Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 16 juin 2026 — n° 25/11784

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 novembre 2022, la S.A.S. HENEO a donné en location un logement meublé à Monsieur [I] [X] situé dans une résidence sociale située au [Adresse 4], 2ème étage, appartement n°224, à [Localité 2], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 550,54 euros en ce compris 32,67 euros de prestations obligatoires. Des redevances étant demeurées impayées, la S.A.S. HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 2 976,08 euros au titre des redevances impayées dans un délai d'un mois, visant la clause résolutoire prévue au contrat. Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, la S.A.S. HENEO a fait délivrer au résident un second commandement de payer la somme principale de 1847,01 euros au titre des redevances impayées dans un délai d'un mois, visant la clause résolutoire prévue au contrat. Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, la S.A.S. HENEO a fait assigner Monsieur [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal la résiliation de plein droit du contrat de résidence par l'acquisition des effets de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation dudit contrat, ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [I] [X] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivante, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 2 456,56 euros au titre de l'arriéré des redevances arrêté au 19 novembre 2025, terme du mois d'octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025, - une indemnité d'occupation fixée au montant de la redevance mensuelle à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer du 18 septembre 2025. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 mars 2026, lors de laquelle la S.A.S. HENEO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle actualise sa créance à la somme de 2 456,56 euros, terme de mars 2026 inclus suivant décompte arrêté au 16 mars 2026. Monsieur [I] [X], bien que régulièrement assigné par remise de l'acte à étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il est rappelé que le logement occupé par Monsieur [I] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande de constat de la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire. En l'espèce, le contrat de résidence du 25 novembre 2022 a été conclu moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 550,54 euros, charges et prestations obligatoires comprises et contient une clause résolutoire (article 7). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2025 pour la somme en principal de 1 847,01 euros, sous un mois. Il ressort du décompte produit que le montant visé au commandement correspondait à une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restant due au gestionnaire et le résident n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai imparti d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 18 octobre 2025 à minuit. Monsieur [I] [X] étant sans droit ni titre depuis le 19 octobre 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Toutefois, aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, faute d'établir la mauvaise foi du défendeur, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. La S.A.S. HENEO sera donc déboutée de sa demande d'expulsion immédiate, qui s'analyse en demande de suppression du délai précité. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution. Sur la dette de redevances et l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Monsieur [I] [X] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la S.A.S. HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [X] reste à lui devoir la somme de 2 456,56 euros à la date du 16 mars 2026 au titre des redevances et indemnités d'occupation échues impayées, terme du mois de mars 2026 inclus. Monsieur [I] [X], ni comparant ni représenté, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d'aucun paiement libératoire. Il sera donc condamné à payer cette somme à la S.A.S.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 25 novembre 2022 entre la [Etablissement 1] HENEO et Monsieur [I] [X] portant sur le logement meublé situé au [Adresse 4], 2ème étage, appartement n°224, à [Localité 2], sont réunies à la date du 18 octobre 2025 à minuit ; ORDONNE à Monsieur [I] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], 2ème étage, appartement n°224, à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE la société HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Monsieur [I] [X] à payer à la S.A.S. HENEO la somme de somme de 2 456,56 euros (deux mille quatre cent cinquante-six euros et cinquante-six centimes) au titre des redevances et indemnités d'occupation échus impayés au 16 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 1 847,01 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [I] [X] à payer à la S.A.S. HENEO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2026 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DEBOUTE la S.A.S. HENEO du surplus de ses demandes, CONDAMNE Monsieur [I] [X] à payer à la S.A.S. HENEO la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [I] [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 18 septembre 2025 ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge des contentieux de la protection