Tribunal judiciaire, proximité, 16 juin 2026 — n° 25/00099

FAITS ET PROCÉDURE Madame [P] [H] est propriétaire non occupante de l’appartement n°12 situé au sein de la résidence “[Adresse 3] à [Localité 1]. La copropriété est gérée par son syndic en exercice, la SAS [F] [T]. Après avoir été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2021, des travaux de rénovation des façades ont été réalisés au cours des exercices 2021 et 2022, sous la maîtrise d’œuvre de la SARL MODEX. Le lot maçonnerie a été confié à l’entreprise TISON&GALLET, le lot étanchéité à l’entreprise GD ETANCHEITE, et le lot peinture échafaudages à l’entreprise [Localité 2]. A l’issue des travaux, le syndic a invité les copropriétaires à compléter une fiche de signalement avant le 15 août 2022, afin de relever les désordres ou anomalies constatés sur leurs lots, dans le but de compléter les réserves déjà relevées par le maître d’oeuvre. Dans ce cadre, Madame [P] [H] a listé un certain nombre de désordres afférents aux travaux effectués sur son balcon : finitions de peinture dans les angles mal faites, travaux de réagréage mal réalisés avec un défaut de pente, résine mal posée, rayures au niveau de l’encadrement de la baie vitrée, volet roulant sale avec projection de ciment, seuil de baie vitrée détérioré, perte d’un jeu de clés. Au vu du retard et/ou des malfaçons constatées suite aux travaux de reprise, Madame [P] [H] a, par courrier de son conseil du 06 juin 2023, mis en demeure le syndic d’avoir à faire procéder à toutes mesures utiles permettant la reprise des désordres. Le 31 août 2023, Madame [H] a fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice. Le 13 novembre 2023, une réunion sur site a été organisée en présence du maître d’oeuvre afin de lister les travaux de reprise à réaliser par les sociétés GD ETANCHEITE, [Localité 2] et TISON&GAILLET au sein de l’appartement de Madame [P] [H]. Par acte du 08 juillet 2025, estimant que les travaux n’avaient pas été faits durant la première semaine de décembre 2023 comme convenu, Madame [P] [H] a assigné la SAS [F] [T], en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Dax (Pôle de proximité). A l’audience du 17 mars 2026, Madame [P] [H] représentée par son conseil a soutenu ses demandes aux fins de voir : - condamner la SAS [F] [T], ès-qualités, à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts : * 4750 euros au titre de son préjudice matériel, * 1500 euros au titre de son préjudice financier, * 1500 euros au titre de son préjudice moral, - débouter le syndic de toute demande contraire, - condamner la SAS [F] [T], ès-qualités, au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais du constat d’huissier du 31 août 2023, - débouter le syndic de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. La SAS [F] [T], ès-qualités, représentée par son conseil a demandé à la juridiction de : - débouter Madame [H] de l’ensemble de ses demandes, - la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS Au soutien de ses demandes, Madame [H] fait valoir que : - le syndic a commis une faute dans la gestion de la copropriété de nature à engager sa responsabilité dans la mesure où d’une part, il n’est pas parvenu à faire exécuter correctement les travaux de ravalement votés en assemblée générale, compte tenu des malfaçons et non-conformités relevées, et où d’autre part, il a fait preuve d’inertie et n’a pas préservé les intérêts de la copropriété ; qu’en effet, il n’est pas parvenu à faire lever les réserves dans le délai d’un an après la réception des travaux et n’a engagé aucune action en justice, de sorte que la garantie de parfait achèvement ne peut plus être actionnée, - faute d’agissement du syndic, tant les travaux mal exécutés que les désordres sur les parties privatives n’ont pas été repris par les locateurs d’ouvrages concernés, - si l’entreprise GD ETANCHEITE a repris le sol, il n’en demeure pas moins que le désordre persiste et que le syndic ne peut ignorer cette problématique, qui affecte l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ; que la résine cloque déjà et que les travaux de reprise sont tout aussi mal faits que les travaux initiaux, - l’entreprise [Localité 2] n’est jamais intervenue pour la levée des réserves, de telle sorte qu’il manque toujours de la peinture dans les angles et que la peinture de la rambarde cloque, - elle subit un préjudice matériel qu’il appartient au syndic d’indemniser à hauteur de 3750 euros TTC au titre de la reprise du sol en résine et de la peinture, suivant devis de l’entreprise IGGY PEINTURE, et de 1000 euros au titre des rayures sur la baie vitrée, lesquelles, si elles ont été traitées dans le cadre de la reprise des désordres, sont toujours visibles et de couleur noire, - elle n’est pas propriétaire occupante de l’appartement et vit dans la