Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 16 juin 2026 — n° 25/11256

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé conclu le 13 janvier 1994 prenant effet le 1er février 1994, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH anciennement dénommé l'Office Public d'Aménagement et de Construction (OPAC) de [Localité 1], a consenti un bail d'habitation à Madame [P] [I] sur des locaux situés au [Adresse 4], escalier 1, 1er étage, porte n°0001, à [Localité 2], moyennant à la date de prise d'effet du bail le paiement d'un loyer mensuel de 1 413,40 francs. Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un premier commandement de payer la somme principale de 1 744,03 euros au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 janvier 2024, Madame [P] [I] s'est engagée auprès de son bailleur à verser la somme mensuelle de 51,10 euros pendant 24 mois en plus du loyer courant afin de solder sa dette. Madame [P] [I] n'a pas respecté cet échéancier. Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un second commandement de payer la somme principale de 1 417,91 euros au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [P] [I] le 2 décembre 2024. Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition des effets de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Madame [P] [I] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -2 949,27 euros à titre de provision sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 17 novembre 2025, échéance d'octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 novembre 2024, -une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, -390 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 1er décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 mars 2026, lors de laquelle l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2 230,61 euros arrêté au 16 mars 2026, terme de février 2026 inclus. Il précise que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et sollicite des délais de paiement au bénéfice de la locataire. Il ne sollicite pas, en revanche, la suspension des effets de la clause résolutoire exposant avoir été contraint de lui faire délivrer plusieurs commandements de payer. Madame [P] [I], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande L'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 13 janvier 1994 prenant effet le 1er février 1994 contient une clause résolutoire (article 9, 1°) prévoyant la résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 28 novembre 2024, pour la somme en principal de 1 417,91 euros, hors coût de l'acte. Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire. Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2025. Il ressort du décompte produit que la locataire a effectué plusieurs versements mensuels avant l'audience qui, cumulés avec la perception des aides qui ont été maintenues, permettent de payer en totalité le loyer. Dès lors, la condition de reprise intégrale du loyer courant apparaît remplie en l'espèce. L'établissement [Localité 1] HABITAT OPH sollicite en conséquence l'octroi de délais de paiement au bénéfice de Madame [P] [I] mais ne sollicite pas, en revanche, la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu de la récurrence des impayés et de la nécessité de faire délivrer des commandements de payer pour que la locataire s'acquitte de son obligation principale de paiement du loyer. Madame [P] [I], ni comparante ni représentée, n'apporte aucun élément sur sa situation ni aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux et ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Il ressort des éléments produits que les revenus du foyer de Madame [P] [I] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 62 euros par mois durant 36 mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. En conséquence et compte tenu de la demande du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. Cependant, en l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement et de l'absence de la locataire à l'audience, il convient d'ordonner à cette dernière ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code. En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Madame [P] [I] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, soit jusqu'au 29 janvier 2025. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 mars 2026, Madame [P] [I] restait lui devoir la somme de 2 230,61 euros, soustraction faite des frais de contentieux, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, terme de février 2026 inclus. Madame [P] [I], ni comparante ni représentée, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d'aucun paiement libératoire. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 novembre 2024 sur la somme de 1 417,91 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

ORDONNONS à Madame [P] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNONS Madame [P] [I] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2 230,61 euros (deux mille deux cent trente euros et soixante et un centimes) à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 16 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 sur la somme de 1 417,91 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ; AUTORISONS Madame [P] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus de l'indemnité d'occupation courante, une somme minimale de 62 euros (soixante-deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ; DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; CONDAMNONS Madame [P] [I] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du mois de mars 2026 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNONS Madame [P] [I] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [P] [I] aux dépens ; RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge des contentieux de la protection