Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 16 juin 2026 — n° 26/00296

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé conclu le 6 mars 2017, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y] portant sur un appartement et une cave situés au [Adresse 3], à [Localité 3]. Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6 954,59 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y] par voie électronique le 1er avril 2025. Le 4 juin 2025, les locataires ont saisi la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] d'une demande de traitement de leur situation de surendettement. Le dossier a été déclaré recevable le 26 juin 2025. Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH a fait assigner Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition des effets de la clause résolutoire et subsidiairement, la prononcer, ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués avec toutes conséquences de droit et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - 8 115,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte et à compter de l'assignation pour le surplus, - Les loyers et charges dus jusqu'à la date de résiliation et à compter du 1er juin 2025 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles, - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Le 28 août 2025, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qui a été contestée par l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH. Par ordonnance en date du 23 février 2026, le juge du surendettement du tribunal judiciaire de Paris a fixé la créance du bailleur à la somme de 13 707,69 euros, dit n'y avoir lieu au prononcé d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et renvoyé le dossier devant la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] pour qu'elle mette en œuvre, après actualisation de la situation, les mesures prévues aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation. L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 13 janvier 2026 où elle a été renvoyée à l'audience du 25 mars 2026, date à laquelle elle a été retenue et plaidée. A l'audience, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 14 369,59 euros, terme de février 2026 inclus. Il précise que les locataires n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Il ajoute qu'une procédure de surendettement et en cours et qu'à la suite de son recours contre la décision prise par la commission de surendettement, le dossier a été renvoyé à la commission. Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y], bien que régulièrement cités à personne présente au domicile, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l'incidence de la procédure de surendettement En application de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 : " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. " La décision de recevabilité intervenue postérieurement à l'expiration du délai ouvert par le commandement de payer est sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire. En revanche, le juge est tenu d'accorder au locataire surendetté, à condition qu'il ait repris au jour de l'audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Sur la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail Sur la recevabilité de la demande L'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 6 mars 2017 contient une clause résolutoire (clause 16.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 31 mars 2025, pour la somme en principal de 6 954,59 euros, hors coût de l'acte. Il y a lieu dès lors d'appliquer le délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire que par le commandement de payer délivré aux locataires. Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er juin 2025. La décision de recevabilité du dossier de surendettement étant intervenue le 26 juin 2025, soit postérieurement à l'expiration du délai ouvert par le commandement de payer, elle est sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge saisi d'une demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire d'accorder au locataire des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous condition du respect de l'échéancier accordé. De plus, l'article 24 VI, 1°, de cette loi prévoit l'octroi de délais spécifiques lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, l'examen du décompte locatif laisse apparaître l'augmentation de la dette locative et l'absence de reprise du paiement du loyer courant, les paiements étant depuis de nombreux mois inférieurs au montant de l'échéance mensuellement appelée. Les conditions de l'article 24 VII, 1°, précité, permettant de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire dans l'attente de la décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ne sont donc pas remplies, ce texte imposant la reprise du paiement du loyer pour l'octroi de délais. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'accorder aux défendeurs de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il convient, en conséquence, d'ordonner à Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y] ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter le logement situé au [Adresse 3], à [Localité 3] et l'ensemble de ses accessoires, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code. En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, soit jusqu'au 1er juin 2025. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, l'E.P.I.C.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 mars 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le bail d'habitation conclu le 6 mars 2017 entre l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH d'une part, et Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 3] est résilié depuis le 1er juin 2025 ; ORDONNE à Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement situé au [Adresse 3], à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 14 020,02 euros (quatorze mille vingt euros et deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 19 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 sur la somme de 6 954,59 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du mois de mars 2026 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH du surplus de ses demandes ; CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [R] et Madame [N] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mars 2025 ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge des contentieux de la protection