région paloise ; qu’elle a ainsi dû multiplier les allers-retours sur la côte landaise et a subi un incontestable préjudice moral. En défense, la SAS [F] [T] rétorque que : - le syndic n’est pas un maître d’oeuvre et n’est pas responsable de l’exécution des travaux ; que c’est le cabinet MODEX qui avait été missionné par les copropriétaires pour le suivi des travaux, - si le délai de garantie de parfait achèvement est expiré, en revanche la responsabilité contractuelle des constructeurs peut toujours être recherchée, de sorte que Madame [H] ne subit pas de réel préjudice, - il ressort de la chronologie des faits qu’aucune faute ne peut lui être reprochée concernant une mauvaise gestion des réserves ; que les entreprises sont bien intervenues en reprise des désordres, et que le syndic n’a eu de cesse d’informer la copropriété et de relancer le maître d’oeuvre, étant observé que certains désordres n’ont pas été signalés (nettoyage du volet roulant, rayures sur la baie vitrée), - les éléments versés aux débats par Madame [H] à titre de preuve des désordres sont de 2023 et tous antérieurs aux travaux de reprise réalisés par les entreprises TISON ET GALLET GD ETANCHEITE et [Localité 2] ; que les travaux ont bien été réalisés fin 2023 et début 2024 et qu’aucune réclamation n’a été faite depuis. Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est notamment chargé, (...) : - d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux de façade votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2021 ont été confiés à un maître d’oeuvre, la société MODEX, à qui il incombait à titre principal de veiller à la bonne réalisation des travaux par les différentes entreprises chargées du chantier. Madame [H] reproche au syndic une faute dans l’exécution de son mandat, ainsi qu’un manque de diligences dans la levée des réserves. S’agissant d’une éventuelle faute de gestion, de nature contractuelle, elle ne peut être invoquée que par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre du mandat qui lui a été confié. En sa qualité de copropriétaire, Madame [H] ne peut engager la responsabilité du syndic que dans un cadre délictuel. Il lui appartient donc d’établir une faute que celui-ci aurait commise à son propre préjudice, et à cet égard, le fait que certains copropriétaires ne soient pas satisfaits des travaux réalisés est inopérant. Madame [H] considère qu’en dépit de ses multiples relances et mises en demeure, le syndic a fait preuve d’inertie ; que par ailleurs la reprise des travaux n’est toujours pas satisfaisante. S’agissant des diligences, si le syndic n’explique pas dans ses écritures le retard pris par les différentes entreprises pour effectuer les travaux de reprise (initialement la levée des réserves devait avoir lieu en fin d’année 2022), il ressort d’un des mails qu’il a adressés à Madame [P] [H] le 6 avril 2023 qu’il a lui-même été confronté à l’inertie du maître d’oeuvre, puisqu’il y est indiqué : “nous avons eu d’énormes difficultés à faire réagir le maître d’oeuvre (changement d’interlocuteur, la personne en charge du chantier ayant quitté la société MODEX)...(...) Une réunion de vérification est programmée mardi prochain, au cours de laquelle nous allons faire le point et demander des explications aux entreprises”. Il ressort par ailleurs des échanges versés aux débats qu’une réunion a finalement eu lieu le 13 novembre 2023 avec le maître d’oeuvre, et que le syndic s’est assuré du suivi auprès des entreprises concernées (mail du 30 janvier 2024), en tenant Madame [H] informée de l’évolution des travaux. Ainsi, le syndic n’est pas resté inactif, contrairement à ce que soutient Madame [P] [H]. Par ailleurs, il ressort des dernières conclusions de la demanderesse que celle-ci ne conteste pas que les travaux de reprise ont finalement été réalisés (à l’exception des travaux de peinture semble-t-il). Si elle remet en cause la qualité de ces travaux, il convient de relever que la responsabilité ne peut pas en être imputée à la société [F] [T]. Il résulte de ces éléments que Madame [P] [H] ne caractérise aucune faute de nature à engager la responsabilité du syndic à son égard. Il convient par conséquent de la débouter de l’ensemble de ses demandes. Madame [P] [H] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il convient par ailleurs de la condamner à payer à société [F] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, Pôle de proximité, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Madame [P] [H] de ses demandes, La CONDAMNE à payer à la société [F] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, La CONDAMNE aux dépens. La minute a été signée par la vice-présidente et la greffière aux jour, mois et an énoncés en en-tête. La greffière, La vice-présidente Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.