - constater que la promesse est caduque ; - condamner M. [J] et la SCP 1 Alsace Notaires à restituer à M. [A] la somme de 14.250 euros séquestrée à titre d’acompte au titre de l’indemnité d’immobilisation ; - condamner M. [J] à payer à M. [A] la somme de 14 250 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice financier résultant de l’immobilisation de la somme séquestrée ; - condamner M. [J] à payer à M. [A] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral ; - débouter M. [J] de sa demande de condamnation de M. [A] à lui verser la somme de 25.000,00 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ; - débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires formulées à l’encontre de M. [A] ; - condamner M.

MOTIFS DE LA DECISION Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation Les articles 1103 et 1104 du code civil (1134 ancien) disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que ceux-ci doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, sans quoi la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, selon l'article 1217 du même code, refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l'inexécution, le tout cumulable avec l'octroi de dommages et intérêts au sens de l'article 1231-1 du même code. En l’espèce, est demandé le paiement de l’indemnité d’immobilisation ainsi stipulée à l’acte : « Les parties sont convenues du versement de la somme de VINGT-HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (28 500,00 EUR) à titre d’indemnité d’immobilisation. […] 3. Sort de ce versement La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes : a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR; b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au [Localité 8] même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation. Son caractère indemnitaire fait qu'elle est imposable, elle doit être intégrée dans la déclaration de revenus ou de résultats. c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants : •si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ». Il est constant que les conditions suspensives ont été accomplies, notamment celle tenant à l’obtention d’un prêt immobilier, mais que M. [A] a refusé de réitérer la vente au motif de la survenance d’un dégât des eaux, ce qui correspond à l’hypothèse ainsi stipulée : « SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DE LA PROMESSE Si un sinistre quelconque frappait le BIEN durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le BENEFICIAIRE aura la faculté : • Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant. • Soit de maintenir l’acquisition du BIEN alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le PROMETTANT entend que dans cette hypothèse le BENEFICIAIRE soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances. Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation. Le PROMETTANT indique que le BIEN est régulièrement assuré, qu’il est à jour du paiement des primes et qu’il n’existe aucun contentieux en cours entre lui et la compagnie assurant le BIEN. » Sur ce, il résulte des éléments versés aux débats que le bien a subi deux dégâts des eaux, dont un qualifié « d’important » par M. [J] dans la déclaration de sinistre adressée à son assureur dans le temps de validité de la promesse. Si les dégâts des eaux n’ont certes pas affecté la structure de l’immeuble, le tribunal relève néanmoins que les photographies produites établissent que, s’agissant du bien litigieux, plusieurs pièces ont été touchées et les sols et murs étaient imbibés de façon manifeste et importante à plusieurs endroits (murs gondolés, parquet imbibé d’eau, larges taches d’humidité dans plusieurs pièces). Ainsi, si les désordres étaient susceptibles de faire l’objet de reprises, leur ampleur empêchaient à l’évidence l’acheteur de s’installer dans l’appartement et d’en avoir une jouissance normale, qui suppose que les lieux soient sains et exempts d’humidité, de sorte qu’il y a lieu de considérer que le bien est devenu inhabitable dans le délai contractuel. Par ailleurs, il ne saurait être considéré que M. [A] a renoncé à se prévaloir de la clause « sinistre » du seul fait qu’il a, durant le temps d’échange entre les parties, envisagé l’intervention d’artisans aux fins de reprendre les désordres, une telle option n’étant d’ailleurs prévue ni par la loi ni par le contrat. Partant, M. [A] a valablement renoncé à la vente et les demandes en paiement du demandeur seront rejetées. Sur les demandes reconventionnelles en paiement de M. [A] En l’espèce, au soutien de ses demandes reconventionnelles en paiement, M. [A] argue de la « mauvaise foi » de M. [J] au motif que celui-ci a poursuivi le paiement de l’indemnité d’immobilisation alors qu’il a par ailleurs revendu son bien plus cher que le prix convenu avec le défendeur. Il lui sera répondu qu’une indemnité d’immobilisation n’a pas une vocation indemnitaire mais est seulement la contrepartie, librement, convenue entre les parties, de l’immobilisation du bien durant la période d’engament du vendeur à céder son bien. Ainsi, la mauvaise foi de M. [J] ne peut se déduire du seul fait qu’il succombe en ses demandes dès lors qu’il existait un débat juridique légitime sur la question de l’habitabilité du bien. Il en résulte que M. [A] sera débouté de ses demandes reconventionnelles en paiement. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M. [J], succombant à l’instance. Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, REVOQUE l’ordonnance de clôture du 18 février 2026 ; RECOIT les conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2026 par M. [J] ; RECOIT les conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2026 par M. [A] ; ORDONNE la clôture des débats au 23 mars 2026 ; DEBOUTE M. [J] de ses demandes en paiement dirigées contre M. [A] ; AUTORISE la SCP 1 Alsace notaires Saint-Germain-Laye à restituer à M. [A] la somme de 14 250 euros séquestrée en son étude et versée au titre de l’indemnité d’immobilisation ; DEBOUTE M. [A] de ses demandes reconventionnelles en paiement ; MET les dépens à la charge de M. [J], avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [J] à payer à M. [A] la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE M. [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCP 1 Alsace notaires Saint-Germain-Laye de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT