Tribunal judiciaire, 7ème chambre civile, 16 juin 2026 — n° 23/06169

N° RG 23/06169 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YC5R 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 16 JUIN 2026 50D N° RG 23/06169 N° Portalis DBX6-W-B7H-YC5R AFFAIRE : SAS PEOPLE AND BABY SCI LES OPTIMISTS C/ SASU IMMOBILIARI [A] SA GENERALI IARD SARL EDEC [M] [K] [T] [D] Décision nativement numérique délivrée à : SCP BAYLE - JOLY AARPI [Localité 2] & ASSOCIES SELEURL [Localité 3] DEAT AVOCAT SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU Me Jean-François MORLON Me Sandra PORTRON SELARL [Localité 4] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Monsieur PETEAU, Vice-Président, Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président, Lors des débats et du prononcé : Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier. DEBATS : à l’audience publique du 21 Avril 2026, JUGEMENT : Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDERESSES SAS PEOPLE AND BABY [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Sandra PORTRON, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant) représentée par Maître Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) SCI LES OPTIMISTS [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Maître François DEAT de la SELEURL FRANCOIS DEAT AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant) représentée par Maître Anne-Hortense JOULIE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) DEFENDEURS SASU IMMOBILIARI [A] [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Jean-François MORLON, avocat au barreau de BORDEAUX SA GENERALI IARD [Adresse 4] [Localité 8] représentée par Maître Thomas DE BOYSSON de l’AARPI CHATAIN & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX SARL EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS (EDEC) [Adresse 5] [Localité 9] représentée par Maître Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocat au barreau de BORDEAUX Monsieur [M] [K] [Adresse 6] [Localité 10] représenté par Maître Christophe BAYLE de la SCP BAYLE - JOLY, avocats au barreau de BORDEAUX (avocat postulant) représenté par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) Maître [T] [D] né le 28 Décembre 1976 à [Localité 11] (HAUTS-DE-SEINE) [Adresse 7] [Localité 12] représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX Suivant acte en date du 23 février 2018, réitéré par acte authentique le 29 juin 2018 avec la participation de Maître [T] [D], Notaire, la SCI LES OPTIMISTS s'est portée acquéreur auprès de la SASU IMMOBILIARI [A] d'un ensemble immobilier sis [Adresse 8] à Bordeaux (33300) pour un prix de 1.400.000 euros, aux fins d'exploitation de l'immeuble par la SAS PEOPLE AND BABY, locataire. L'état relatif à la présence de termites établi le 23 janvier 2018 par la SARL EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS (ci-après désignée « ED&C ») annexé à l'acte de vente concluait à l’absence d’indices d’infestation de termites dans les parties des bâtiments visités et éléments examinés, le rapport précisant que les combles n’avaient pas pu être examinés faute d’accès. La SASU IMMOBILIARI [A] était titulaire d'un contrat d’assurance auprès de la SA GENERALI IARD, souscrit le 12 juin 2015, par l'intermédiaire de Monsieur [M] [K], courtier en assurances Préalablement à la vente, la SCI LES OPTIMISTS, ayant pris connaissance de ce que l’acte d’acquisition du bien immobilier par la SASU IMMOBILIARI [A] en date du 10 avril 2015 mentionnait la présence antérieure de termites et l'existence d'un traitement effectué, la SAS PEOPLE AND BABY a sollicité auprès du vendeur, par un courriel du 16 février 2018, la réalisation d'un nouvel état parasitaire établi par un autre diagnostiqueur.

MOTIFS Sur les fins de non recevoir : Conformément à l'article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. S'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Sur la fin de non recevoir soulevée par la SASU IMMOBILLIARI [A] : Par conclusions d'incident du 19 septembre 2024, la SASU IMMOBILLIARI [A] a soulevé une fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état de l'action des demanderesses au motif qu'elles l'avaient placée « dans l’impossibilité de vérifier les faits à l’origine du litige ». La SASU IMMOBILLIARI [A] fait valoir, au visa notamment des articles 10,11, 15 et 16 du code de procédure civile, 1353 du code civil et 6 de la Convention européenne des droits de l'homme, que les affirmations des demanderesses sont invérifiables faute de constatations contradictoires et que le non respect du principe du contradictoire qui en découle ainsi que des principes fondamentaux du droit à l'égalité des armes emporte une fin de non-recevoir, en obligeant notamment le juge à statuer contrairement à l'article 16 du code de procédure civile qui lui interdit de statuer sur des « explications ou moyens qui n'ont pas été débattus contradictoirement ». L'article 10 du code de procédure civile dispose que le juge a le pouvoir d'ordonner d'office toutes les mesures d'instruction légalement admissibles et l'article 11 du même code que les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime En application des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense et le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Enfin, en application de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme, toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. La SASU IMMOBILLIARI [A] soutient qu’en ayant fait exécuter des travaux sans prendre de dispositions auparavant pour que des constatations contradictoires soient effectuées, les demanderesses l'ont privée du droit de se défendre, du respect du contradictoire et d'un procès équitable. Néanmoins, si les pièces versées par les demanderesses à l'appui de leurs demandes ne consistent pas dans la réalisation d'investigations contradictoires, telles des expertises amiables ou une expertise judiciaire, elles ont été versées régulièrement aux débats et soumises au contradictoire. Leur valeur probante relève d'un examen au fond par le juge judiciaire dans son pouvoir souverain d'appréciation sur la valeur et la portée des éléments de preuve. Ainsi, il ne résulte aucune fin de non recevoir de l'absence de constatations contradictoires réalisées et les demandes de la SCI LES OPTIMISTS et de la SAS PEOPLE & BABY à l'encontre de la SASU IMMOBILLIARI [A] seront déclarées recevables. Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SA GENERALI IARD : La SA GENERALI IARD n'a pas repris dans ses conclusions au fond la fin de non-recevoir qu'elle avait soulevée tel qu'exigé par l'article 789 du code de procédure civile et a indiqué à l'audience qu'il s'agissait d'un argument de fond. Il en résulte qu'elle a abandonné son incident et qu'il n'y a lieu d'examiner aucune fin de non-recevoir la concernant. Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LES OPTIMISTS : Si dans le dispositif de ses conclusions au fond notifiées le 13 février 2025, la SCI LES OPTIMISTS demande de voir déclarer irrecevable « la demande de la SAS PEOPLE & BABY à son égard », il résulte des conclusions d'incidents notifiées le même jour devant le juge de la mise en état que cette demande d'irrecevabilité concerne précisément la demande de la SAS PEOPLE & BABY tendant à la voir condamnée à lui payer la somme de 234.952 euros, comme étant prescrite. La SAS PEOPLE & BABY a formulé pour la première fois cette demande de condamnation à l'encontre de la SCI LES OPTIMISTS dans des conclusions du 17 janvier 2025, demande fondée sur l'obligation de délivrance du bailleur et l'article 1719 du code civil. Elle fait valoir que l’effondrement du lattis du faux-plafond l'a empêchée d’exploiter la crèche pendant plusieurs mois et lui a causé une perte d'exploitation à hauteur de 234.952 euros dont son bailleur doit l'indemniser. La SCI LES OPTIMISTS soutient que cette action est prescrite pour avoir été engagée plus de 5 ans après “les faits” et notamment plus de 5 ans après le 06 janvier 2019, date à laquelle la crèche a été ouverte et à partir de laquelle la SAS PEOPLE & BABY pouvait solliciter une indemnisation. Celle-ci ne lui répond pas sur ce point. L’article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. » En application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque la fin de non recevoir.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.