Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 16 juin 2026 — n° 25/00306

*** EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [U] [A] est propriétaire de parcelles de terrain à bâtir sur la commune de SAINT-MARTIN-DE-VARLGAGUES sises chemin des Près, la Capellette (section AI 139 et 140). Le 25 août 2022, un compromis a été signé avec Monsieur [D] [N] portant sur la vente de ces biens pour un prix de 135.000 euros. Cet acte a été rédigé par un notaire mais signé entre les parties. La réitération devait se faire avant le 10 avril 2023. Le 30 mai 2024, l’assureur du requérant mettait en demeure Monsieur [D] [N] de lui verser la somme de 13.500 euros à titre de pénalité. Par acte du 06 février 2025, Monsieur [U] [A] a assigné Monsieur [D] [N] devant la Première Chambre Civile du tribunal judiciaire d’Alès aux fins notamment de condamnation à la somme de 13.500 de pénalité à titre de dommages et intérêts. Par ordonnance du 06 mai 2025, le juge de la mise en état a enjoint les parties à rencontrer un médiateur. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] [A] demande au tribunal de : JUGER que M. [N] a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité contractuelle ;JUGER que M. [A] a subi des préjudices qu’il appartient à M. [N] de réparer ;CONDAMNER M. [N] à payer au requérant la somme de 13.500 € de pénalité à titre de dommages et intérêts ;Subsidiairement, CONDAMNER M. [N] à payer au requérant la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts conformément au dépôt de garantie mentionné dans le compromis ;En tout état de cause, REJETER toutes les demandes de M. [N] ;CONDAMNER M. [N] à payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ; Au visa des articles 1103, 1231-1 et 1589 du code civil, Monsieur [U] [A] rappelle qu’aux termes du compromis, Monsieur [N] s’engageait à faire toutes démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt aux conditions qui y étaient stipulées, Il ajoute que Monsieur [N] s’était engagé dans le délai imparti à justifier du refus de prêt d’au moins deux banques. Monsieur [U] [A] considère que ce dernier n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ce qu’il n’a communiqué qu’un seul refus de prêt, lequel ne correspond pas aux caractéristiques du prêt prévu au compromis tant au plan de la somme empruntée que du taux. Le refus n’est en outre intervenu que le 13 septembre 2023. Monsieur [U] [A] fait ainsi valoir que le bien est resté indisponible pendant 14 mois d’autant qu’aucun notaire ne l’a prévenu de la difficulté. Il relève que le contrat lui donne droit à une pénalité dans ce cas ou à conserver le montant versé au titre du dépôt de garantie. En réponse aux arguments adverses, Monsieur [U] [A] rétorque que Monsieur [N] ne peut invoquer la caducité de l’acte rappelant que la non réalisation d’une condition suspensive empêche simplement la réitération qu’il ne demande pas. Il note qu’il n’a pas versé le dépôt de garantie. Il met aussi en avant que Monsieur [N] ne justifie pas de ce que sa situation ne lui permettait pas d’obtenir un prêt alors même qu’il n’a pas adressé les pièces techniques à la Mairie pour instruction de son dossier.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la caducité du fait de l’absence de dépôt de garantie L’article 1104 du code civil prévoit que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ». L’article 1304-2 du code civil dispose que « Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause ». En l’espèce et à titre principal, Monsieur [D] [N] fait valoir que le compromis signé avec Monsieur [U] [A] prévoit en sa page 12 un dépôt de garantie de 7.000 euros à verser dans les 10 jours, à peine de caducité en cas de non-versement. Or, il considère que faute d’avoir versé cette somme, l’acte est caduc et non avenu empêchant ainsi de retenir toute faute contractuelle à son encontre. S’il n’est pas contesté que Monsieur [D] [N] ne s’est pas soumis à son obligation de versement du dépôt de garantie, cela manifeste avant tout sa mauvaise foi dans l’exécution du compromis et des obligations en découlant. Cette clause de séquestre, qui a un caractère potestatif, doit être considérée comme nulle en ce que, dans la manière dont elle est rédigée, elle laissait toute latitude au débiteur d’échapper à ses obligations. Ainsi, l’absence de ce dépôt de garantie dont seul Monsieur [N] avait la maîtrise, ne peut pas provoquer la caducité du compromis. Sur la condamnation de Monsieur [N] à des dommages et intérêts Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L’article 1304-3 du code civil précise que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. » Selon l’article 1589 alinéa 1 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 25 août 2022 comportait les conditions suspensives particulières suivantes : l’obtention d’un certificat de non-opposition à une déclaration préalable avant le 25 octobre 2022, en justifiant du dépôt de la déclaration préalable au plus tard le 25 septembre 2022 ;l’obtention du permis de construire avant le 26 décembre 2022 pour la construction d’une maison d’habitation de plein pied d’une surface de 200m² avec garage et piscine, en justifiant du dépôt d’un dossier complet au plus tard le 25 octobre 2022 ;l’obtention d’un prêt d’un montant de 280.000 euros, sur une durée maximale de 25 ans à un taux maximal de 2% l’an hors assurances, en justifiant deux refus répondant à ces caractéristiques. La réitération de l’acte n’a pas eu lieu à la date limite prévue, le 10 avril 2023. Or, Monsieur [N] ne justifie d’aucune des obligations mises à charge : ni du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire ni de deux refus de prêt aux condictions prévues. En effet, il n’a pas donné suite au courrier de la mairie du 17 avril 2023 réclamant des pièces complémentaires pour l’instruction du permis de construite qui a donc été classée sans suite par courrier du 25 août 2023 du maire. S’agissant du prêt, Monsieur [N] n’a justifié d’un seul refus de prêt daté du 13 septembre 2023. Les conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire et d'un prêt sont réputées accomplies, le bénéficiaire de la promesse en faveur duquel elles étaient stipulées, ayant défailli à leur accomplissement. Monsieur [U] [A] ne sollicite pas la réitération de l’acte mais est bien fondé à demander des dommages et intérêts du fait des manquements contractuels de son co-contractant. Il est inopérant pour Monsieur [N] de se prévaloir de la clause de l’acte selon laquelle « la non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquées par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé » pour s’exonérer de ses obligations. En page 10 de l’acte, il est prévu une pénalité ainsi stipulée : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 13.500 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. » Toutefois, l'application de la clause pénale est conditionnée par le refus de réitérer l'acte, et la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. En l'occurrence, le promettant n'a pas mis en demeure le bénéficiaire de réitérer l'acte, alors que les conditions suspensives étaient réputées accomplies, et au contraire clairement manifesté son souhait de mettre un terme à l'opération contractuelle dans le courrier adressé le 30 mai 2024 par son assureur. Par contre, l’acte prévoit en page 11, un dépôt de garantie de 7.000 euros, que « l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiqué au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes. » Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] à verser 7.000 euros à Monsieur [U] [A]. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, Monsieur [D] [N] succombant, il sera condamné aux entiers dépens et à verser 1.200 euros à Monsieur [U] [A] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel, CONDAMNE Monsieur [D] [N] à verser à Monsieur [U] [A] la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [D] [N] aux entiers dépens ; CONDAMNE Monsieur [D] [N] à verser à Monsieur [U] [A] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente ; Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame la Présidente, qui l’a signé avec Madame la Greffière. La greffière, La Présidente